JTRE Financing 3, s.r.o. - 315700KV3WGWSRC8W143

JTRE Financing 3, s.r.o. 

0

Výroční finanční zpráva za rok 2023 

JTRE Financing 3, s.r.o.

IČO: 076 35 362 

Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika 

Zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze 

spisová značka C 304478 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

1

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023 

OBSAH 

I.

PRÁVNÍ ZÁKLAD 

II.

TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY 

III.

DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE 

IV.

ÚČETNÍ ZÁVĚRKA V NEZKRÁCENÉ FORMĚ 

V.

PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE 

VI.

ZPRÁVA AUDITORA 

VII.

ZPRÁVA O VZTAZÍCH 

VIII.

ZPRÁVA 

JEDNATELŮ 

K

ÚČETNÍ 

ZÁVĚRCE 

A

NÁVRH 

NA

VYPOŘÁDÁNÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU ZA ROK 2023 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

2

I.

PRÁVNÍ ZÁKLAD 

Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. předkládá Výroční finanční zprávu za účetní rok 2023 

vyhotovenou v souladu s požadavky vyžadovanými zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve 

znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o účetnictví“) a § 118 zákona č. 256/2004 Sb., o 

podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZPKT“). 

JTRE Financing 3, s.r.o.

3

II.

TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY

Charakteristika společnosti

Obchodní firma:

JTRE Financing 3, s.r.o.

Sídlo:

Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika

Identifikační číslo:

076 35 362

LEI:

315700KV3WGWSRC8W143

Registrace:

v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze,

spisová značka C 304478

Datum založení:

30. 10. 2018

Datum vzniku:

13. 11. 2018

Doba trvání:

na dobu neurčitou

Právní forma:

společnost s ručením omezeným

Právní řád:

společnost je založena a existuje v souladu s právním řádem

České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský

zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „

OZ

“) a zákonem

č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších

předpisů (dále jen „

ZOK

“), zákonem č. 455/1991 Sb., o

živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění

pozdějších předpisů a zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na

kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů.

Internetová stránka:

www.jtre.sk

Telefonický kontakt:

+420 221 710 111

(dále jen „

Společnost

“)

Výroční a pololetní finanční zprávy jsou zveřejněny v elektronické podobě na internetové

stránce Společnosti www.jtre.sk.

Informace o základním kapitálu a obchodních podílech ve Společnosti:

Základní kapitál:

10.000,- Kč

Podíl:

peněžitý vklad 10.000,- Kč, obchodní podíl 100 %, splaceno

100 %

Druh podílu:

základní

Základní kapitál Společnosti je plně splacen a je tvořen peněžitým vkladem jediného

společníka, společnosti

J&T REAL ESTATE HOLDING PLC

, se sídlem Klimentos, 41-43

KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská republika,

Registrační číslo HE 217553, ve výši 10.000,- Kč (slovy: deset tisíc korun českých), který

vlastní 100 % podíl na základním kapitálu Společnosti.

S podílem jsou spojena tato práva:

-

Právo na podíl na zisku,

-

Právo na podíl na likvidačním zůstatku,

-

Právo podílet se na řízení Společnosti, tj. hlasovat na valné hromadě, kdy na každou 1,-

Kč (jednu korunu českou) vkladu připadá 1 (jeden) hlas. Celkový počet hlasů ve

Společnosti je 10 000 (deset tisíc),

JTRE Financing 3, s.r.o. 

4

-

další práva stanovená ZOK. 

Předmět podnikání Společnosti a informace o Společnosti: 

V obchodním rejstříku je uvedený předmět podnikání Společnosti: výroba, obchod a služby 

neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a to v následujících oborech činnosti: 

-

Zprostředkování obchodu a služeb 

-

Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí 

-

Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků 

-

Reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení 

-

Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy. 

Společnost je jednoúčelová společnost (

special purpose vehicle

), která byla založena výhradně 

za účelem emise dluhopisů, přičemž celý výtěžek z emise dluhopisů 

použila na poskytnutí 

financování společnosti Park Side London Ltd., založené a řídící se právem Britských 

Panenských ostrovů, se sídlem P.O. Box 3483, Road Town, Tortola, Britské Panenské ostrovy, 

reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských panenských ostrovů (dále jen „

Park 

Side London Ltd.

“) a Park Side Offices Ltd., založené dle práva Spojeného království Velké 

Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22, W1G 8EF Londýn, reg. číslo 

11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Walesu (dále jen „

Park Side Offices 

Ltd.

“), které jsou 

společnostmi ve Skupině (Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd. 

dále společně jen „

Původní dlužníci

“), pro realizaci výstavby rezidenčního a kancelářského 

komplexu budov na pozemku č. 185, Park Street, London SE1 9DY, zapsaného v katastru 

nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL 101402 (dále jen „

Projekt

“). Splacení dluhopisů 

tak přímo závisí na ekonomické úspěšnosti Projektu. Společnost neprovozuje žádnou jinou 

podnikatelskou činnost, ani to v budoucnu neplánuje. 

Jednatelé Společnosti k 31. prosinci 2023 

Jednatel: 

Ing. Peter Remenár 

Jednatel: 

Ing. Pavel Pelikán 

Způsob jednání za Společnosti: Každý z jednatelů zastupuje společnost samostatně. 

Jednatelé Společnosti byli v roce 2023 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. 

Výbor pro audit Společnosti k 31. prosinci 2023 

Člen: 

Ing. Mária Cvečková 

Člen: 

Ing. Mária Čemová 

Předseda: 

Ing. Tibor Heringes 

Pravomoci výboru pro audit Společnosti jsou blíže specifikovány v části III. této výroční 

finanční zprávy. Složení, ustanovení a funkční období členů výboru pro audit, svolání zasedání 

výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti výboru pro audit upravuje zakladatelská 

listina Společnosti. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

5

Ing. Peter Remenár – jednatel 

Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika 

Peter Remenár absolvoval Národohospodářskou fakultu Ekonomické univerzity v Bratislavě. 

V současné době působí jako finanční ředitel ve společnosti J&T REAL ESTATE, a.s., kde je 

zároveň místopředsedou představenstva a také členem představenstva společnosti J&T Real 

Estate Management, a.s. Plynule hovoří anglickým jazykem. 

Ing. Peter Remenár dále v roce 2023 působí ve statutárních a dozorčích orgánech těchto 

následujících společností, které jsou významné z hlediska Společnosti: 

Esterian, a.s. (Slovenská republika), EUROVEA Hotel, s.r.o. (Slovenská republika), Interhouse 

Košice, a.s. (Slovenská republika), J & T REAL ESTATE, a.s. (Slovenská republika), J&T Real 

Estate Management, a. s. (Slovenská republika), JTRE financing 2, s.r.o. (Slovenská republika), 

JTRE Financing, s.r.o. (Slovenská republika), Office Center Services s. r. o. (Slovenská 

republika), Draft Stone s.r.o. (Slovenská republika), JTRE Financing 4, s. r. o. (Slovenská 

republika), JTRE Financing 5, s.r.o. ( Slovenská republika) 

a JTRE sports & entertainment a. 

s. ( Slovenská republika). 

Ing. Peter Remenár nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné 

z hlediska Společnosti. 

Ing. Pavel Pelikán – jednatel 

Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika 

Pavel Pelikán absolvoval Stavební fakultu na Slovenské technické univerzitě v Bratislavě. 

V současné době působí jako výkonný ředitel ve společnosti J&T REAL ESTATE, a.s., kde je 

zároveň místopředsedou představenstva a také je členem a předsedou představenstva 

společnosti J&T Real Estate Management, a.s. 

Ing. Pavel Pelikán dále v roce 2023 působí ve statutárních a dozorčích orgánech těchto 

následujících společností, které jsou významné z hlediska Společnosti: 

Esterian, a.s. (Slovenská republika), J & T REAL ESTATE, a.s. (Slovenská republika), J&T 

Real Estate Management, a. s. (Slovenská republika), JTRE financing 2, s.r.o. (Slovenská 

republika), JTRE Financing, s.r.o. (Slovenská republika), MARINELI, s. r. o. (Slovenská 

republika), Office Center Services s. r. o. (Slovenská republika), JTRE Financing 4, s. r. o. 

(Slovenská republika), JTRE Financing 5, s.r.o. ( Slovenská republika) a JTRE sports & 

entertainment a. s. ( Slovenská republika). 

Ing. Pavel Pelikán nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné 

z hlediska Společnosti. 

Ing. Mária Cvečková – člen výboru pro audit 

Pracovní adresa: Bajkalská 5A, 831 04 Bratislava, Slovenská republika 

Mária Cvečková absolvovala v roce 1985 na Národohospodářskou fakultu na Vysoké škole 

ekonomické v Bratislavě. 

V současné době působí jako auditor ve společnosti LUCA PARTNER, s.r.o. (Slovenská 

republika). 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

6

Mária Cvečková dále působí ve statutárním orgánu společnosti LUCA PARTNER, s.r.o. 

(Slovenská republika). 

Ing. Mária Čemová – člen výboru pro audit 

Pracovní adresa: Blagoevova 9, 851 04 Bratislava, Slovenská republika 

Mária Čemová absolvovala v roce 1999 Fakultu hospodářské informatiky na Ekonomické 

univerzitě v Bratislavě. 

V současné době působí jako auditor ve společnosti ADP Audit, s.r.o. (Slovenská republika). 

Mária Čemová dále působí ve statutárním orgánu společnosti ADP Audit, s.r.o. (Slovenská 

republika) a ADP Tax, s.r.o. (Slovenská republika). 

Ing. Tibor Heringes – předseda výboru pro audit 

Pracovní adresa: Robotnícka 4417/9, 903 01 Senec, Slovenská republika 

Tibor Heringes absolvoval v roce 1997 Fakultu hospodářské informatiky na Ekonomické 

univerzitě v Bratislavě. 

V současné době působí jako auditor ve společnosti RETI Consult s.r.o. (Slovenská republika). 

Tibor Heringes dále působí ve statutárním orgánu společnosti RETI Consult s.r.o. (Slovenská 

republika). 

Jednatelé Společnosti prohlašují, že žádná z osob, které jsou členem orgánů Společnosti, není 

v zaměstnaneckém poměru ke Společnosti. 

Střet zájmů 

Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů a členů 

výboru pro audit ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými povinnostmi. 

Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a výboru pro audit Společnosti 

a managementu Společnosti: 

Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování jednatelů, členů výboru pro audit a 

managementu. 

O případných jednorázových odměnách osob s řídící pravomocí za činnosti vykonávané pro 

Společnost rozhoduje valná hromada Společnosti, resp. jediný společník Společnosti 

v působnosti valné hromady, způsobem stanoveným v § 61 ZOK. 

Jednatelé, členové výboru pro audit a managementu Společnosti neobdrželi v roce 2023 žádné 

peněžité nebo nepeněžité příjmy za činnosti vykonávané pro Společnost. 

Ing. Peter Remenár a Ing. Pavel Pelikán, jednatelé Společnosti, vlastní podíl ve Společnosti 

nepřímo, prostřednictvím podílu na základním kapitálu a hlasovacích právech jediného 

společníka Společnosti (společnosti 

J&T REAL ESTATE HOLDING PLC

, se sídlem 

Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská 

republika, Registrační číslo HE 217553), a to každý 16,2 %. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

7

Kromě shora uvedeného ve vlastnictví jednatelů, členů výboru pro audit, ostatních osob s řídící 

pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné podíly ve Společnosti či cenné papíry vydané 

Společností představující podíl na Společnosti a nejsou smluvními stranami opčních a 

obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané 

Společností, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. 

Organizační struktura: 

Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2023 je společnost 

J&T REAL ESTATE 

HOLDING PLC

, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 

12, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE 217553 (společník s obchodním 

podílem ve výši 100 %), (dále jen „

Společník

“). 

Do skupiny Společnosti patří k 31. 12. 2023 následující společnosti: Společník, Společnost, 

Původní dlužníci a všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Společníkem (dále 

jen „

Skupina

“). 

Zjednodušená struktura Skupiny platná do 31. 12. 2023 je zobrazena v následujícím grafu 

(procentní údaje představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech): 

(graf je umístěn na samostatné straně) 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

8

Aktuální struktura Skupiny je vyobrazena na následujícím grafu: 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

9

Závislost Společnosti na subjektech ze Skupiny: 

Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Společníkovi, což vyplývá z jejího 

vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti. 

Společnost byla založena výhradně za účelem vydání dluhopisů a následného poskytnutí 

získaných prostředků formou úvěru, případně úvěrů Původním dlužníkům pro realizaci 

Projektu. 

Dne 17. července 2020 došlo ke změně ve struktuře financování a na základě smlouvy o 

postoupení Původní dlužníci své závazky vůči Společnosti převedli na nové dlužníky, 

společnosti TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké 

Británie a Severního Irska, se sídlem 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT, 

registrační číslo 12073341 („

TRIPTYCH OFFICES LTD

“) a TRIPTYCH RESIDENTIAL 

LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem 

Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT, registrační číslo 

12057972 („

TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD

“), jež jsou mateřskými společnostmi 

Původních dlužníků. 

Společnost TRIPTYCH OFFICES LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD (společně dále jen

„

Nové sesterské společnosti

“). 

Schopnost Společnosti splnit dluhy je významně ovlivněna schopností úvěrovaných Nových 

sesterských společností splnit své dluhy vůči Společnosti, což vytváří závislost zdrojů příjmů 

Společnosti na těchto úvěrovaných Nových sesterských společnostech a jejich ekonomických 

výsledcích. Kromě výnosů z poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly postoupeny 

na Nové sesterské společnosti Společnost nebude mít žádné jiné výnosy, které by mohly sloužit 

k úhradě dluhů z dluhopisů. 

Ke dni 31. 12. 2023 Společnost kromě stávajících úvěrů poskytnutých Původním dlužníkům, 

které byly postoupeny na Nové sesterské společnosti, neposkytla žádné další úvěry, zápůjčky 

ani nevydala žádné jiné investiční nástroje, které by zakládaly úvěrovou angažovanost 

Společnosti vůči jakékoliv třetí osobě. 

Kromě subjektů uvedených výše není Společnost v současné době v souvislosti se svou 

obchodní činností závislá na jiných osobách ve Skupině.

Osoby, které Společnost ovládají nebo by ji mohly ovládat s uvedením podrobností o výši 

podílu, který je opravňuje k hlasování: 

Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2023 je Společník, tedy společnost 

J&T REAL 

ESTATE HOLDING PLC

, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, 

Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE 217553 (společník 

s obchodním podílem ve výši 100 %). 

Společnost je přímo ovládán a kontrolován Společníkem na základě vlastnictví 100 % podílu 

na základní kapitálu Společnosti a 100 % hlasovacích práv Společnosti. 

Společník je ovládán těmito osobami s následujícími podíly na jeho základním kapitálu a 

hlasovacích právech: Peter Korbačka (19%) (nar. 14. 12. 1970) (bytem Dvořákovo nábrežie 

7571/8A, 811 02 Bratislava, Slovenská republika), Peter Remenár (16,2%) (nar. 24. 1. 1971) 

(bytem Heyrovského 4638/7, 841 03 Bratislava, Slovenská republika), Pavel Pelikán (16,2%) 

(nar. 15. 7. 1971) (bytem Karpatská 385/13, 900 25 Chorvátsky Grob, Slovenská republika), 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

10

Juraj Kalman (16,2%) (nar. 16. 3. 1973) (bytem Karloveské rameno 3498/6, 841 04 Bratislava, 

Slovenská republika), Peter Píš (16,2%) (nar. 11. 02. 1978) (bytem Karloveské rameno 

5538/2A, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Michal Borguľa (16,2%) (nar. 3. 11. 1970) 

(bytem Novozámocká 12/29, 949 05 Nitra, Slovenská republika). Žádná z těchto fyzických 

osob Společníka samostatně neovládá. 

V prospektu dluhopisů se Společnost zavázala, že až do splnění všech svých dluhů z dluhopisů 

nerozhodne o výplatě podílu na zisku nebo jiných vlastních zdrojích ve prospěch Společníka 

nebo jiné osoby. Společnost nepřijala nad rámec standardních mechanismů práva obchodních 

korporací žádná zvláštní opatření, jejichž účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad 

Společností a nejsou jí známa žádná jiná přijatá opatření, která mají zajistit, aby nebylo zneužito 

kontroly ze strany ovládajících osob uvedených shora. 

Údaje o činnosti Společnosti v předchozích letech a v roce 2023: 

Společnost vznikla dne 13. 11. 2018 výhradně za účelem emise dluhopisů s tím, že celý výtěžek 

z emise dluhopisů použila na poskytnutí financování Původním dlužníkům (společnosti Park 

Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd.) pro realizaci Projektu (výstavba rezidenčního a 

kancelářského komplexu budov na pozemku č. 185, Park Street, London SE1 9DY, zapsaného 

v katastru nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL101402, TGL 522774). Oba Původní 

dlužníci jsou ovládány Společníkem Společnosti a patří do Skupiny. 

K 31. 12. 2019 Společnost emitovala dluhopisy JTRE FIN.3 0,00/24 v souladu s emisními 

podmínkami ze dne 10. 12. 2018. Dluhopisy byly vydány podle českého práva jako 

zaknihovaný cenný papír na doručitele, v celkovém počtu 333 000 kusů, o jmenovité hodnotě 

jednoho dluhopisu 10 tis. Kč. Dluhopisy nejsou úročené, jejich výnos je dán rozdílem mezi 

emisním kurzem a (vyšší) jmenovitou hodnotou (diskontovanou hodnotou při předčasné 

splatnosti). Dluhopisy jsou splatné dne 20. 12. 2024. Dluhopisy nejsou zajištěné. Dluhopisy 

emitované Společností jsou k 31. 12. 2019 kótovány na regulovaném trhu organizovaném 

společností Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná 

14/682, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 

1773. Obchodování bylo zahájeno dne 10. 6. 2019 (dále jen „

Dluhopisy

“). 

Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise Dluhopisů činila 2 220 000 tis. Kč. Dluhopisy 

bylo možné upisovat od 12. prosince 2018 a až 12 měsíců od data emise, přičemž dne 12. srpna 

2019 byla upsána poslední část Dluhopisů a bylo tak dosaženo předpokládaného objemu emise. 

Pro velký zájem byla emise navýšena o 1 110 000 tis. Kč tranší ze dne 7. října 2019. Splatnost 

Dluhopisů je 20. 12. 2024. 

Dluhopisy nejsou zaručené. 

Společnost může Dluhopisy za podmínek popsaných v emisních podmínkách předčasně splatit. 

Jde o možnost, o níž Společnost v současné chvíli neuvažuje. Vlastníci dluhopisů mohou 

požadovat předčasné splacení dluhopisů v případě, že dojde k porušení určitých povinností 

emitenta či změně kontroly. Vlastníci dluhopisů mohou dále požadovat předčasné splacení 

Dluhopisů, pokud nehlasovali pro určitá rozhodnutí schůze Vlastníků dluhopisů. Společnost 

nepovažuje za pravděpodobné, že by některá z těchto skutečností nastala. 

Společnost J & T BANKA, a.s. poskytla syndikovaný úvěr společně s Poštová banka, a. s. 

společnosti Park Side London Ltd. Splatnost tohoto úvěru je 20. listopadu 2024, a úroková 

sazba činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, přičemž úroky jsou ročně 

aktivovány do jistiny a úročeny spolu s jistinou. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

11

Společnost měla zájem participovat na tomto úvěru poskytnutého Park Side London Ltd., v roce 

2018 proto poskytla krátkodobou zálohu na přistoupení ke smlouvě. S účinností od 6. února 

2019 byla tato záloha započtena na cenu za přistoupení k této formě financování. 

Společnost měla záměr navýšit svůj podíl na financování projektů Park Side London Ltd., a 

proto další prostředky získané emisí Dluhopisů použila na přistoupení k syndikované smlouvě. 

V roce 2020 bylo takto poskytnuto dalších 1 000 tis. GBP. 

Podobným způsobem se Společnost podílí na financování Park Side Offices Ltd., kdy postupně 

také docházelo v průběhu roku 2019 k odkoupení pozic od financujících bank. Úroková sazba 

činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, přičemž úroky jsou ročně 

aktivovány do jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou. 

Splatnost úvěru je také 20. listopadu 2024. 

V průběhu roku 2019 Společnost poskytla získané prostředky z emise Dluhopisů ve výši 19 200 

tis. 

GBP

Původním dlužníkům 

prostřednictvím 

dalšího 

odkoupení 

pozice 

v rámci 

syndikovaného úvěru, přičemž měnový nesoulad jistiny překlenula pomocí odpovídajících 

měnových swapů. 

Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí 

stranou ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní 

financování ve výši 140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1. 

června 2020 Facility Agreement s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 

S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má 

dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této třetí straně, jsou seniorní ve 

vztahu k jakémukoli financování ve skupině. Požadavkem seniorních věřitelů bylo, aby se 

současné financování společností Park Side London Ltd a Park Sie Offices Ltd odehrávalo na 

úrovni mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES 

LTD. V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou 

tedy společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD také 

sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými společnostmi Původních 

dlužníků. 

Dne 17. července 2020 nabylo účinnosti postoupení smlouvy, jímž Původní dlužníci své 

závazky vůči Společnosti převedli na Nové sesterské společnosti. Zároveň se tyto úvěry staly 

juniorními. Úvěry společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD 

budou splácené na základě smluv Agreement on financial compensation mezi PARK SIDE 

OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on financial compensation mezi 

PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených dne 5. června 

2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů. 

Dne 22. 9. 2022 Společnost podepsala dodatek Amendment No. 9 to the GBP 81,877,865.51 

k úvěrové smlouvě Facility Agreement z 25. 7. 2018 a dodatek Amendment No. 6 to the GBP 

19,672,960.01 k úvěrové smlouvě Facility Agreement z 29. 3. 2019. Na základě těchto dodatků 

k úvěrovým smlouvám došlo jednak ke změně definice referenční sazby ze sazby LIBOR na 

sazbu SONIA pro ostatní věřitele vyjma Společnosti a dále ke změně variabilní sazby na sazbu 

pevnou pro Společnost. Od července 2022 do 31. 12. 2022 činí pro Společnost fixní sazba pro 

oba úvěry 5,031 %, od 1. 1. 2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně smluvních úrokových 

sazeb došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Stanovené pevné úrokové sazby 

vychází z fixní sazby dluhopisu a marže, která má pokrýt náklady související s emisí dluhopisů. 

V průběhu roků 2020 až 2023 Společnost neemitovala žádné dluhopisy. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

12

Bližší popis Původních dlužníků a Projektu 



Společnost Park Side London Ltd. 

Společnost Parkside Side London Ltd. byla založená za účelem pořízení pozemku č. 185, Park 

Street, London SE1 9DY, zapsaného v katastru nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL 

101402, nacházejícího se v blízkosti světoznámé Galerie umění Tate Modern a v těsné blízkosti 

řeky Temže v Londýně s cílem výstavby rezidenčního komplexu budov, jež společně tvoří 

Projekt. 

Hlavní předmět činnosti společnosti Parkside Side London Ltd. vedle podílu na vlastní výstavbě 

tohoto komplexu, resp. výstavbě těch jeho částí, kterých výstavbu nezabezpečuje společnost 

Park Side Offices Ltd. – tj. prostorů, které nemají sloužit jako kancelářské prostory, též 

představuje jejich následný (tj. po dokončení) provoz a související správa. 



Společnost Park Side Offices Ltd. 

Společnost Park Side Offices Ltd. byla založená za účelem výstavby kancelářské budovy 

komplexu tvořícího předmět Projektu. Za tímto účelem společnost Park Side Offices Ltd. 

nabyla od společnosti Park Side London Ltd. část pozemku určenou pro tuto výstavbu. Hlavní 

předmět činnosti společnosti Park Side Offices Ltd. je obdobný hlavnímu předmětu činnosti 

společnosti Park Side London Ltd Ltd. s tím rozdílem, že se společnost Park Side Offices Ltd. 

má podílet výlučně na výstavbě, a po jejím dokončení, na provozu a správ, té části komplexu, 

jež má sloužit jako část administrativní (tj. jako kancelářské prostory). 



Projekt 

Společnosti Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd. jsou vlastníky pozemků o celkové 

výměře 4 961 m

2

, nacházející se v městské části South Bank v centrálním Londýně, jež je 

jedním z nejvíce živých, moderních a kulturních městských čtvrtí v Londýně. 

Společnosti Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd. na uvedených pozemcích realizují 

výstavbu tří budov, které budou sloužit jako rezidenční, kancelářské, obchodní a kulturní 

centrum, včetně garážových stání, s celkovými rozpočtovými náklady přibližně 441 mil. GBP, 

z nichž k 31. 12. 2023 bylo již proinvestováno téměř 342 mil. GBP. Výstavba projektu byla 

financována z bankovních úvěrů získaných od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 

S.À.R.L a ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED. 

Úvěr od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 S.À.R.L byl v červenci 2023 refinancován 

novým seniorním úvěrem od banky ABC INTERNATIONAL BANK PLC v částce 60mil GBP. 

Úvěr od ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED byl plně vyplacen z prodeje 

bytů ke konci září 2023. 

Projekt bude obsahovat celkem 169 soukromých rezidenčních apartmánů, administrativní 

(kancelářskou) část projektu o rozloze 6 200 m

2

, která bude tvořena moderními kancelářemi 

rozloženými do devíti nadzemních podlaží, dále maloobchodní jednotky s rozlohou do 1 400 

m

2

a kulturním centrem o rozloze 1 295 m

2

. Součástí celého projektu bude i 46 podzemních 

parkovacích míst se zabezpečenou ostrahou. Celý projekt je navržen ve specifickém stylu v 

moderním prostředí, jež koresponduje s kontextem této lokality coby kulturní čtvrti města 

Londýna. K projektu bylo dne 12. 02. 2016 vydáno stavební povolení, které nabylo právní moci 

dne 5. 12. 2018. V říjnu 2018 začala demolice stávajících budov a následně v květnu 2019 se 

začalo s vlastní výstavbou komplexu. Vzhledem k omezením týkající se epidemie COVID-19 

se termín dokončení administrativní části projektu prodloužil a získaní kolaudačního 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

13

rozhodnutí bylo v 03/2022. Rezidenční část projektu byla dokončena a kolaudační rozhodnutí 

bylo vydáno v 07/2023. 

Administrativní budova je k dnešnímu dnu plně pronajatá a z retailových prostorů je 87% 

zasmluvněných. Z rezidenční časti je prodaných 118 apartmánů (z celkových 169) v celkové 

hodnotě 212mil. GBP. 

Hlavní trhy 

Vzhledem ke své činnosti Společnost jako taková nesoutěží na žádném specifickém trhu. 

Oba Původní dlužníci jsou nově založené společnosti, a tudíž jejich postavení na trhu není 

momentálně relevantní, prozatím si žádné měřitelné postavení na trhu nevytvořily. 

Společnost i Původní dlužníci jsou součástí Skupiny, která patří k lídrům na realitním trhu, kde 

vlastní a spravuje aktiva v hodnotě více jako 1,4 mld. EUR. Skupina začala působit na realitním 

trhu v roce 1996 a v roce 2008 se stala samostatnou investiční společností působící především 

na slovenském ale i zahraničním realitním trhu (např. Česká republika, 

Velká Británie, 

Německo). Skupina zastřešuje všechny odvětví developmentu, a to včetně plánování, přípravy, 

financování, realizace a spravování diverzifikovaného portfolia aktiv. Projekty této skupiny 

zahrnují kancelářské, rezidenční, hotelové a i multifunkční projekty. 

Informace o trendech 

Společnosti nejsou známy žádné trendy, nejistoty, nároky, dluhy nebo události, které by 

s reálnou pravděpodobností mohly mít podstatný negativní vliv na jeho perspektivu. 

Společnost, prostřednictvím Původních dlužníků, nepřímo ovlivňují trendy týkající se 

realitního trhu v Londýně. Obecné trendy realitního trhu v Londýně jsou následující: 

Realitní trh v Londýně se dlouhodobě drží na vysoké úrovni. Londýn patří dlouhodobě mezi 

nejdražší metropole na světě a láká stále nejvíce zahraničních investic do nemovitostí. 

Nejsilnější roli v přílivu zahraničního kapitálů tvoří asijští investoři, kteří se především zaměřují 

na kancelářský segment, do kterého proudí zhruba 94 % kapitálu z asijskotichomořských zemí. 

Stav majetku Společnosti zobrazuje účetní závěrka sestavená k 31. 12. 2023, včetně přílohy 

k účetní závěrce za rok 2023, sestavené za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. 

Společnost je součástí konsolidačního celku JTRE. Informace týkající se založení mateřské 

společnosti JTRE a její vlastnické struktury byly zveřejněny v konsolidované účetní závěrce 

společnosti JTRE. 

Události s podstatným významem pro hodnocení platební schopnosti Společnosti: 

Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí 

stranou ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní 

financování ve výši 140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1. 

června 2020 Facility Agreement s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 

S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má 

dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této třetí straně, jsou seniorní ve 

vztahu k jakémukoli financování ve Skupině. Požadavkem seniorních věřitelů bylo, aby se 

financování společností Park Side London Ltd a Park Sie Offices Ltd odehrávalo na úrovni 

mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

14

V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou tedy 

Nové sesterské společnosti také sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými 

společnostmi Původních dlužníků. 

Dne 17. července 2020 nabylo účinnosti postoupení smlouvy, jímž Původní dlužníci své 

závazky vůči Společnosti převedli na Nové sesterské společnosti. Zároveň se tyto úvěry staly 

juniorními. Úvěry společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD 

budou splácené na základě smluv Agreement on financial compensation mezi PARK SIDE 

OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on financial compensation mezi 

PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených dne 5. června 

2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů. 

Dne 10. 3. 2022 poskytla společnost J&T Real Estate Private Equity B.V, jako věřitel úvěr 

Společnosti jako dlužníkovi až do výše 200.000 EUR na úhradu provozních 

nákladů 

Společnosti. 

Společnost Park Side Offices Ltd v červenci 2023 získala nové financování od banky ABC 

INTERNATIONAL BANK PLC v částce 60mil GBP, kterým se zrefinancoval stavební úvěr 

od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 S.À.R.L. 

Společnost Park Side London Ltd plně vyplatila senior úvěr od ICG LONGBOW 

DEVELOPMENT DEBT LIMITED v září 2023. 

Společnost je jinak nově založenou společností, která se během své existence nikdy neocitla 

v platební neschopnosti, nevyvíjela žádnou jinou činnost a nepřevzala žádné další dluhy. 

Společnost si proto není vědoma žádných událostí s podstatným významem pro hodnocení 

platební schopnosti Společnosti. 

Investice 

Ke dni 31. 12. 2023 nebyly Společností uskutečněny, ani žádný orgán Společnosti neschválil, 

ani se Společnost nezavázala k žádným budoucím investicím (kromě poskytnutí výtěžku 

z emise Dluhopisů společnostem Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd.), které by byly 

relevantní ve vztahu k posouzení schopnosti Společnosti splatit svoje dluhy z Dluhopisů. 

Základní číselné údaje o hospodaření Společnosti za rok 2023: 

Výsledek hospodaření Společnosti po zdanění za účetní období roku 2023 činí zisk ve výši 

23 035 004,39 Kč, který se převede na účet Nerozděleného zisku minulých let a použije se na 

úhradu ztráty minulých let. 

Finanční situace Společnosti je v nezkrácené formě uvedena ve výkazu o finanční pozici a 

výkazu o úplném výsledku hospodaření, jež tvoří samostatnou část výroční finanční zprávy. 

Hlavní rizika a nejistoty: 

K 31. 12. 2023 jsou podle vědomí jednatelů Společnosti hlavní rizika a nejistoty vztahující se 

ke Společnosti představovány především následujícími faktory: 

A)

Hlavní rizika a nejistoty, které vyplývají z činnosti Společnosti: 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

15

Riziko spojené s podnikáním Společnosti 

Příjmy Společnosti budou tvořit z velké části splátky financování poskytnutého Původním 

dlužníkům, které byly následně postoupeny na Nové sesterské společnosti. Finanční a 

ekonomická situace Společnosti, její podnikatelská činnost a schopnost plnit dluhy z Dluhopisů 

tak značně závisí na schopnosti jejích Nových sesterských společností řádně a včas plnit svoje 

dluhy vůči Společnosti. 

Riziko vyplývající z použití výtěžku emise Dluhopisů na financování Projektu

Společnost použila výtěžek získaný z emise Dluhopisů na financování Projektu Původních 

dlužníků. Prostředky z emise tedy nebyly v plné výši k dispozici Společnosti na investice či 

úhradu jejích vlastních dluhů, včetně dluhů z Dluhopisů. Neúspěch Projektu může mít negativní 

vliv na finanční a ekonomickou situaci Společnosti, její podnikatelskou činnost a schopnost 

plnit dluhy z Dluhopisů.

Riziko nízké diverzifikace činnosti Společnosti 

Společnost se téměř výlučně hodlá zabývat investicí do Projektu. Změna tržních podmínek 

determinujících hodnotu této investice může negativně ovlivnit finanční a ekonomickou situaci 

Společnosti. 

Riziko provozní závislosti na Skupině Společnosti 

Řízení provozu Společnosti je závislé do značné míry na sdílení administrativní, účetní a IT 

infrastruktury celé Skupiny Společnosti. Činnost Společnosti tak může být negativně ovlivněna 

provozními problémy jiných členů Skupiny Společnosti (např. v důsledku technických 

problémů IT).

Potenciální střet zájmů mezi jediným společníkem Společnosti a vlastníky Dluhopisů 

Společnost je 100 % dceřiná společnost Společníka.

V budoucnosti nelze vyloučit změny 

strategie Skupiny Společnosti, v důsledku kterých dojde ke krokům (fúze, transakce, akvizice, 

rozdělení zisku, prodej aktiv atd.), které můžou být vedené s ohledem na prospěch skupiny 

Společnosti více než-li ve prospěch Společnosti. 

Riziko změny vlastnické struktury Společnosti 

Klíčové osoby, tedy Společník a jednatelé, spolupůsobí při vytváření a uskutečňování klíčových 

strategií. Jejich činnost je rozhodující pro celkové řízení Společnosti. Pokud dojde ke změně 

kontroly a k úpravě strategie Společnosti, může mít jiné cíle než ta dosavadní. Změna strategie 

může mít následně negativní vliv na finanční a hospodářskou situaci skupiny Společnosti, a 

tedy i Společnosti, její podnikatelskou činnost a schopnost plnit závazky z Dluhopisů. 

Riziko refinancování 

Budoucí zisk Původních dlužníků, resp. Nových sesterských společností, a tedy i hospodářská 

a finanční situace Společnosti, je závislá na schopnosti Původních dlužníků 

včas prodat bytové 

jednotky anebo pronajmout budovu nájemcům, kteří budou plnit své dluhy z uzavřených 

nájemních smluv řádně a včas, resp. její určenou část odprodat, případně na schopnosti 

Původních dlužníků (či osob určených Původními dlužníky) jako pronajímatelů vymáhat plnění 

z nájemních či kupních smluv. 

Riziko spojené s právním, regulatorním a daňovým prostředím 

Změny zákonů nebo změny jejich interpretace v budoucnosti mohou nepříznivě ovlivnit 

provozní činnost a finanční vyhlídky Společnosti. Právní faktory jsou mimo kontrolu 

Společnosti či jednotlivých subjektů. Dodržování platných právních norem podléhá kontrole 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

16

příslušných orgánů a jejich porušení může vést k uložení sankcí, včetně sankcí finančních či 

sankcí spočívajících v přerušení či zákazu činnosti. 

Riziko zahájení insolvenčního řízení 

I přes určitá opatření, která mají zabránit neopodstatněným a nepodloženým návrhům na 

zahájení insolvenčního řízení, nelze vyloučit, že takové návrhy budou podány. I přesto, že 

omezení týkající se nakládání s majetkovou podstatou se netýká, mimo jiné, úkonů nutných k 

provozování podniku v rámci obvyklého hospodaření nebo k odvrácení hrozící škody, nelze 

vyloučit, že pokud bude neopodstatněný návrh na zahájení insolvenčního řízení vůči 

Společnosti podán, bude Společnost po neurčitou dobu omezena v dispozici se svým majetkem, 

což by se mohlo negativně projevit na finanční situaci Společnosti. 

Riziko oslabené kontrolní funkce

Ke dni vyhotovení této zprávy Společnost nemá zřízenou dozorčí radu či obdobný kontrolní 

orgán, kromě výboru pro audit. Absencí příslušných kontrolních orgánů může být oslabena 

kontrolní funkce v rámci vnitřního systému kontroly a řízení společnosti. 

Rizika spojená s nepředvídatelným výkladem českých daňových předpisů 

Neustále proměnlivý výklad daňových předpisů ze strany finančních úřadů, nesoulad vývoje 

českého a komunitárního daňového práva, prodloužené lhůty pro splacení dlužných závazků, 

jakož i možnost uložení vysokých pokut a jiných sankcí, představují pro Společnost určité 

daňové riziko. 

Riziko sekundární závislosti na rizicích Skupiny Společnosti

Společnost je vystavena sekundárnímu riziku závislosti na rizicích týkajících se členů Skupiny 

Společnosti a rizicích realitního trhu. Na Společnost se nepřímo vztahují rizikové faktory 

týkající se podnikatelské činnosti skupiny Společnosti, zejména Původních dlužníků. 

Riziko související s umístěním Projektu

Hodnota nemovitosti závisí do značné míry na zvolené lokalitě ve vztahu k typu nemovitosti. 

Pokud nebyla odhadnuta správně vhodnost lokality vzhledem k investičnímu záměru, může být 

pro ni obtížné dokončenou nemovitost úspěšně pronajmout či výhodně prodat. V případě 

nízkého zájmu potencionálních nájemců či investorů tak mohou být Původní dlužníci 

společnosti nuceny ke snížení požadovaného nájemného či prodejní ceny nemovitosti. To může 

negativně ovlivnit hospodářskou situaci Původních dlužníků, a tím pádem i schopnosti 

Společnosti dostát svým závazkům z Dluhopisů. 

Riziko související s pronájmem a prodejem

Výnosy Projektu budou plynout z pronájmu a prodeje nemovitostí tvořících Projekt. Pokud by 

se Původním dlužníkům nepodařilo dokončený Projekt pronajmout nájemcům včas a/nebo 

alespoň za předpokládaných podmínek, mohla by tato skutečnost negativně ovlivnit 

uskutečnění následující fáze Projektu a tím i hospodářskou a finanční situaci Původních 

dlužníků. 

Riziko předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany budoucích nájemců

V případě, že by u významných nájemců nebyly splněny podmínky nájemních smluv a došlo k 

použití těchto ustanovení vedoucích k jejich předčasnému ukončení, mohlo by to mít podstatný 

dopad na hospodářské výsledky Původních dlužníků. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

17

Závislost na míře zadlužování cílové skupiny nájemců

Celkové zvyšování zadlužení nájemců může v konečné podobě vést k neplacení sjednaného 

nájemného, což by mohlo negativně zasáhnout cash flow Původních dlužníků a zároveň zvýšit 

náklady na soudní procesy a vymáhání pohledávek. Také je nutné zdůraznit, že rizika na straně 

nájemců související s jejich podnikáním a financování jejich činnosti se poté budou 

bezprostředně dotýkat Původních dlužníků. 

Riziko změny preference nájemců

Budoucí případné změny preferencí nájemců, zejména ve vztahu k dané lokalitě, její 

obslužnosti a vybavenosti či standardům pronajatých prostor, resp. objektů, v nichž jsou 

prostory pronajímány, mohou vést ke ztrátě nájemců, což se může nepříznivě projevit v 

hospodaření Původních dlužníků. 

Rizika spojená s pojištěním majetku Původních dlužníků

Nelze zaručit, že náklady spojené s případnými živelnými či jinými nepředvídatelnými 

událostmi (jako například požár, povodeň, záplava, vichřice, krupobití apod.) budou plně kryta 

tímto pojištěním a v případě pojistné události nebudou mít negativní dopad na jejich majetek, 

hospodářskou a finanční situaci. 

Riziko konkurence

V Londýně je v provozu několik dalších obdobných rezortů, které mohou v budoucnosti 

představovat pro Původní dlužníky zásadní konkurenci, a to ať již z důvodu cenové preference 

klientů nebo v důsledku zvýšení kvality služeb, které tyto rezorty poskytují. V budoucnosti 

může dojít k tomu, že Původní společnosti nebudou schopni reagovat odpovídajícím způsobem 

na konkurenční prostředí, což by mohlo vést ke zhoršení hospodářské situace Původních 

dlužníků a v konečném důsledku k negativnímu ovlivnění majetku a výnosů Původních 

dlužníků. 

Riziko iracionálního vývoje trhu 

Hodnota aktiv Původních dlužníků může být ovlivněna i náladami, vyjádřeními a spekulacemi 

na trhu nemovitostí, což může ovlivnit hospodářskou a finanční situaci Původních dlužníků. 

Riziko spojené s nízkou likviditou nemovitostí

Jakékoli průtahy v prodejním procesu, případné snížení prodejní ceny nemovitosti v důsledku 

např. špatného načasování prodeje či nevydařené výstavby, mohou mít nepříznivý dopad na 

finanční výsledky Původních dlužníků a nepřímo i Společnosti. Riziku likvidity může být 

nepřímo Společnost dále vystavena, pokud se nepodaří včas nebo v dostatečné míře Původním 

dlužníkům vlastnící daný pozemek a prostory obsadit/prodat prostory určené k pronájmu/ 

prodeji nebo nájemci nebudou hradit nájemné řádně a včas, což by mohlo ohrozit schopnost 

Původních dlužníků hradit své dluhy vůči Společnosti, resp. vůči Novým sesterským 

společnostem, a tudíž i schopnost Společnosti hradit své vlastní splatné dluhy vůči vlastníkům 

Dluhopisů. 

Riziko nepříznivého stavu realitního trhu

Původní dlužníci (a tedy nepřímo i Společnost) jsou vystaveny specifickým rizikům realitního 

trhu, jakými jsou zejména cykličnost, výkyvy v makroekonomickém prostředí, dynamika 

poptávky nájemců v jednotlivých segmentech realitního trhu, pohyby cen nájemného a aktivita 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

18

konkurenčních pronajímatelů. Během období zpomalení nebo recese může dojít ke snížení 

poptávky v oblasti realitního trhu, který může způsobit pokles poptávky samotné. 

Riziko spojené s životním prostředím

Trend neustále přísnějších zákonů a nařízení týkajících se vlivu na životní prostředí je ve 

významné míře posilněn rostoucími požadavky nájemníků či kupujících na ekologicky 

přijatelné řešení s nízkými provozními náklady. Negativní dopady rizik spojených s řízením 

nemovitostí a životním prostředím mohou mít nepříznivý vliv na provozní činnost, finanční 

výkonnost, finanční vyhlídky Původních dlužníků, a tudíž nepřímo i na Společnost. 

Kreditní riziko

Původní dlužníci jsou vystaveni kreditnímu riziku zejména z finančních aktivit včetně vkladů 

u bank a finančních institucí. V budoucnosti budou dále vystaveny kreditnímu riziku z 

pronájmu nemovitostí tvořících Projekt (primárně obchodní pohledávky), případně prodeje 

těchto nemovitostí. 

Riziko likvidity

Ve fázi developmentu a výstavby realitního projektu je riziko likvidity minimalizováno s 

ohledem na skutečnost, že projekt(y) jsou typicky financovány ze schválených rámců 

bankovních úvěrů či jiných nebankovních zdrojů financování, přičemž k jejich postupnému 

splácení (včetně souvisejících úroků) obvykle dochází až po dokončení výstavby, tzn. poté, co 

projekty začnou generovat výnosy z nájmů, příp. prodeje nemovitostí. Nové sesterské 

společnosti mohou být vystaveny podmíněnému riziku likvidity, které vyplývá z úvěrových 

smluv, podle kterých při porušení stanovených smluvních ujednání může věřitel vyžadovat 

zesplatnění úvěrů, což může vést k dodatečné potřebě finančních prostředků dříve než dle 

původní smluvní splatnosti. Podobně může být Společnost vystavena riziku likvidity v situaci, 

kdy na základě rozhodnutí schůze vlastníků bude povinna předčasně splatit Dluhopisy. 

Měnové riziko

Původní dlužníci po obsazení budovy nájemci, resp. po prodeji příslušných prostor, budou čelit 

tržnímu riziku zejména ze skutečnosti, že nájemné (kupní ceny) a splátky úvěrů jim 

poskytnutých budou inkasovány v britských librách (GBP) zatímco Dluhopisy budou spláceny 

v českých korunách (Kč). Společnost je tedy vystavena riziku, že v případě oslabení britské 

libry (GBP), popř. posílení české měny nemusí původně kalkulovaný objem GBP potřebných 

pro splacení příslušné částky odpovídat, což může mít negativní vliv na její schopnost splatit 

řádně a včas Dluhopisy. 

Cenové riziko

Původní dlužníci jsou vystaveni riziku změny hodnoty nemovitostí včetně rizika jejich 

pronájmu, případně prodeje. Pokud by bylo nutné snižovat nájemné nebo pokud by došlo ke 

snížení cenové hladiny nájmů, mohla by mít tato skutečnost negativní vliv na hospodářské 

výsledky Původních dlužníků. Cenovému riziku jsou Původní dlužníci vystaveni také ve fázi 

výstavby a realizace Projektu, kdy může dojít ke změnám cen stavebních dodávek a 

dodávaných služeb, které ovlivňují výši investičních nákladů Projektu a jeho plánovanou 

profitabilitu. 

Riziko spojené s případným konkurzním (insolvenčním) řízením Nových sesterských 

společností

Nebudou-li Nové Sesterské společnosti schopny platit své splatné dluhy, mohou se stát 

předmětem konkursního (insolvenčního) řízení. Není možné přitom s ohledem na právní úpravu 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

19

mezinárodního insolvenčního práva s jistotou stanovit, podle kterého právního řádu nebo 

právních řádů bude zahájeno insolvenční nebo obdobné řízení, natož pak jeho výsledek. 

Riziko spojené s právním, regulatorním a daňovým prostředím

Na výsledky podnikání a finanční situaci Původních dlužníků a Společnosti mohou mít 

nepříznivý vliv faktory týkající se Velké Británie, České republiky a Slovenské republiky, které 

nelze objektivně předvídat a které je možné rozdělit na faktory politické, ekonomické, právní a 

sociální. Původní dlužníci ani Společnost nemohou tyto faktory jakkoliv ovlivnit, zejména pak 

nemůžou zajistit, že politický, ekonomický či právní vývoj ve Velké Británii, České či 

Slovenské republice bude příznivý ve vztahu k jejich podnikání. 

Rizika spojená s výkonností britské, české a slovenské ekonomiky

Jakákoli změna hospodářské, regulatorní, správní nebo jiné politiky britské, české nebo 

slovenské vlády, jakož i politický nebo hospodářský vývoj ve Velké Británii, České a Slovenské 

republice, nad kterým skupina Společnosti nemá kontrolu, by mohl mít významný dopad na 

stav ekonomik obou uvedených zemí a tím i na podnikání, hospodářskou a finanční situaci 

Původních dlužníků (případně celé Skupiny) nebo na její schopnost dosáhnout svých 

obchodních cílů. 

Riziko vystoupení Velké Británie a Severního Irska z Evropské unie (tzv. Brexitu)

Po uplynutí přechodného období (1. 2.–31. 12. 2020) dnem 1. 1. 2021 Spojené království Velké 

Británie a Severního Irska definitivně vystoupilo z Evropské unie a přestalo být součástí celní 

unie a jednotného trhu EU. V samotném závěru přechodného období se podařilo dosáhnout 

balíček dohod o budoucích vztazích EU s UK, který se skládá z 3 samostatných dohod: Dohoda 

o obchodu a spolupráci, Dohoda o bezpečnostních postupech při výměně a ochraně utajovaných 

skutečností, Dohoda o spolupráci při bezpečném a mírovém využívání jaderné energie. 

Důsledkem vystoupení UK z Evropské unie bylo, že se přebudovaly obchodní cesty mezi 

Spojeným královstvím a Unií a kromě zvýšení nákladů na dovoz a vývoz produktů, došlo i k 

masivnímu poklesu objemu obchodu. Tyto změny měly nepříznivé sociální a hospodářské 

dopady na občany, firmy i veřejné instituce v zemích EU i ve Spojeném království. 

Riziko úniku informací 

V případě úniku citlivých informací ze strany těchto osob o Společnosti, Původních dlužnících 

(nebo celé skupině Společnosti) či jejich činnostech může dojít k ohrožení jejich fungování 

nebo ztráty dosavadního postavení na trhu, což by mohlo ve svém důsledku přinést zhoršení 

finančních výsledků Společnosti a/nebo Původních dlužníků. 

Riziko ukončení významných smluvních vztahů 

I přes to, že si celá skupina Společnosti zakládá na přátelských a korektních vztazích 

s obchodními partnery, nemůže Společnost zaručit, že vlivem nepředvídatelných událostí 

nedojde k předčasnému ukončení zásadních smluvních vztahů či změně jejich parametrů, což 

by mohlo mít negativní dopad na průběh a včasné dokončení Projektu a jeho konečnou 

profitabilitu. 

Riziko schopnosti získat odpovídající financování 

Původní dlužníci nemusí získat na trhu financování za očekávaných podmínek. Nemožnost 

získat takové financování může vést k nutnosti financovat výstavbu za méně výhodných 

podmínek (zejména ve vztahu k výši úrokové sazby), případně k nedostatečnosti financování 

výstavby. V důsledku toho může být snížena ziskovost Projektu, a tím pádem i nepříznivě 

ovlivněna schopnost Původních dlužníků společností splácet úvěry. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

20

B)

Hlavní rizika a nejistoty vyplývající z finančních aktiv a finančních závazků 

(nejdůležitějšími riziky jsou pro Společnost úvěrové riziko a riziko likvidity): 

Úvěrové (kreditní) riziko 

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní 

závazky a Společnosti tak vznikne finanční ztráta. Společnost prostředky získané emisí 

dluhopisů používá na financování projektových společností prostřednictvím dlužníků 

TRIPTYCH OFFICES LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD, na které byly postoupeny 

půjčky Původních dlužníků Park Side London a Park Side Offices, jež společnost získala 

formou odkoupení pozice a přistoupení k dluhu vůči financujícímu syndikátu bank. 

Novým sesterským společnostem nebyl přidělen úvěrový rating. Společnost má vlastní systém 

pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací vyhodnocuje schopnost 

dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na datech, která 

vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z účetních výkazů 

dlužníka, manažerských výpočtů atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije 

kvalifikované posouzení kreditního rizika. 

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se 

svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních 

aktiv. 

Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností 

k okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení 

finančních závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací, 

které nelze přiměřeně předvídat. 

Měnové riziko 

Společnost je ve své činnosti vystavena nízkému riziku výkyvu kurzu, neboť většina transakcí 

se odehrává ve funkční měně. Poskytnuté jistiny úvěrů v GBP Společnost podchytila uzavřením 

měnových swapů s bankou a dopad cizí měny na výsledky Společnosti eliminovala. 

Pokud jsou uváženy všechny peněžní položky, jež nejsou předmětem měnového swapu (tj. 

úroky plynoucí z poskytnutých úvěrů), evidované k 31. prosinci 2023 v cizí měně a současně 

by došlo ke změně měnového kurzu CZK/GBP o 1 CZK/GPB (zhodnocení / znehodnocení 

CZK vůči GBP), výsledek hospodaření by byl o 33 138 tis. Kč nižší (při zhodnocení CZK vůči 

GBP by Společnost uznala kurzovou ztrátu) nebo vyšší (při znehodnocení CZK vůči GBP by 

Společnost uznala kurzový zisk). 

Úrokové riziko 

Poskytnuté úvěry jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, vydané dluhopisy byly vydány jako 

diskontované dluhopisy s pevnou úrokovou sazbou. Nominální částky finančních nástrojů a 

další bližší Informace jsou uvedeny v bodě 5 – Poskytnuté úvěry a v bodě 7 – Vydané 

dluhopisy, 

přílohy k účetní závěrce 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

21

Provozní riziko 

Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí, 

neefektivnosti nebo ze selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí 

všem podnikatelským subjektům. Provozní riziko zahrnuje i právní riziko. 

Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik 

nese vedení Společnosti. Obecně používané standardy pokrývají následující oblasti: 



požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí, 



identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému, 



získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady 

ke stanovení a nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení 

provozních rizik a k přijetí rozhodnutí o: 

-

uznání jednotlivých existujících rizik; 

-

zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo 

-

zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení. 

Společnost dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně 

závazné právní předpisy České republiky, zejména ZOK. 

Významná soudní řízení: 

Společnost není účastníkem žádného soudního sporu ani arbitrážního řízení, přičemž 

účastenství v soudních sporech ani arbitrážních řízeních v dohledné budoucnosti jednatelé 

nepředpokládají. 

Významné smlouvy: 

Společnost uzavřela k 31. 12. 2023 následující významné smlouvy: Dodatek č. 4 uzavřený dne 

14. 12. 2023 k Zmluve o úvere REG. Č. EUR 1/KTK_SR/2019 ze dne 17. 12. 2019 uzavřené 

mezi J&T BANKA, a.s. a Společností, na základě kterého se posunul Den splatnosti úvěru na 

13. 12. 2024. 

Kromě shora uvedeného Společnost neuzavřela žádné jiné smlouvy mimo běžné podnikání 

v rámci své podnikatelské činnosti, ani nebyly uzavřeny smlouvy členů v rámci Skupiny, které 

by měly podstatný vliv na závazky společnosti nebo členů skupiny za poslední účetní období. 

Majetkové účasti, které zakládají rozhodující vliv Společnosti: 

Společnost nemá žádné majetkové účasti. 

Informace o pořizování vlastních kmenových listů, obchodních podílů a akcií, zatímních 

listů, obchodních podílů ovládající osoby: 

Společnost ve sledovaném období nenabyla vlastní kmenové listy, obchodní podíly či akcie, 

zatímní listy, obchodní podíly ovládající osoby. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

22

Údaje o očekávané hospodářské situaci a budoucích investicích v roce 2024: 

V průběhu roku 2024 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku 

a efektivní hospodaření. Žádné další investice Společnost v dalším roce neplánuje a bude se 

snažit dosáhnout zisku prostřednictvím poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly 

následně postoupeny Novým sesterským společnostem, jelikož žádné další aktivity Společnost 

nemá. Společnost se bude snažit dosáhnout kladného hospodářského výsledku prostřednictvím 

úrokového spreadu na poskytnutých úvěrech. 

Vzhledem k úspěšnému dokončení rezidenčního i kancelářského projektu, který je plně obsazen 

a zároveň z důvodu postupného předávání bytů a inkasování kupních cen od klientů, které byly 

použity na splátku seniorního věřitele, společnost plánuje splacení dluhopisů realizovat z 

postupného prodeje zbylých neprodaných bytů a prodeje kancelářské budovy, což bude záviset 

na podmínkách na trhu. 

V případě, že by prodej zbylých bytů a kanceláří neměl příznivý vývoj, Společnost má 

připraveny plány, které realizuje, aby dostála svým závazkům dluhopisy splatit. 

Ostatní informace o skutečnostech, které nastaly až po konci rozvahového dne a 

předpoklad nepřetržitého trvání podniku: 

Žádné významné události po rozvahovém dni nenastaly. 

Na základě veřejně dostupných informací ke dni sestavení účetní závěrky vedení Společnosti 

posoudilo vývoj na trhu v důsledku inflace a nárůstu úrokových sazeb a jeho očekávaný dopad 

na Společnost a ekonomické prostředí, ve kterém Společnost působí, včetně opatření, která byla 

přijata českou vládou a vládami jiných států, ve kterých působí hlavní obchodní partneři. 

Vzhledem na protipandemická opatření, která byla v průběhu roku ve Velké Británii, došlo 

k posunu časového harmonogramu výstavby projektu Triptych Bankside v Londýně. 

Kolaudační rozhodnutí pro kancelářskou část bylo získáno v březnu 2022 a pro rezidenční část 

se získalo v červenci 2023. K dnešnímu dni jsou kancelářské prostory plně obsazeny a je 

prodáno 118 bytů a z toho 115 bytů předáno. 

Aktivita na prodejním trhu se ke konci roku 2023 zpomalila, přičemž čtvrtý kvartál zaznamenal 

nejnižší počet prodejů a nejvyšší slevy v roce. Londýnský Prime trh se však historicky zotavil 

rychleji než širší trh a obdobné oživení se očekává i letos v důsledku zlepšujícího se 

makroekonomického prostředí. 

Aktivita na trhu pronájmů se v posledním čtvrtletí podle očekávání zpomalila po obvyklém 

nárůstu ve 3. čtvrtletí. Přesto bylo dosaženo nájemného zhruba na úrovni předchozího čtvrtletí. 

Průměrný výnos se za poslední rok zvýšil ve většině regionů Londýna, což je způsobeno silným 

růstem nájemného. Obecně platí, že trh s pronájmem zůstává nedostatkový a tato nerovnováha 

bude v roce 2024 nadále podporovat růst pronájmu. 

V důsledku invaze ruských vojenských sil na Ukrajinu v únoru 2022 vypukl válečný konflikt 

mezi těmito zeměmi, který stále probíhá. Řada západních zemí včetně Velké Británie uvalila 

na Rusko ekonomické sankce. Na základě dostupných informací a aktuálního vývoje 

Společnost neustále analyzuje situaci a posuzuje její přímý dopad na Společnost, ale vzhledem 

k tomu, že hlavní klientelou tohoto projektu jsou občané Asijských státu, vedení Společnosti 

dospělo k závěru, že pokračující válečný konflikt v současnosti nemá významný vliv na činnost 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

23

Společnosti. Společnost bude sledovat další vývoj konfliktu, a kde to bude možné, bude 

iniciovat vhodná protiopatření. Další vývoj a intenzitu současného dění nelze v tuto chvíli 

předvídat. 

Environmentálně udržitelné činnosti: 

Podnikání Společnosti nesouvisí s hospodářskými činnosti, které se dle Nařízení Evropského 

parlamentu a Rady 2020/852 ze dne 18. června 2020, o zřízení rámce pro usnadnění 

udržitelných investic a o změně nařízení (EU) 2019/2088, kvalifikují jako environmentálně 

udržitelné. 

Údaje o organizačních složkách: 

Společnost nemá žádnou organizační složku umístěnou v zahraničí. 

Výdaje na výzkum a vývoj: 

Společnost ve sledovaném účetním období nevynakládala žádné výdaje v oblasti výzkumu a 

vývoje. 

Údaje o investicích do hmotného a nehmotného investičního majetku: 

Společnost v průběhu roku 2023 neuskutečnila žádné zásadní investice do hmotného a 

nehmotného majetku. 

Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovně právních vztazích: 

Společnost v průběhu roku 2023 nevyvíjela žádné aktivity v oblasti ochrany životního 

prostředí. 

Společnost nemá žádné zaměstnance. 

Odměny účtované auditory

:

V roce 2023 byly auditory účtovány následující odměny (v tis. Kč): 

audit účetní závěrky za rok 2023 a výroční 

finanční zprávy 

189

odměny účtované za jiné ověřovací služby 

0

odměny účtované za daňové poradenství 

0

odměny účtované za jiné neauditorské 

služby 

0

JTRE Financing 3, s.r.o. 

24

Čestné prohlášení 

Jednatelé Společnosti prohlašují, že veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě 

odpovídají skutečnosti a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány a že tato výroční finanční 

zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situace Společnosti, její podnikatelské činnosti 

a výsledcích hospodaření Společnosti za uplynulé účetní období a podle nejlepšího vědomí 

jednatelů Společnosti, veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě odpovídají 

vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření 

Společnosti. 

V Bratislavě dne 29. 4. 2024 

____________________ 

Ing. Peter Remenár 

jednatel 

____________________ 

Ing. Pavel Pelikán 

jednatel 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

25

III.

DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Společnosti 

k rizikům, kterým Společnost může být vystavena ve vztahu k procesu účetního 

výkaznictví 

Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti. 

Zajišťuje, vyhodnocuje a minimalizuje provozní, finanční, právní a jiná rizika ve Společnosti. 

V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, rozděleny pravomoci 

a odpovědnosti. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi 

jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, krátkodobého finančního majetku a 

v oblasti zúčtovacích vztahů. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně 

vyhodnocovány. U případných zjištění jsou stanovena opatření k nápravě zjištěných 

nedostatků. Finanční kontrola ve vztahu k procesu účetního výkaznictví je zajišťována 

managementem Společnosti jako součást vnitřního řízení při přípravě operací před jejich 

schválením, v průběhu operací až po jejich vypořádání. Systém zpracování účetnictví se řídí 

příslušnými ustanoveními platných právních předpisů České republiky zákonů. 

Systém vnitřní kontroly ve Společnosti spočívá zejména jak na interních kontrolních 

mechanismech a aktivní činnosti výboru pro audit, tak i na externím auditu, který je prováděn 

jednou do roka za běžné účetní období. Výsledky auditu jsou předkládány jednatelům a výboru 

pro audit Společnosti, kteří z nich vyvozují důsledky a následné kroky. 

Jednatelé Společnosti jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědní za: 

-

spolehlivost a sdílení informací, 

-

dodržování obecně závazných právních norem a interních postupů, 

-

ochranu majetku a správné využívání zdrojů, 

-

dosahování stanovených cílů. 

Společnost má zřízen výbor pro audit. 

Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, 

které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména ZOK. 

Orgány Společnosti 

V souladu s aktuálním zněním zakladatelské listiny Společnosti jsou orgány Společnosti valná 

hromada, jednatelé a výbor pro audit, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán Společnosti 

volí a odvolává jednatele a členy výboru pro audit. 

A)

VALNÁ HROMADA 

Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti. Do výlučné působnosti valné hromady 

náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo zakladatelská listina Společnosti zahrnují do 

působnosti valné hromady, zejména: 

-

rozhodování o změně obsahu zakladatelské listiny, nedochází-li k ní na základě 

jiných právních skutečností; 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

26

-

volba a odvolávání likvidátora, včetně schvalování smlouvy o výkonu funkce a 

poskytování plnění podle § 61 ZOK; 

-

rozhodování o zrušení Společnosti s likvidací; 

-

rozhodování o pachtu závodu Společnosti nebo takové jeho části, k jejímuž zcizení 

se vyžaduje souhlas valné hromady podle zákona; 

-

udělování pokynů jednatelům a schvalování koncepce podnikatelské činnosti 

společnosti (včetně jednacího řádu pro jednatele), nejsou-li v rozporu s právními 

předpisy; valná hromada může zejména zakázat jednatelům určité právní jednání, je-

li to v zájmu Společnosti. 

Valná hromada si může vyhradit rozhodování o věcech, které jinak náležejí do působnosti 

jiných orgánů společnosti. 

Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní společníci, kteří mají alespoň 51 % všech 

hlasů. Valná hromada rozhoduje alespoň prostou většinou hlasů přítomných společníků, pokud 

ZOK, jiné zákonné předpisy nebo zakladatelská listina Společnosti nevyžadují vyšší počet 

hlasů. Jelikož má Společnost pouze jediného společníka, valná hromada se nekoná a její 

působnost vykonává jediný společník. 

Další úprava jednání a způsobu rozhodování valné hromady, stejně jako účast na valné hromadě 

a práva společníků na valné hromadě, způsob svolání valné hromady a náhradní valnou 

hromadu upravuje zakladatelská listina Společnosti. 

B)

JEDNATELÉ 

Statutárním orgánem Společnosti jsou 2 (dva) jednatelé, kteří řídí činnost Společnosti a přísluší 

jim obchodní vedení Společnosti. Každý z jednatelů zastupuje Společnost samostatně. 

Jednatelé se řídí zásadami schválenými valnou hromadou za podmínky, že tyto zásady nejsou 

v rozporu se ZOK. Jednatelé rozhodují o všech záležitostech Společnosti, které nejsou 

závaznými právními předpisy či zakladatelskou listinou Společnosti vyhrazeny do působnosti 

valné hromady. 

Jednatelům přísluší zejména: 

-

zajišťování řádného účetnictví; 

-

předkládají valné hromadě řádné, mimořádné, konsolidované a mezitímní účetní 

závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty. 

Jednateli Společnosti jsou pan Ing. Peter Remenár a Ing. Pavel Pelikán, kteří funkci vykonávají 

ode dne vzniku Společnosti. 

Jednatelé byli v roce 2023 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. 

C)

VÝBOR PRO AUDIT 

Výbor pro audit je kontrolním orgánem, který zejména odpovídá za dohled nad procesem 

sestavování účetní závěrky a systémem účinnosti vnitřní kontroly a vnitřního auditu. Dále 

posuzuje nezávislost statutárního auditora a auditorské společnosti a poskytování neauditních 

služeb. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

27

Výbor pro audit se skládá ze tří (3) členů, které volí a odvolává valná hromada, konkrétně Ing. 

Mária Cvečková, Ing. Mária Čemová, Ing. Tibor Heringes, kteří funkci vykonávají ode dne 20. 

9. 2019. 

Výbor pro audit je způsobilý se usnášet za účasti nadpoloviční většiny všech členů. Při 

rozhodování má každý z členů výboru pro audit jeden hlas. Výbor pro audit rozhoduje 

nadpoloviční většinou hlasů všech svých členů.

Složení, ustanovení a funkční období členů 

výboru pro audit, svolání zasedání výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti 

výboru pro audit upravuje zakladatelská listina Společnosti. 

Výkaz o řízení a správě Společnosti

:

Společnost, ani Skupina, nepřijala žádný kodex řízení a správy Společnosti, a to vzhledem ke 

skutečnosti, že z hlediska charakteru vlastnictví, kdy existuje jednoduchá vlastnická struktura 

s jediným společníkem, přijetí kodexu řízení a správy Společnosti není za těchto okolností 

relevantní. Ostatní informace požadované dle § 118 odst. 4 a 5 ZPKT jsou uvedeny v rámci 

jiných částí této výroční finanční zprávy. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti 

z důvodu nepřekročení 2 hraničních hodnot podle § 1b odst. 3 zákona o účetnictví. 

Společnost se řídí a dodržuje požadavky na správu a řízení stanovené platnými právními 

předpisy České republiky, zejména OZ a ZOK. 

JTRE Financing 3, s.r.o. 

Zpráva auditora a účetní závěrka 

za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

1

Obsah 

Výkaz o úplném výsledku hospodaření 

2

Výkaz o finanční pozici 

3

Výkaz změn vlastního kapitálu 

4

Výkaz o peněžních tocích 

5

Příloha v účetní závěrce 

6

1.

Všeobecné informace 

6

2.

Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky 

7

3.

Významné účetní postupy 

11

4.

Peníze a krátkodobé přijaté financování 

15

5.

Poskytnuté úvěry 

16

6.

Vlastní kapitál 

18

7.

Vydané dluhopisy 

18

8.

Přijaté úvěry dlouhodobé 

20

9.

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 

20

10.

Pohledávky a závazky z derivátových operací 

21

11.

Daň z příjmů 

21

12.

Nakoupené služby 

22

13.

Zisk/ztráta z finančních transakcí 

23

14.

Řízení finančních rizik 

23

15.

Spřízněné osoby 

29

16.

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

31

17.

Následné události po rozvahovém dni a předpoklad nepřetržitého trvání podniku 

31

18.

Schválení účetní závěrky 

31

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

2

Výkaz o úplném výsledku hospodaření 

za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

v

tisících

Kč

Bod

přílohy

O

bdobí

od 1. 1. 202

3

do 31.12.202

3

Období

od 1. 12. 202

2

do 31. 12. 202

2

Výnosové úroky 

5, 13 

187 419 

182 267 

Nákladové úroky

7, 8, 13 

(195 315) 

(181 991) 

Tvorba opravné položky 

5, 14 

(40 691) 

(19 459) 

Náklady

/výnosy z derivátových operací 

10, 13 

(41 838) 

250 669 

Kurzové rozdíly 

13

133 126 

(241 167) 

Nakoupené služby a ostatní 

finanční náklady 

12, 13 

(4 073) 

(4 102) 

Výsledek hospodaření 

38 628 

(13 783) 

Výsledek hospodaření před zdaněním daní z příjmů 

38 628 

(13 783) 

Daň z příjmů splatná 

11

15 877 

646

Daň z příjmů odložená 

11

(284) 

(54) 

Zisk/ztráta za období 

23 035 

(14 375) 

Ostatní úplný výsledek hospodaření 

-

-

Celkový úplný hospodářský výsledek za období 

23 035 

(14 375) 

Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 31 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

3

Výkaz o finanční pozici 

k 31. prosinci 2023 

Příloha v účetní závěrce na stranách 6 až 31 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky. 

v tisících Kč 

Bod přílohy 

K 31. 12. 2023 

K 31. 12. 2022 

Aktiva 

Poskytnuté úvěry 

5

-

2 787 591 

Pohledávky z derivátových operací 

10

-

149 086 

Pohledávky ze splatné daně z příjmů a jiných 

daní 

11

-

2 456 

Dlouhodobá aktiva celkem 

-

2 939 133 

Poskytnuté úvěry 

5

3 067 726 

-

Pohledávky z derivátových operací 

10

107 249 

-

Pohledávky ze splatné daně z příjmů a jiných 

daní 

11

-

-

Peníze 

4

9 886 

113 062 

Krátkodobá aktiva celkem 

3 184 861 

113 062 

Aktiva celkem 

3 184 861 

3 052 195 

Vlastní kapitál 

Základní kapitál 

6

10

10

Kumulovaný výsledek hospodaření 

6

13 316 

(9 719) 

Vlastní kapitál celkem 

13 326 

(9 709) 

Závazky 

Vydané dluhopisy 

7

-

2 942 153 

Závazky z derivátových operací 

10

-

-

Přijaté úvěry 

8

1 653 

989

Odložený daňový závazek 

11

728

1 013 

Dlouhodobé závazky celkem 

2 381 

2 944 155 

Krátkodobé přijaté financování 

4

19 739 

117 010 

Vydané dluhopisy 

7

3 132 742 

-

Závazky z derivátových operací 

10

-

-

Závazky ze splatné daně z příjmů a jiných daní 

9,11 

15 637 

-

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 

9

1 036 

739

Krátkodobé závazky celkem 

3 169 154 

117 749 

Závazky celkem 

3 171 535 

3 061 904 

Vlastní kapitál a závazky celkem 

3 184 861 

3 052 195 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

4

Výkaz změn vlastního kapitálu 

Za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

v

tisících

Kč

Základní kapitál 

Nerozdělený 

zisk/ztráta za 

minulé období

Úplný výsledek 

za období 

Vlastní kapitál 

celkem 

Stav k 31. prosinci 2021

10

16 832

(12 176) 

4 666 

Úplný hospodářský výsledek celkem za účetní 

období: 

Zisk nebo ztráta 

-

-

(14 375) 

(14 375) 

Rozdělení zisku/ztráty z minulých let 

-

(12 176)

12 176

-

Zaokrouhlení 

-

-

-

-

Stav k 31. prosinci 2022

10

4 656 

(14 375) 

(9 709)

Úplný hospodářský výsledek celkem za účetní 

období: 

Zisk nebo ztráta 

-

-

23 035 

23 035 

Rozdělení zisku/ztráty z minulých let 

-

(14 375) 

14 375 

-

Zaokrouhlení 

-

-

-

-

Stav k 31. prosinci 2023 

10

(9 719) 

23 035 

13 326 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

5

Výkaz o peněžních tocích 

k 31. prosinci 2023 

v

tisících

Kč

Bod přílohy 

Za období od 

1.1.2023 do 

31.12.2023

Za období od 

1.12.2022 do 

31.12.2022

PROVOZNÍ ČINNOST 

Výsledek hospodaření za účetní období před zdaněním 

38 628

(13 783)

Nepřímé peněžní toky 

Přecenění derivátů na reálnou hodnotu 

11, 14 

41 838

(250 669)

Tvorba/rozpuštění opravných položek 

5, 15 

40 691

19 459

Úrokové náklady a úrokové výnosy 

5, 8, 14 

7 896

(276)

Změna stavu pohledávek z obchodních vztahů a jiných 

aktiv 

6

-

1 208

Změna stavu závazků z obchodních vztahů a jiných 

závazků 

10

380

(189)

Přímé peněžní toky 

Vratka daně z příjmů

12

2 133

-

Poskytnuté financování 

5

-

-

Přijaté úroky 

14, 5 

3

-

Vyplacené úroky 

14, 4 

(4 844)

(2 739)

Peněžní tok z (použitý v) provozní činnosti 

126 725

(246 989)

FINANČNÍ ČINNOST 

Příjmy z emise dluhopisů 

8

-

-

Výdaje související s emisí dluhopisů (poplatky) 

8

-

-

Kontokorentní úvěr 

4

(100 478)

72 245

Přijaté úvěry dlouhodobé 

9

549

951

Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční 

činnosti 

(99 929)

73 196

Čisté zvýšení/snížení peněžních prostředků a peněžních 

ekvivalentů 

4

26 796

(173 793)

Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na počátku účetního 

období 

113 062

49 797

Dopad nerealizovaných kurzových rozdílů na změnu finančních prostředků 

(129 972)

237 058

Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na konci účetního 

období 

9 886

113 062

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

6

Příloha v účetní závěrce 

1.

Všeobecné informace 

Účetní závěrka je sestavena za společnost JTRE Financing 3, s.r.o. („Společnost”), která vznikla 13. listopadu 

2018 zapsáním do obchodního rejstříku pod spisovou značkou C 304478 vedeném u Městského soudu v 

Praze, IČO společnosti je 076 35 362. Hlavní činností Společnosti je výroba, obchod a služby neuvedené v 

přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. 

Společnost byla založena výhradně za účelem emise dluhopisů, přičemž výtěžek z emise dluhopisů používá 

na poskytnutí financování společnosti Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd. Dne 17. července 2020 

došlo ke změně ve struktuře financování, v nichž původní dlužníky nahradily společnosti TRIPTYCH 

OFFICES LTD a TRYPTYCH RESIDENTAL LTD, jež jsou mateřskými společnostmi původních dlužníků 

Účetní období Společnosti je shodné s kalendářním rokem. Účetní závěrka byla sestavena za období od 1. 

ledna 2023 do 31. prosince 2023 (dále jen „2023“). Údaje za srovnatelné období představují údaje od 1. ledna 

2022 do 31. prosince 2022 (dále jen „2022“). 

Sídlo Společnosti 

Sokolovská 700/113a, 

Karlín, 186 00 Praha 8, 

Česká republika 

Složení statutárního orgánu k 31. prosince 2023 a zároveň od založení Společnosti: 



Ing. PETER REMENÁR (jednatel) 



Ing. PAVEL PELIKÁN (jednatel) 

Jediným společníkem Společnosti a ovládající osobou je k 31. prosinci 2023 a zároveň od založení 

Společnosti:

Podíl na základním kapitálu 

Hlasovací práva 

v tis. Kč 

%

%

J&T REAL ESTATE HOLDING PLC 

10

100

100

J&T REAL ESTATE HOLDING PLC (dále „JTRE“), je společnost se sídlem 1061 Nikósie, Klimentos, 

41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, Kyperská republika, Registrační číslo: HE 

217553. Společník je společně ovládán těmito osobami s následujícími podíly: Peter Korbačka (19%), 

Peter Remenár (16,2%), Pavel Pelikán (16,2%), Juraj Kalman (16,2%), Miroslav Fülöp (16,2%), Michal 

Borguľa (16,2%). 

Organizační struktura: 

Společnost je součástí konsolidačního celku JTRE. Informace týkající se založení mateřské společnosti 

JTRE a její vlastnické struktury jsou zveřejňovány v konsolidovaných účetních závěrkách společnosti 

JTRE. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

7

2.

Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky 

(a)

Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky 

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), 

Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS) 

vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka 

vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen. 

Účetní závěrka vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky 

narušen, a je sestavena na bázi historického ocenění s výjimkou ocenění finančních nástrojů, u nichž je uváženo 

vhodně v souladu s požadavky i ocenění reálnou hodnotou. 

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Společnosti uskutečnilo odhady a předpoklady, 

které ovlivňují hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné 

při sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy 

v dalších částech této účetní závěrky. 

(b)

Změny v účetních pravidlech 

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Společností 

Společnost uvážila při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 

2023 a které měly nevýznamný nebo žádný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve 

srovnání s předcházející účetní závěrkou za rok 2022: 



Novelizace IAS 1 

Sestavování a zveřejňování účetní závěrky

nazvaná 

Zveřejnění účetních pravidel

, která 

vyžaduje, aby účetní jednotky zveřejnily svá významná (angl. 

material

) účetní pravidla spíše než svá 

podstatná (angl. 

significant

) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování, 

která účetní pravidla v účetní závěrce zveřejnit. Společnost uvážila novelizaci při strukturování účetní závěrky 

a formulování informací o použitých účetních pravidlech, aniž by měla novelizace dopad na finanční situaci 

a výkonnost prezentovanou v účetních výkazech. 



Novelizace IAS 8 Ú

četní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby 

nazvaná

Definice účetních odhadů, 

která se zaměřuje na účetní odhady a poskytuje pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a účetní odhady. Účetní 

pravidla jsou nastavena v souladu s novelizací, která tak upevnila zavedené postupy a neměla tak žádný dopad 

do výkaznictví Společnosti. 



Novelizace IAS 12 

Daně ze zisku

nazvaná 

Odložená daň související s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné 

transakce

, která zmenšuje rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž existuje rozdíl 

mezi účetní a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení. Vzhledem k neidentifikování 

a nevykazování leasingových smluv, neměla novelizace žádný dopad na aktuální prezentaci finanční situace 

a výkonnosti v této účetní závěrce. 



Nový standard IFRS 17 

Pojistné smlouvy

, který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci, 

zveřejní) pojistných smluv v účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví 

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Společnost působí v jiném 

odvětví, pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard se ji aktuálně nijak netýká a výkaznictví tak 

neovlivňuje. 



Novelizace IFRS 17 

Pojistné smlouvy

nazvaná 

Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 – srovnatelné informace

,

která úzce novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které budou s IFRS 17 

aplikovat poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Společnost, neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost 

Společnosti a Společnost již IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje. 



Novelizace IAS 12 

Daně ze zisku: Mezinárodní daňová reforma – Pravidla pro pilíř II

, která do IAS 12 

vložila výjimku z požadavků, na jejímž základě podnik nezachytí a nezveřejní informace o odložené dani 

v souvislosti se zaváděným pilířem OECD. Společnost není dotčena požadavky této nové regulace, neboť její 

konsolidované tržby nejsou 750 mil. EUR a vyšší, proto z této regulace ani související novelizace IAS 12 

neplynou žádné dopady do této účetní závěrky.

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

8

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a 

nebyla Společností použita 

Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly 

k počátku běžného účetního období (1. 1. 2023) účinné a Společnost je nepoužila při sestavování této účetní 

závěrky za rok končící 31. 12. 2023: 



V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky 

nazvaná 

Klasifikace 

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a 

později s retrospektivní účinností, pozdější novelizací odložena na 1. 1. 2024), která poskytuje všeobecnější 

přístup ke klasifikaci závazků s ohledem na smluvní ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní 

pouze prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně 

tak informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být 

prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná k rozvahovému dni a 

nesmí být ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. 

Společnost neočekává z přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky. 



V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16 

Závazky z leasingu ve zpětném leasingu

(účinnost pro roční 

účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje požadavky na ocenění závazku ze zpětného 

leasingu. Účinnost je retrospektivní a Společnost bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky, přičemž 

aktuálně žádný neočekává. 



V říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1 

Dlouhodobé závazky s kovenant

y (účinnost pro roční účetní 

závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit 

během 12ti měsíců následujících po rozvahovém dni, tak ovlivňuje klasifikaci závazku ve výkazu finanční 

situace. Účinnost je retrospektivní a Společnost bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky. 



V květnu 2023 byla vydána novelizace IAS 7 a IFRS 7 

Ujednání financující dodavatele

(účinnost pro roční 

účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která doplňuje požadavky na zveřejnění a rozcestník 

k existujícím požadavkům, požadující, aby podniky poskytly kvalitativní a kvantitativní informace o 

ujednáních financující dodavatele. Společnost neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky. 



V srpnu 2023 vydána novelizace IAS 21 

Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2025 nebo později), která upřesní vymezení směnitelné a 

nesměnitelné měny a současně poskytne pravidla, jak stanovit směnný kurz v situaci, kdy měna není 

směnitelná (např. k rozvahovému dni). Úprava pravidla bude rozšíření o dodatečné zveřejnění pro situace, 

kdy měnový kurz není směnitelný. Novelizace rozšíří úpravu o aplikační příručku a ilustrativní příklad. 

Společnost neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky v současnosti, neboť cizoměnové 

transakce jsou realizovány v měnách, které jsou všeobecně směnitelné. 



V dubnu 2024 byl vydán nový standard IFRS 18 

Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce

(účinnost pro roční 

účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a 

požadavky týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního 

úplného výsledku, agregace a disagregace informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních 

ukazatelů, které jsou často využívány a v IFRS nejsou přímo definovány (např. hodnota čistých aktiv u 

investičních fondů). Společnost bude analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad doúčetní závěrky, 

který aktuálně nelze ještě blíže specifikovat. 

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané 

IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU: 



IFRS 14 

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, 

protože se jedná o dočasný standard 



Novelizace IAS 7 a IFRS 7 

Ujednání financující dodavatele

(vydána v květnu 2023 s účinností od 1. 1. 2024) 



Novelizace IAS 21 

Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost

(vydána v srpnu 2023 

s účinností od 1. 1. 2025) 



IFRS 18 

Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce 

(vydán v dubnu 2024 s účinností od 1. 1. 2027) 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

9

(c)

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty 

Funkční měnou Společnosti je česká koruna („Kč“), která je stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena 

a prezentována účetní závěrka. Transakce realizované v jiných měnách (cizí měny), než je funkční měna 

(Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu 

realizace transakce. 

Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny 

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly 

původně pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly 

vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou 

uznány ve výsledku hospodaření za příslušné období. 

(d)

Sezónnost 

Činnost Společnosti není nijak ovlivněna sezónností. 

(e)

Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty 

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje používání určitých kritických účetních odhadů, které 

ovlivňují vykazované položky aktiv, závazků, výnosů a nákladů. Vyžaduje také, aby vedení Společnosti 

při aplikaci účetních postupů uplatnilo předpoklady založené na vlastním úsudku. Výsledné účetní odhady 

– právě proto, že jde o odhady – se zřídkakdy rovnají příslušným skutečným hodnotám. 

Odhady a výchozí předpoklady jsou průběžně revidovány. Změny účetních odhadů jsou zohledněny 

v období, v němž byla provedena oprava odhadu, a dále ve veškerých dotčených budoucích obdobích. 

Informace o nejistotě v předpokladech a odhadech, u nichž je významné riziko, že povedou k významné 

úpravě v následujících účetních obdobích, jsou uvedeny v následujících bodech přílohy:



Bod 5 – Poskytnuté úvěry 



Bod 7 – Vydané dluhopisy 



Bod 14 – Řízení finančních rizik 

Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních 

aktiv a závazků. Společnost má pro tyto účely zavedený systém kontroly stanovení reálných hodnot (včetně 

reálné hodnoty na úrovni 3), přičemž využívá služeb externích poradců. Tito poradci pravidelně kontrolují 

významné na trhu nezjistitelné vstupní údaje a úpravy ocenění. Pokud jsou informace třetích stran, jako 

jsou kotace obchodníků s cennými papíry nebo oceňovací služby, použity ke stanovení reálné hodnoty, pak 

oceňovací tým posoudí podklady obdržené od těchto třetích stran s cílem rozhodnout, zda takové ocenění 

splňuje požadavky IFRS včetně zařazení do příslušné úrovně v rámci hierarchie stanovení reálné hodnoty. 

Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá Společnost v co nejširším rozsahu údaje 

zjistitelné na trhu. Reálné hodnoty se člení do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě 

vstupních údajů použitých při oceňování, a to následovně: 



Úroveň 1: kótované ceny (neupravené) na aktivních trzích identických aktiv nebo závazků. 



Úroveň 2: vstupní údaje nezahrnující kótované ceny z úrovně 1, které lze pro dané aktivum nebo 

závazek zjistit, a to buď přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. odvozením od cen). 



Úroveň 3: vstupní údaje pro dané aktivum nebo závazek, které na trhu nelze zjistit (nezjistitelné 

vstupní údaje). 

Pokud lze vstupní údaje použité k ocenění reálnou hodnotou aktiva nebo závazku zařadit do různých úrovní 

hierarchie reálné hodnoty, pak ocenění reálnou hodnotou je jako celek zařazeno do téže úrovně hierarchie 

reálné hodnoty jako vstupní údaj nejnižší úrovně, který je významný ve vztahu k celému oceňování. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

10

Reálná hodnota nederivátových nástrojů stanovovaná Společností pro účely zveřejnění se vypočte na 

základě současné hodnoty budoucích peněžních toků z jistin a úroků, diskontovaných tržní úrokovou 

sazbou k rozvahovému dni. 

(f)

Vykazování podle segmentů 

Hlavní činnost Společnosti spočívá v investování finančních prostředků získaných z emise dluhopisů do 

úvěrů poskytnutých sesterským společnostem. Z pohledu segmentace je uvážen pouze jediný provozní 

segment a tím je celá Společnost. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat 

taktéž za informace zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

11

3.

Významné účetní postupy 

(a)

Stanovení obchodního modelu pro finanční nástroje 

Společnost posuzuje objektivní obchodní model, do kterého finanční aktivum zařadí, na základě níže 

uvedených faktorů: 

-

stanovené politiky a cíle pro držbu finančních aktiv, například, zda strategie finančního řízení je obdržet 

budoucí smluvené peněžní toky, udržení určité úrokové sazby, řízení splatnosti finančních aktiv ve 

vazbě na splatnost finančních závazků, nebo předpokládané výdaje nebo naopak příjmy z prodeje aktiv, 

-

způsob, jak je výkonnost aktiv hodnocena a reportována managementu společnosti, 

-

rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv, která jsou v tomto modelu 

držena) a jak tato rizika jsou řízena, 

-

jak vedení Společnosti jsou odměňováni, mj. zda jejich odměny jsou založeny na reálné hodnotě aktiva 

nebo zda jsou odměny založeny na řízení smluvních peněžních toků, 

-

četnost, objem a čas prodeje finančních aktiv v uplynulém období, důvody pro tyto prodeje a očekávání 

do budoucna. 

Finanční aktivum pak může být zařazeno a následně oceňováno a vykazováno v rámci následujících typů 

portfolia: 

-

v zůstatkové hodnotě (armortised cost), 

-

v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku hospodaření (FVOCI), 

-

v reálné hodnotě do výkazu zisků a ztrát (FVTPL). 

Finanční aktiva nejsou přeřazena do jiného modelu, dokud společnost nepřehodnotí a nezmění svůj 

obchodní model pro řízení těchto finančních aktiv. V takovém případě všechna dotčená finanční aktiva jsou 

reklasifikována k prvnímu dni prvního období následujícím po změně obchodního modelu. 

Finanční aktiva jsou oceněna v naběhlé hodnotě, pokud jsou splněny obě následující podmínky a pokud se 

společnost nerozhodla je vykazovat v modelu FVTPL: 

-

předpokládá se držba aktiva za účelem dosahování užitků z budoucího cash-flow, 

-

smluvní podmínky určují přesné parametry peněžních toků jednotlivých plateb jistiny a úroku („solely 

payments of principal and interest“ – SPPI test). 

Posouzení splnění SPPI testu 

Pro účely tohoto posouzení je jistina definována jako reálná hodnota finančního aktiva při jeho rozpoznání. 

Úrok je definován jako předpokládaná časová hodnota peněz zohledňující kromě času i základní související 

rizika, náklady (likvidita, administrativní náklady) a též ziskovou přirážku. 

Při posuzování, zda smluvené peněžní toky odpovídají požadavkům SPPI testu, společnost přihlíží 

k smluvním podmínkám daného nástroje. Například zkoumá, zda smluvní podmínky neumožňují měnit 

termíny či částky smluvených peněžních toků. Opak by znamenal, že podmínky nejsou splněny. 

Společnost bere v úvahu zejména: 

-

nahodilé události, které by mohly změnit částku či termín peněžního toku, 

-

podmínky, které mohou upravovat smluvenou úrokovou sazbu, 

-

možnost předčasné splatnosti či rozšíření podmínek splatnosti a jejich pravděpodobnost, 

-

podmínky, které by omezovaly společnosti nároky na peněžní tok z daného aktiva. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

12

(b)

Peníze a peněžní ekvivalenty 

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, peníze v bankách a krátkodobé vysoce likvidní 

investice s původní splatností nepřesahující tři měsíce. 

(c)

Nederivátová finanční aktiva 

i.

Klasifikace 

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou jsou nederivátová finanční aktiva s pevnými či předem 

určitelnými platbami. Tato finanční aktiva nejsou kótována na aktivním trhu a zahrnují převážně úvěry 

poskytnuté neúvěrovým institucím. 

ii.

Prvotní zachycení 

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se prvotně vykáží k datu jejich vzniku v reálné hodnotě 

upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku

.

iii.

Oceňování 

Poskytnuté úvěry se oceňují po prvotním zachycení zůstatkovou hodnotou s uvážením očekávaných ztrát 

ze snížení hodnoty, které ocenění k rozvahovému dni snižují. 

Při oceňování zůstatkovou hodnotou se veškeré rozdíly mezi pořizovací cenou a hodnotou při splacení 

vykazují ve výsledku hospodaření po dobu trvání příslušného aktiva, a to za použití efektivní úrokové míry. 

Krátkodobé pohledávky se vykazují bez zohlednění vlivu času na jejich hodnotu (nediskontují se). 

iv.

Odúčtování 

Finanční aktivum se odúčtuje poté, co vyprší smluvní právo na peněžní toky z daného aktiva nebo poté, co 

je právo na příjem smluvních peněžních toků převedeno v rámci transakce, kde dojde k přenesení v zásadě 

všech rizik a užitků spojených s vlastnictvím daného aktiva. Jakýkoliv podíl na převáděných finančních 

aktivech, který Společnost získá nebo si ponechá, se vykáže jako samostatné aktivum či pasivum. 

v.

Snížení hodnoty 

Společnost používá pro vykazování znehodnocení finančních aktiv model tvorby opravných položek 

založený na očekávaných úvěrových ztrátách („ECL model“). 

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se posuzují z hlediska existence náznaků snížení hodnoty 

vždy k rozvahovému dni. Proto společnost zejména sleduje, zda nenastala některá z níže uvedených 

skutečností, která by vedla ke zvýšení úvěrového rizika: 

-

protistrana vykazuje závažné finanční obtíže, 

-

došlo k porušení smlouvy, např. prodlení při splácení nebo nesplácení úroků či jistiny, 

-

nastala situace, kdy je pravděpodobné, že na dlužníka bude vyhlášen konkurz nebo u nějž dojde 

k finanční reorganizaci, 

-

vymizí aktivní trh pro finanční aktivum z důvodu finančních obtíží. 

Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty (ECL) 

Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty bere v úvahu současnou hodnotu všech ztrát 

způsobených selháním dlužníka, a to (i) během následujících dvanácti měsíců, nebo (ii) během očekávané 

doby trvání finančního nástroje v závislosti na tom, zda došlo ke zhoršení kreditního rizika od počátečního 

zaúčtování. Model snížení hodnoty měří opravné položky na uvěrové ztráty pomocí třífázové metody 

založené na stupni zhoršení kreditního rizika od počátečního zaúčtování: 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

13

-

Fáze 1 („Stage 1“) – Pokud nedošlo k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního 

zaúčtování finančního nástroje, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným 

úvěrovým ztrátám za 12 měsíců (očekávané úvěrové ztráty, které vyplývají událostí, které mohou nastat 

v průběhu 12 měsíců po datu účetní závěrky). Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní 

úrokové sazby aplikované na hrubou účetní hodnotu finančního aktiva. 

-

Fáze 2 („Stage 2“) – Pokud dojde k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního 

zaúčtování, ale finanční nástroj není v selhání, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající 

očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání finančního nástroje (očekávané úvěrové ztráty, 

které jsou důsledkem všech možných událostí vyvolávajících ztrátu po dobu trvání finančního nástroje). 

Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na hrubou účetní 

hodnotu finančního aktiva. 

-

Fáze 3 („Stage 3“) – V této fázi jsou zahrnuty finanční nástroje v selhání. Podobně jako u Fáze 2 je 

vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání 

finančního nástroje. Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na 

čistou účetní hodnotu finančního aktiva. 

Ocenění očekávané úvěrové ztráty 

Odhad očekávaných úvěrových ztrát je modelován na základě pravděpodobnosti selhání (PD), expozice v 

selhání (EAD) a ztráty v selhaní (LGD). Podrobnosti k těmto statistickým parametrům/vstupům jsou 

následující: 

-

Pravděpodobnost selhání (PD) je odhad pravděpodobnosti selhání za dané časové období. 

-

Expozice v selhání (EAD) je odhad expozice k selhání k budoucímu datu, s ohledem na očekávané 

změny v expozici po dni účetní závěrky, včetně splátek jistiny a úroků, ať už sjednaných ve smlouvě, 

nebo jinak, očekávané čerpání úvěrových příslibů, a úrok naběhlý ze splátek po splatnosti. 

-

Ztráta v selhání (LGD) je ztráta vzniklá v případě, kdy dojde k selhání. Vychází z rozdílu mezi 

dlužnými smluvními peněžními toky a těmi, které věřitel očekává, že obdrží, včetně realizace příslušné 

zástavy. 

Ocenění očekávané úrokové ztráty a zhodnocení významného nárůstu úvěrového rizika bere v potaz 

informace o minulých událostech a současných podmínkách, stejně jako racionální a podložené předpovědi 

budoucích událostí a ekonomických podmínek. Odhad a aplikace informací ohledně budoucího vývoje 

vyžaduje použití významných odhadů. 

Vykazování opravné položky pro úvěrové ztráty ve výkazu o finanční pozici 

U finančních aktiv oceňovaných zůstatkovou hodnotou je opravná položka vyjadřující očekávanou ztrátu 

ze znehodnocení finančního aktiva odečtena od hrubé účetní hodnoty finančního aktiva. 

(d)

Derivátové nástroje 

Společnost uzavírá pro překlenutí měnového nesouladu měnové swapy, čímž eliminuje dopad měnového 

rizika. Pro účely zachycení však nejsou deriváty klasifikovány za zajišťovací. K rozvahovému dni jsou 

deriváty oceňovány reálnou hodnotu se zachycením změny reálné hodnoty do výsledku hospodaření. 

Reálná hodnota je stanovena s použitím technik oceňovacích modelů. Pohledávky a závazky z jednotlivých 

uzavřených derivátů jsou vykazovány nekompenzovaně, a to buď jako aktivum (pohledávka), nebo jako 

závazek. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

14

(e)

Finanční závazky

Společnost má následující finanční závazky: vydané dluhové cenné papíry, přijatý úvěr od mateřské 

společnosti, kontokorentní úvěr a závazky z obchodních vztahů. Tyto finanční závazky se při prvotním 

zachycení vykazují v reálné hodnotě včetně veškerých příslušných přímo souvisejících transakčních 

nákladů. Následně jsou finanční závazky oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové 

míry. 

Finanční závazek se odúčtuje po splnění, zrušení nebo vypršení smluvních povinností. 

(f)

Finanční výnosy a náklady 

i.

Finanční výnosy 

Finanční výnosy zahrnují zejména výnosové úroky z investovaných prostředků. Výnosové úroky se ve 

výsledku hospodaření časově rozlišují, přičemž se uplatňuje metoda efektivního úroku, tj. za použití 

efektivní úrokové sazby, jež diskontuje předpokládané budoucí peněžní toky za dobu předpokládané 

životnosti finančního nástroje. Při výpočtu úrokového výnosu se efektivní úroková sazba použije na hrubou 

účetní hodnotu aktiva (pokud není aktivum v selhání). 

Součástí finančních výnosů jsou také zisky z přecenění derivátů a čistý kurzový zisk. 

ii.

Finanční náklady 

Finanční náklady zahrnují zejména nákladové úroky z emitovaných dluhopisů, úroky z přijatého úvěru a 

kontokorentu na bázi metody efektivního úroku, a dále ostatní finanční náklady jako jsou bankovní 

poplatky. 

Součástí finančních nákladů jsou také ztráty z přecenění derivátů a čistá kurzová ztráta. 

(g)

Daň z příjmů 

Daň z příjmů zahrnuje splatnou a odloženou daň, která je zachycena ve výsledku hospodaření. Společnost 

neeviduje žádný dopad do účetních výkazů, s nímž by souvisela splatná nebo odložená daň zachycená 

mimo výsledek hospodaření. 

Splatná daň 

Splatná daň zahrnuje odhad daně (daňový závazek či daňová pohledávka) vypočtený ze zdanitelného zisku 

či ztráty za běžné období za použití daňových sazeb platných k rozvahovému dni, jakož i veškeré úpravy 

splatné daně týkající se minulých let. Zdanitelný výsledek (zisk / ztráta) je přitom odlišný od výsledku 

hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné 

náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu přičteny. 

Odložená daň 

Odložená daň se vypočte s použitím závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány 

přechodné rozdíly existující k rozvahovému dni mezi účetní (hodnota prezentovaná ve výkazu finanční 

situace) a daňovou (hodnota použitelná při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnotou aktiv a závazků. 

Z rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. 

Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené 

daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze 

v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být 

odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky 

revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti 

není naplněna. 

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které 

byly schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti 

odložené daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených 

daňových závazků a pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým 

Společnost k rozvahovému dni očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

15

4.

Peníze a krátkodobé přijaté financování 

v

tisících

Kč

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Běžné účty u bank 

9 886 

113 062 

Kontokorentní úvěr 

(19 739) 

(117 010) 

Celkem 

(9 853) 

(3 948) 

Společnost drží peněžní prostředky u J & T BANKA, a. s., která je podle ratingových agentur zařazena do 

kategorie s nízkým rizikem. Kontokorentní účet má otevřený u J&T BANKA, a.s., pobočka zahraničnej 

banky. Případné znehodnocení peněžních prostředků bylo uvažováno na bázi dvanáctiměsíční 

předpokládané ztráty a v rámci prováděné analýzy Společnost uzavřela, že riziko je nevýznamné. 

Podle smluvních podmínek, za nichž byly sjednány derivátové operace (viz bod 10), Společnost vykazovala 

z důvodu pohybu reálných hodnot uzavřených swapů přebytek prostředků na vázaném (kolaterálním) účtu. 

V roce 2023 docházelo k čerpání kontokorentu v souvislosti s úhradou úroků z kontokorentu a poplatků za 

rezervaci zdrojů na něj. Nákladové úroky plynoucí z kontokorentního úvěru jsou součástí úrokových 

nákladů popsaných v bodě 13. V roce 2023 u Společnosti došlo k úhradě úroků ve výši 4 844 tis. Kč (v 

roce 2022 ve výši 2 739 tis. Kč). 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

16

5.

Poskytnuté úvěry 

v tisících Kč

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Finanční aktiva

Poskytnuté financování společnostem ve skupině 

3 152 853 

2 830 042 

Opravná položka 

(85 127) 

(42 451) 

Celkem 

3 067 726 

2 787 591 

Dlouhodobé

-

2 787 591

Krátkodobé

3 067 726 

-

Celkem 

3 067 726 

2 787 591 

Společnost J & T BANKA, a.s. poskytla syndikovaný úvěr společně s Poštová banka, a. s. společnosti Park 

Side London Ltd., založené a řídící se právem Britských panenských ostrovů, se sídlem Road Town, 

Tortola, British Virgin Islands (dále „BVI“), reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských 

panenských ostrovů (dále „Park Side London“). Splatnost tohoto úvěru je 20. listopadu 2024. 

Úroková 

sazba činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, od července 2022 došlo ke změně 

úrokové sazby na fixní ve výši 5,031 % do 31.12.2022, od 1.1.2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně 

smluvní úrokové sazby došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Úroky jsou ročně aktivovány 

do jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou. 

Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. má zájem participovat na tomto úvěru, v roce 2018 proto poskytla 

krátkodobou zálohu na přistoupení ke smlouvě. S účinností od 6. února 2019 byla tato záloha započtena na 

cenu za přistoupení k této formě financování. 

Společnost měla zájem navýšit svůj podíl na financování projektů Park Side London, a proto další 

prostředky získané emisí dluhopisů (viz bod 8) dále použila na přistoupení k syndikované smlouvě. V 

roce 

2022 a 2023 nedošlo k žádnému navýšení. 

Podobným způsobem se společnost podílí na financování Park Side Offices Ltd., založené dle práva 

Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22, W1G 8EF Londýn, 

reg. číslo 11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Wallesu (dále „Park Side Offices“), kdy 

postupně také docházelo v průběhu roku 2019 k odkoupení pozic od financujících bank. Úroková sazba 

činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, od července 2022 došlo ke změně úrokové 

sazby na fixní ve výši 5,031 % do 31.12.2022, od 1.1.2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně smluvní 

úrokové sazby došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Úroky jsou ročně aktivovány do 

jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou. Splatnost úvěru je také 20. 

listopadu 2024. 

Poskytnuté půjčky jsou oceňovány zůstatkovou hodnotou (viz bod 3 – Významné účetní postupy). 

Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí stranou ICG 

LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní financování ve výši 

140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1. června 2020 Facility Agreement 

s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO.5 S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování 

ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této 

třetí straně, jsou seniorní ve vztahu k jakémukoli financování ve skupině. Požadavkem seniorních věřitelů 

bylo, aby se současné financování společností Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd odehrávalo 

na úrovni mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD. 

V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou tedy noví dlužníci 

sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými společnostmi původních dlužníků. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

17

S přihlédnutím k požadavku seniorních věřitelů nabylo dne 17. července 2020 účinnosti přistoupení 

k dluhu, jímž původní dlužníci své závazky vůči Společnosti převedli na nové dlužníky, společnosti 

TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se 

sídlem 29 Throgmorton Street, London, England, registrační číslo 12073341 („Triptych Offices“) a 

TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního 

Irska, se sídlem Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England, registrační číslo 12057972 

(„Triptych Residential“). Zároveň se tyto úvěry staly juniorními. Úvěry spoločnosti TRIPTYCH 

RESIDENTIAL LTD 

a TRIPTYCH OFFICES LTD budou splácené na základě smluv Agreement on 

financial compensation mezi PARK SIDE OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on 

financial compensation mezi PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených 

dne 5. června 2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů. 

Podrobné informace o poskytnutých úvěrech jsou uvedeny v tabulce níže: 

K 31. prosinci 2023 

v tisících Kč 

Jistina 

Naběhlý 

úrok 

Splatnost

Úroková 

sazba (%)

Efektivní úroková 

sazba (%) 

TRIPTYCH 

RESIDENTIAL 

2 377 864 

67 329 

2024

6,5

6,5

TRIPTYCH OFFICES 

688 174 

19 486 

2024

6,5

6,5

Celkem 

3 066 038 

86 815 

-

-

-

K 31. prosinci 2022 

v tisících Kč 

Jistina 

Naběhlý 

úrok 

Splatnost

Úroková 

sazba (%)

Efektivní úroková 

sazba (%) 

TRIPTYCH 

RESIDENTIAL 

2 147 767 

47 070 

2024

5,031

5,031 

TRIPTYCH OFFICES 

621 582 

13 623 

2024

5,031

5,031 

Celkem 

2 769 349 

60 693 

-

-

-

Informace o reálné hodnotě

v tisících Kč 

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Účetní hodnota 

Reálná hodnota 

Účetní 

hodnota 

Reálná 

hodnota 

TRYPTYCH 

RESIDENTIAL 

2 379 173 

2 379 173 

2 161 915 

2 182 451 

TRYPTYCH OFFICES 

688 553 

688 553 

625 676

631 620 

Celkem 

3 067 726 

3 067 726 

2 787 591 

2 814 071 

Pro účely stanovení reálné hodnoty jsou poskytnuté úvěry k 31. prosinci 2023, stejně jako ve srovnatelném 

období, zařazeny do úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty, neboť nejde o finanční aktiva s kótovanou tržní 

hodnotou a reálná hodnota je stanovena pomocí oceňovacích modelů (více podrobností o oceňovacích 

metodách viz bod 2 (e) – Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty). Společnost pro ocenění 

v roce 2022 na reálnou hodnotu použila sazbu 6,5 % z dodatků uzavřených na rok 2023. V roce 2023 jsou 

oba poskytnuté úvěry krátkodobé, reálná hodnota se od jejich účetní hodnoty významně neliší. Reálná 

hodnota v roce 2022 se liší z důvodu vyšší tržní sazby. Protože Společnost oceňuje nederivátová aktiva 

zůstatkovou hodnotou, o reálné hodnotě a jejích změnách neúčtuje. 

Hierarchie reálné hodnoty pro finanční nástroje vedené v reálné hodnotě je uvedená v bodě 10 – Pohledávky 

a závazky z derivátových operací. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

18

Informace o opravných položkách 

Následující tabulka uvádí celkovou výši opravných položek k jednotlivým finančním aktivům. Blíže je pak 

rozvedeno v bodu 14 – Řízení finančních rizik. 

6.

Vlastní kapitál 

K 31. prosinci 2023 i k 31. prosinci 2022 je schválený, emitovaný a plně splacený základní kapitál tvořen 

peněžitým vkladem ve výši 10 tis. Kč. 

Podíl 

Vlastnický podíl 

Hlasovací práva 

v tis. Kč 

%

%

J&T REAL ESTATE HOLDING LIMITED 

10

100

100

Celkem 

10

100

100

Společnost v roce 2023 dosáhla zisku ve výši 23 035 tis. Kč. Společnost vykazuje k 31. 12. 2023 kladný 

kapitál ve výši 13 326 tis. Kč. 

7.

Vydané dluhopisy 

v tisících Kč 

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Vydané dluhopisy v zůstatkové hodnotě 

3 132 742

2 942 153

Celkem 

3 132 742 

2 942 153 

Dlouhodobé 

-

2 942 153 

Krátkodobé 

3 132 742 

-

Celkem 

3 132 742 

2 942 153 

v tisících Kč 

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Opravná položka 

Netto hodnota 

Opravná 

položka 

Netto 

Hodnota 

TRIPTYCH 

RESIDENTIAL 

(66 020) 

2 379 173 

(32 923) 

2 161 915 

TRIPTYCH OFFICES 

(19 107)

688 553 

(9 528)

625 676 

Celkem 

(85 127) 

3 067 726 

(42 451) 

2 787 591 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

19

Vydané dluhopisy v zůstatkové hodnotě platné k 31.12.2023 i k 31.12.2022 

v tisících Kč 

Nominální 

hodnota zero 

bondů 

Diskontovaná 

hodnota ke dni 

emise 

Náklady 

spojené 

s emisí 

Splatnost 

Diskontní 

sazba (%) 

Efektivní 

úroková 

sazba (%) 

tranše 20. 12. 2018 

75 000 

70,49% 

(9 317) 

20. prosince 2024 

6,0

9,47 

tranše 28. 12. 2018 

40 000 

70,58% 

(620) 

20. prosince 2024 

6,0

6,38 

tranše 4. 1. 2019 

100 000 

70,65% 

(1 551) 

20. prosince 2024 

6,0

6,39 

tranše 22. 1. 2019 

55 000 

70,86% 

(853) 

20. prosince 2024 

6,0

6,39 

tranše 28. 1. 2019 

75 000 

70,93% 

(1 163) 

20. prosince 2024 

6,0

6,39 

tranše 29. 1. 2019 

65 000 

70,94% 

(1 008) 

20. prosince 2024 

6,0

6,39 

tranše 15. 2. 2019 

50 000 

71,12% 

(776) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 27. 2. 2019 

50 000 

71,26% 

(776) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 13. 3. 2019 

50 000 

71,45% 

(776) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 4. 4. 2019 

50 000 

71,69% 

(776) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 5. 4. 2019 

150 000 

71,70% 

(2 326) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 8. 4. 2019 

300 000 

71,73% 

(4 653) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 17. 4. 2019 

50 000 

71,84% 

(775) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 16. 5. 2019 

50 000 

72,18% 

(775) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 28. 5. 2019 

210 000 

72,32% 

(3 257) 

20. prosince 2024 

6,0

6,40 

tranše 24. 6. 2019 

130 000 

72,62% 

(2 016) 

20. prosince 2024 

6,0

6,41 

tranše 1. 7. 2019 

450 000 

72,66% 

(6 979) 

20. prosince 2024 

6,0

6,42 

tranše 8. 7. 2019 

150 000 

72,79% 

(2 326) 

20. prosince 2024 

6,0

6,41 

tranše 5. 8. 2019 

60 000 

73,11% 

(931) 

20. prosince 2024 

6,0

6,42 

tranše 12. 8. 2019 

60 000 

73,19% 

(931) 

20. prosince 2024 

6,0

6,42 

tranše 7. 10. 2019 

1 110 000 

73,85% 

(17 215) 

20.prosince 2024 

6,0

6,43 

Celkem 

3 330 000 

-

(59 799) 

-

-

-

Dluhopisy JTRE FIN.3 0,00/24 byly vydány v souladu s emisními podmínkami ze dne 10. prosince 2018. 

Dluhopisy byly vydány podle českého práva ve formě na doručitele, v celkovém počtu 333 000 kusů, každý 

o jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy nejsou úročené, jejich výnos je dán rozdílem mezi emisním 

kurzem a (vyšší) jmenovitou hodnotou (diskontovanou hodnotou při předčasné splatnosti). Dluhopisy jsou 

k 31. červnu 2019 kótovány na veřejném trhu – Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a. s. 

Obchodování bylo zahájeno dne 10. června 2019. 

Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise dluhopisů činila 2 220 000 tis. Kč. Dluhopisy bylo možné 

upisovat od 12. prosince 2018 až 12 měsíců od data emise, přičemž dne 12. srpna 2019 byla upsána poslední 

část dluhopisů a bylo tak dosaženo předpokládaného objemu emise. Pro velký zájem byla emise navýšena 

o 1 110 000 tis. Kč tranší ze dne 7. října 2019. 

Splatnost dluhopisů je 20. prosince 2024. 

Dluhopisy nejsou zaručené. 

Společnost může dluhopisy za podmínek popsaných v emisních podmínkách předčasně splatit. Jde o 

možnost, o níž Společnost v současné chvíli neuvažuje. Vlastníci dluhopisů mohou požadovat předčasné 

splacení dluhopisů v případě, že dojde k porušení určitých povinností emitenta či změně kontroly. Vlastníci 

dluhopisů mohou dále požadovat předčasné splacení Dluhopisů, pokud nehlasovali pro určitá rozhodnutí 

schůze Vlastníků dluhopisů. Společnost nepovažuje za pravděpodobné, že by některá z těchto skutečností 

nastala. 

Dluhopisy jsou ve svém ocenění poníženy o transakční náklady ve výši 59 799 tis. Kč vynaložené 

v souvislosti s emisí. Tyto náklady se stávají součástí úrokových nákladů po dobu existence dluhopisů 

prostřednictvím efektivní úrokové sazby. Naběhlý úrokový náklad zahrnutý k 31. prosinci 2023 v hodnotě 

dluhopisů činí 774 965 tis. Kč (k 31. prosinci 2022 byl ve výši 584 376 tis. Kč). 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

20

Informace o reálné hodnotě 

v tisících Kč 

K 31. prosince 2023 

K 31. prosinci 2022 

Účetní hodnota 

Reálná hodnota 

Účetní hodnota 

Reálná hodnota 

Vydané dluhopisy 

v zůstatkové hodnotě 

3 132 742 

3 030 300 

2 942 153 

2 830 167 

Celkem 

3 132 742 

3 030 300 

2 942 153 

2 830 167 

Pro účely stanovení reálné hodnoty jsou vydané dluhopisy zařazeny do úrovně 1 hierarchie reálné hodnoty, 

neboť jsou obchodovány na burze a mají kótovanou tržní hodnotu. Více podrobností o oceňovacích 

metodách viz bod 2 (e) – Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty. 

Společnost vydané dluhopisy vykazuje v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové míry (viz bod 3 

Významné účetní postupy, bod (e), o změně reálné hodnoty tedy neúčtuje. 

Hierarchie reálné hodnoty pro finanční nástroje vedené v reálné hodnotě je uvedená v bodě 10 – Pohledávky 

a závazky z derivátových operací. 

8.

Přijaté úvěry dlouhodobé 

v tisících Kč

K 31. prosinci 2023 

Reálná hodnota 

K 31. prosinci 2022 

Reálná hodnota 

Finanční pasiva

Přijaté financování 

ovládající osobou 

1 653 

1 048 

989

964

Celkem 

1 653 

1 048 

989

964

Dlouhodobé

1 653 

1 048 

989

964

Celkem 

1 653 

1 048 

989

964

Společnost J & T Real Estate Private Equity B.v. se sídlem Schiphol Boulevard 157, Toren C-8, 118 BG 

Schiphol, The Netherlands, reg. č. 34369126 poskytla úvěr. Splatnost tohoto úvěru je 31. ledna 2025, a 

úroková sazba činí 5 %, úrok je splatný v den splatnosti jistiny. Úvěrový limit byl smluven na 200 tis. EUR. 

V roce 2023 činí naběhlé úroky 105 tis. Kč, v 2022 činili naběhlé úroky 39 tis. Kč. 

Pro výpočet reálné hodnoty byla zvolena sazba ve výši 6 % odpovídající tržní sazbě pro daný druh a účel 

úvěru. Tržní sazba se významně neliší od smluvní sazby 

Společnost přijaté úvěry vykazuje v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové míry (viz bod 3 

Významné účetní postupy, bod (e), o změně reálné hodnoty tedy neúčtuje. 

9.

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 

v

tisících

Kč

K 31. prosinci 2023

K 31. prosinci 2022

Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky 

1 036 

739

Závazky vůči finančnímu úřadu (DPH) 

-

-

Celkem 

1 036 

739

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky nebyly k 31. prosinci 2023 ani k 31. prosinci 2022 zajištěny. 

Odhad závazků vychází ze smluvních podmínek nebo faktur přijatých po rozvahovém dni, avšak před 

zveřejněním účetní závěrky. 

Riziko likvidity, kterému je Společnost vystavena v souvislosti se závazky z obchodních vztahů a jinými 

závazky, je popsáno v bodě 14 – Řízení finančních rizik. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

21

10.

Pohledávky a závazky z derivátových operací 

v

tisících

Kč

K 31. prosinci 2023

K 31. prosinci 2022

Pohledávky z derivátových operací 

107 249 

149 086 

Závazky z derivátových operací 

-

-

Celkem 

107 249 

149 086 

Společnost má pro překlenutí měnového nesouladu mezi vydanými dluhopisy v Kč a poskytnutým 

financováním v GBP k 31. prosinci 2023 uzavřeno dvanáct měnových swapů (k 31. prosinci 2022 dvanáct) 

se společností J&T BANKA, a. s. s datem vypořádání mezi 6. prosincem 2024 a 18. prosincem 2024. 

Společnost ocenila a k rozvahovému dni vykázala reálnou hodnotu těchto swapů nekompenzovaně. 

Společnost nevykazuje deriváty jako zajišťovací a veškeré změny reálné hodnoty jsou zachyceny ve 

výsledku hospodaření. 

Očekávané peněžní toky spojené s derivátovými operacemi jsou blíže rozvedeny v bodu 14 – Řízení 

finančních rizik. 

11.

Daň z příjmů 

Daň z příjmů uznaná ve výsledku hospodaření 

Společnost vykazuje za rok 2023 rezervu na splatnou daň ve výši 15 877 tis. Kč (za rok 2022 Společnost 

vykázala splatnou daň ve výši 646 tis. Kč). Společnost zaplatila k 31.12.2023 zálohy na daň z příjmu 

v celkové výši 323 tis. Kč (za rok 2022 evidovala zálohy v celkové výši výši 3 102 tis. Kč). 

Splatná daň je kalkulována za použití 19% daňové sazby platné v České republice. Odložená daň je 

kalkulována za použití sazby 21 %, která je v České republice účinná od 1.1.2024. 

v tisících Kč 

Období 

od 1. 1. 2023 

do 31. 12. 2023 

Období 

od 1. 1.2022 

do 31.12.2022 

Splatná daň za období 

(15 877) 

(646) 

Odložený daňový náklad/výnos z titulu 

přechodných rozdílů 

284

54

Celkem daňový náklad/výnos

(15 593)

(592)

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

22

Sesouhlasení celkového daňového výnosu (nákladu) k výsledku hospodaření před zdaněním lze zobrazit 

následujícím způsobem: 

v tisících Kč

Období 

od 1. 1. 2023 

do 31. 12. 2023

Období 

od 1. 1. 2022 

do 31. 12. 2022

Zisk/ztráta před zdaněním za vykazované období 

38 628

(13 783)

Zákonná daňová sazba 

19 %

19%

Teoretická daň kalkulovaná z výsledku hospodaření 

(7 339)

2 619

Daňový dopad daňově neuznatelných nákladů a 

nedaňových výnosů 

(8 185)

(3 211)

Změna daňové sazby pro odloženou daň 

(69)

Dopad daňové ztráty nevedoucí k uznání odložené 

daňové pohledávky 

-

-

Daňový náklad/výnos ve výsledku hospodaření 

(15 593) 

(592) 

Efektivní daň 

40,37% 

N/A

V roce 2022 vykázala společnost ztrátu před zdaněním, a proto efektivní daň nevykazuje. 

Nedaňové náklady zahrnují trvale daňově neuplatnitelné náklady, zejména pak znehodnocení 

poskytovaných úvěrů s ohledem na uvážení modelu očekávaných ztrát dle IFRS 9 pro fázi (stage) 1 a jejich 

korekci o kurzové rozdíly. 

Odložená daň ve výkazu o finanční pozici 

Na vznik odložené daně působí následující položky: 

v tisících Kč 

K 31. prosinci 2023 

K 31. prosinci 2022 

Pohledávka 

Závazek 

Pohledávka 

Závazek 

Amortizace diskontu v ocenění 

emise dluhopisů 

-

728

-

1 013 

Daňová ztráta 

-

-

-

-

Odložená daň celkem 

-

728

-

1 013 

K 31. prosinci 2023 i ve srovnatelném období vyplývá odložená daň z rozdílu účetního a daňového dopadu 

transakčních nákladů vynaložených při emisi dluhopisů. 

12.

Nakoupené služby 

v tisících Kč 

Období 

od 1. 1. 2023 

do 31. 12. 2023 

Období 

od 1. 1.2022 

do 31. 12. 2022 

Audit, účetnictví 

1 097 

1 071 

Administrace 

217

209

Nájemné a služby s nájmem související 

45

45

Poradenské a překladatelské služby 

-

-

Poplatky SCP a jiné 

15

15

Ostatní 

77

84

Nakoupené služby celkem 

1 451 

1 424 

Odměna statutárnímu auditorovi za audit účetní závěrky k 31. prosinci 2023 činí 189 tis. Kč (k 31. prosinci 

2022 činila 180 tis. Kč). Neauditní služby nebyly auditorem v roce 2023 ani v roce 2022 provedeny. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

23

13.

Zisk/ztráta z finančních transakcí 

v tisících Kč 

Období 

od 1. 1. 2023 

do 31.12.2023 

Období 

od 1. 1. 2022 

do 31.12.2022 

Výnosové úroky 

187 419 

182 267 

Úrokové náklady 

(195 315) 

(181 991) 

Úroková marže 

(7 896) 

276

Kurzové zisky/ztráty 

133 126 

(241 167) 

Zisk/ztráta z přecenění derivátů 

(41 838) 

250 669 

Ostatní náklady 

(2 622) 

(2 678) 

Celkem 

88 666 

6 824 

Nákladové úroky se vztahují k vydaným dluhopisům (viz bod 7 – Vydané dluhopisy) a ke kontokorentnímu 

úvěru a dlouhodobě poskytnutému úvěru (viz bod 8 – Přijaté úvěry dlouhodobé). Výnosové úroky pak 

plynou z poskytnutého financování (viz bod 5 – Poskytnuté úvěry) a úroků z běžných bankovních účtů. 

Přecenění derivátu je blíže popsáno v bodě 10 – Pohledávky a závazky z derivátových operací. Ostatní 

náklady zahrnují náklady spojené s přípravou vydání dluhopisů, obsluhou a administraci dluhopisů, 

s výjimkou transakčních nákladů spojených s emisí (viz bod 7 – Vydané dluhopisy), a dále náklady 

(poplatky) za platební styk. 

14.

Řízení finančních rizik 

Celkově finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Společnosti, vyplývají z následujících 

finančních nástrojů: 



poskytnuté úvěry; 



obchodní a jiné pohledávky a závazky; 



peněžní vklady v bankách a kontokorentní úvěr; 



vydané dluhopisy; 



přijaté úvěry 



derivátové transakce (měnové swapy). 

(a)

Úvěrové (kreditní) riziko 

Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a 

Společnosti tak vznikne finanční ztráta. Společnost prostředky získané emisí dluhopisů používá na 

financování projektových společností prostřednictvím dlužníků TRIPTYCH OFFICES a TRIPTYCH 

RESIDENTIAL, na které byly postoupeny půjčky původních dlužníků Park Side London a Park Side 

Offices, jež společnost získala formou odkoupení pozice a přistoupení k dluhu vůči financujícímu 

syndikátu bank. 

Společnostem TRIPTYCH OFFICES ani TRIPTYCH RESIDENTIAL nebyl přidělen úvěrový rating. 

Společnost má vlastní systém pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací 

vyhodnocuje schopnost dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na 

datech, která vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z účetních výkazů 

dlužníka, manažerských výpočtů atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije kvalifikované 

posouzení kreditního rizika. 

Stupeň kreditního rizika je určen za použití kvalitativních a kvantitativních faktorů, které jsou indikátorem 

pro eventuální riziko úpadku a jsou v souladu s externí definicí ratingových agentur. Pravděpodobnost 

úpadku je pak přidělena na základě historických dat, jež tyto agentury sbírají. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

24

Společnost použila následující model pro kalkulaci opravné položky založené na očekávaných úvěrových 

ztrátách (LGD): 

K 31. prosinci 2023 

Partner 

Pravděpodobnost 

úpadku 

LGD

Účetní brutto 

hodnota 

Kalkulovaná 

ztráta

Ekvivalent 

externího ratingu 

TRIPTYCH 

RESIDENTIAL 

5,4 % 

50 % 

2 445 193 

66 020

BBB

TRIPTYCH 

OFFICES 

5,4 % 

50 % 

707 660 

19 107

BBB

K 31. prosinci 2022 

Partner 

Pravděpodobnost 

úpadku 

LGD

Účetní brutto 

hodnota 

Kalkulovaná 

ztráta

Ekvivalent 

externího ratingu 

TRIPTYCH 

RESIDENTIAL 

3 %

50 % 

2 194 837 

32 923

BBB

TRIPTYCH 

OFFICES 

3 %

50 % 

635 205 

9 528

BBB

K 31. prosinci 2023 ani k 31. prosinci 2022 neměla Společnost žádná finanční aktiva po splatnosti. 

Společnost též posuzuje citlivost na změnu kreditního rizika dlužníka. Změní-li se jeho bonita, 

pravděpodobnost ztráty se též změní. Pokud se pravděpodobnost selhání zvýší o 10 % (tj. z 5,4% na 5,94%), 

ECL by se zvýšila o 8 513 tis. Kč. Pokud by se pravděpodobnost selhání snížila o 10 % (tj. z 5,4% na 

4,86%), ECL by klesla o 8 513 tis. Kč. 

Společnost též vnímá rozdíly mezi ekonomickými podmínkami během období, za které se sbírají historická 

data, současnými podmínkami a očekávanými ekonomickými podmínkami po dobu předpokládané doby 

půjčky. 

Úvěrové riziko podle typu protistrany 

K 31. prosince 2023 

v tisících Kč 

Podniky 

(nefinanční instituce) 

Banky 

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

-

9 886 

9 886 

Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva 

-

-

-

Poskytnuté úvěry a derivátové nástroje 

3 067 726 

107 249 

3 174 975 

Celkem 

3 067 726 

117 135 

3 184 861 

K 31. prosince 2022 

v tisících Kč 

Podniky 

(nefinanční instituce) 

Banky 

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

-

113 062 

113 062 

Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva 

-

-

-

Poskytnuté úvěry a derivátové nástroje 

2 787 591

149 086

2 936 677 

Celkem 

2 787 591

262 148

3 049 739 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

25

Úvěrové riziko podle teritoria protistrany 

K 31. prosinci 2023 

v tisících Kč 

ČR

GB

BVI

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

9 886 

-

-

9 886 

Pohledávky z derivátových operací 

107 249 

-

-

107 249 

Poskytnuté úvěry 

-

3 067 726 

-

3 067 726 

Celkem 

117 135 

3 067 726 

-

3 184 861 

K 31. prosinci 2022 

v tisících Kč 

ČR

GB

BVI

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

113 062 

-

-

113 062 

Pohledávky z derivátových operací 

149 086 

-

-

149 086 

Poskytnuté úvěry 

-

2 787 591 

-

2 787 591 

Celkem 

262 148 

2 787 591 

-

3 049 739 

(b)

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se 

svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních aktiv. 

Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností k 

okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení finančních 

závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací, které nelze přiměřeně 

předvídat. 

Níže uvedená tabulka uvádí rozbor finančních aktiv a závazků Společnosti v členění podle splatnosti, 

konkrétně podle doby, která zbývá od rozvahového dne do data smluvní splatnosti. Pro případy, kdy 

existuje možnost dřívějšího splacení, volí Společnost co nejobezřetnější způsob posuzování. Z tohoto 

důvodu se u závazků počítá se splacením v nejdříve možné lhůtě a u aktiv se počítá se splacením 

v nejpozdější možné lhůtě. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

26

K 31. prosinci 2023 

v tisících Kč

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní toky 

Méně než 

3 měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

až 5 let

Nad

5 let 

Aktiva 

Peníze 

9 886 

9 886 

9 886 

-

-

-

Pohledávky z derivátových operací 

107 249 

107 249

(1)

-

107 249 

-

-

Pohledávky z obchodních vztahů a 

jiná aktiva 

-

-

-

-

-

-

Poskytnuté úvěry 

3 067 726

3 333 923 

-

3 333 923 

-

-

Celkem finanční aktiva 

3 184 861 

3 451 058 

9 886 

3 441 172 

-

-

Závazky 

Vydané dluhopisy 

3 132 742 

3 330 000 

-

3 330 000 

-

-

Kontokorentní úvěr 

19 739 

19 739 

-

19 739 

Přijaté úvěry 

1 653 

1 737 

-

-

1 737 

-

Závazky z obchodních vztahů a jiné 

závazky 

1 036 

1 036 

1 036 

-

-

-

Závazky z derivátových operací 

-

-

-

-

-

-

Celkem finanční závazky 

3 155 170 

3 352 512 

1 036 

3 349 739 

1 737 

-

(1)

Zveřejněné finanční deriváty ve výše uvedené tabulce představují reálnou hodnotu derivátů. Částky však mohou být vyrovnány 

buď v hrubé, nebo v čisté výši. Následující tabulka ukazuje odpovídající sesouhlasení těchto částek s jejich účetními hodnotami, 

přičemž pro účely přepočtu GBP je uvažován denní kurs GBP/CZK k 31. prosinci 2023 : 

K 31. prosinci 2023 

v tisících Kč

Smluvní 

peněžní toky 

Méně než 

3 měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

až 5 let

Měnové swapy GBP/CZK: 

Příjmy 

2 304 384

-

2 304 384 

-

Výdaje 

(2 190 436) 

-

(2 094 416) 

-

Čistá výše peněžních toků 

113 948 

-

209 968 

-

Účetní hodnota (celkem pohledávky 

i závazky) 

107 249 

-

107 249 

-

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

27

K 31. prosinci 2022 

v tisících Kč

Účetní 

hodnota 

Smluvní 

peněžní toky 

Méně než 

3 měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

až 5 let

Nad

5 let 

Aktiva 

Peníze 

113 062 

113 062 

113 062 

-

-

-

Pohledávky z derivátových operací 

149 086 

149 086

(1)

-

-

149 089 

-

Pohledávky z obchodních vztahů a 

jiná aktiva 

-

-

-

-

-

-

Poskytnuté úvěry 

2 787 591

3 187 778 

-

-

3 187 778 

-

Celkem finanční aktiva 

3 049 739 

3 449 926 

113 062 

-

3 336 867 

-

Závazky 

Vydané dluhopisy 

2 942 153 

3 330 000 

-

-

3 330 000 

-

Kontokorentní úvěr 

117 010 

117 010 

-

117 010 

Přijaté úvěry 

989

1 084 

-

-

1 084 

-

Závazky z obchodních vztahů 

739

739

739

-

-

-

Závazky z derivátových operací 

-

-

(1

)

-

-

-

(1)

-

Celkem finanční závazky 

3 060 891 

3 448 833 

739

117 010 

3 331 084 

-

(1)

Zveřejněné finanční deriváty ve výše uvedené tabulce představují reálnou hodnotu derivátů. Částky však mohou být vyrovnány 

buď v hrubé, nebo v čisté výši. Následující tabulka ukazuje odpovídající sesouhlasení těchto částek s jejich účetními hodnotami, 

přičemž pro účely přepočtu GBP je uvažován denní kurs GBP/CZK k 31. prosinci 2022 : 

K 31. prosinci 202 

v tisících Kč

Smluvní 

peněžní toky 

Méně než 

3 měsíce 

3 měsíce 

až 1 rok 

1 rok 

až 5 let

Měnové swapy GBP/CZK: 

Příjmy 

2 304 384

-

-

2 304 384 

Výdaje 

(2 094 416) 

-

-

(2 094 416) 

Čistá výše peněžních toků 

209 968 

-

-

209 968 

Účetní hodnota (celkem pohledávky 

i závazky) 

149 086 

-

-

149 086 

(c)

Měnové riziko 

Poskytnuté jistiny úvěrů v GBP Společnost podchytila uzavřením měnových swapů s bankou a dopad cizí 

měny na výsledky Společnosti eliminovala. 

Pokud jsou uváženy všechny peněžní položky, jež nejsou předmětem měnového swapu (tj. úroky plynoucí 

z poskytnutých úvěrů), evidované k 31. prosinci 2023 v cizí měně a současně by došlo ke změně měnového 

kurzu CZK/GBP o 1 CZK/GPB (zhodnocení / znehodnocení CZK vůči GBP), výsledek hospodaření by byl 

o 33 138 tis. Kč nižší (při zhodnocení CZK vůči GBP by Společnost uznala kurzovou ztrátu) nebo vyšší 

(při znehodnocení CZK vůči GBP by Společnost uznala kurzový zisk). 

(d)

Úrokové riziko 

Poskytnuté úvěry jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, vydané dluhopisy byly vydány jako diskontované 

dluhopisy s pevnou úrokovou sazbou. Nominální částky finančních nástrojů a další bližší Informace jsou 

uvedeny v bodě 5 – Poskytnuté úvěry a v bodě 7 – Vydané dluhopisy. 

Rozsah úrokového rizika Společnosti podle smluvní lhůty splatnosti finančních nástrojů je uveden níže. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

28

K 31. prosinci 2023 

v tisících Kč

Do

1 roku 

1 rok 

až 5 let 

Nad

5 let 

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

9 886 

-

-

9 886 

Pohledávky z derivátových operací 

107 249 

-

-

107 249 

Pohledávky z obchodních vztahů 

-

-

-

-

Poskytnuté úvěry úročené pevnou sazbou 

3 067 726 

-

-

3 067 726 

Finanční aktiva 

3 184 861 

-

-

3 184 861 

Závazky 

Vydané dluhopisy úročené pevnou 

úrokovou sazbou 

3 132 742 

-

-

3 132 742 

Kontokorentní úvěr 

19 739 

-

-

19 739 

Přijaté úvěry 

-

1 653 

-

1 653 

Závazky z obchodních vztahů 

1 036 

-

-

1 036 

Měnové swapy 

-

-

-

-

Finanční závazky 

3 153 517 

1 653 

-

3 155 170 

K 31. prosinci 2022 

v tisících Kč

Do

1 roku 

1 rok 

až 5 let 

Nad

5 let 

Celkem 

Aktiva 

Peníze 

113 062 

-

-

113 062 

Pohledávky z derivátových operací 

-

149 086 

-

149 086 

Pohledávky z obchodních vztahů 

-

-

-

-

Poskytnuté úvěry úročené pohyblivou 

sazbou 

-

2 787 591 

-

2 787 591 

Finanční aktiva 

113 062 

2 936 677 

-

3 049 739 

Závazky 

Vydané dluhopisy úročené pevnou 

úrokovou sazbou 

-

2 942 153 

-

2 942 153 

Kontokorentní úvěr 

117 010 

-

-

117 010 

Přijaté úvěry 

-

989

-

989

Závazky z obchodních vztahů 

739

-

-

739

Měnové swapy 

-

-

-

-

Finanční závazky 

117 749 

2 943 142 

-

3 060 891 

Analýza citlivosti 

Analýza citlivosti uvádí změnu reálné hodnoty finančního aktiva nebo finančního závazku v případě 

paralelního posunu výnosové křivky o 100 bazických bodů. K rozvahovému dni by zvýšení úrokových 

sazeb o 100 bazických bodů vedlo ke změně reálné hodnoty poskytnutých úvěrů, resp. vydaných dluhopisů 

o 35 400 tis. Kč, resp. 36 807 tis. Kč. Dále, k rozvahovému dni by snížení úrokových sazeb o 100 bazických 

bodů vedlo ke změně reálné hodnoty poskytnutých úvěrů, resp. vydaných dluhopisů o 24 706 tis. Kč, resp. 

34 705 tis. Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost oceňuje finanční aktiva i závazky s výjimkou měnových 

derivátů zůstatkovou hodnotou, změna reálné hodnoty nemá dopad na výsledek hospodaření Společnosti. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

29

(e)

Provozní riziko 

Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí, neefektivnosti nebo ze 

selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí všem podnikatelským subjektům. 

Provozní riziko zahrnuje i právní riziko. 

Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik nese vedení 

Společnosti. Obecně používané standardy pokrývají následující oblasti: 



požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí, 



identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému, 



získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady ke stanovení a 

nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení provozních rizik a k přijetí rozhodnutí 

o:

-

uznání jednotlivých existujících rizik; 

-

zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo 

-

zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení. 

15.

Spřízněné osoby 

(a)

Osoba ovládající 

Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. je 100% dceřinou společností J&T REAL ESTATE HOLDING PLC 

(dále „JTRE“), se sídlem 1061 Nikósie, Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 

12, Kyperská republika, Registrační číslo: HE 217553, která je tedy její mateřskou společností a sestavuje 

konsolidovanou účetní závěrku. 

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi 

s nespřízněnými stranami. Zůstatky zápůjček jsou zajištěny formou garance od mateřské společnosti, jejich 

vypořádání se očekává formou peněžní platby. Jejich přehledy jsou poskytnuty dále. 

(b)

Zůstatky se spřízněnými osobami: 

k 31. prosinci 2023

:

v tisících Kč 

Poskytnuté 

úvěry 

Poskytnuté 

přísliby 

Společnosti ovládané koncovými vlastníky 

Poskytnuté úvěry 

3 152 853 

-

Vykázané znehodnocení 

(85 127) 

-

Celkem 

3 067 726 

-

v tisících Kč 

Přijaté úvěry 

Přijaté přísliby 

Společnosti ovládané koncovými vlastníky 

Přijaté úvěry 

1 653 

3 908 

Vykázané znehodnocení 

-

-

Celkem 

1 653 

3 908 

Přijaté přísliby představují nedočerpaný úvěrový rámec přijatého úvěru (limit 200 tis. eur). 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

30

k 31. prosinci 2022

:

v tisících Kč 

Poskytnuté 

úvěry 

Poskytnuté 

přísliby 

Společnosti ovládané koncovými vlastníky 

Poskytnuté úvěry 

2 830 042 

-

Vykázané znehodnocení 

(42 451) 

-

Celkem 

2 787 591 

-

v tisících Kč 

Přijaté úvěry 

Přijaté přísliby 

Společnosti ovládané koncovými vlastníky 

Přijaté úvěry 

989

3 872 

Vykázané znehodnocení 

-

-

Celkem 

989

3 872 

(c)

Transakce se spřízněnými osobami: 

v tisících Kč 

2023

Výnosy 

2022

Výnosy 

Úroky z poskytnutého financování 

187 417 

182 264 

Celkem 

187 417 

182 264 

v tisících Kč 

2023

Náklady 

2022

Náklady 

Úroky z přijatého financování 

64

39

Celkem 

64

39

Transakce s klíčovými členy vedení 

Jednatelé společnosti JTRE Financing 3, s.r.o. neobdrželi žádné významné peněžní či nepeněžní 

plnění v roce 2023 ani ve srovnatelném období. Současně byli tito členové zaměstnanci jiných společností 

v rámci Skupiny JTRE. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

31

16.

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

Společnost nevede žádné spory, neposkytla žádné záruky a není si vědoma ani žádných jiných podmíněných 

aktiv a závazků, které by případně v budoucnu mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti. 

17.

Následné události po rozvahovém dni a předpoklad nepřetržitého trvání podniku 

Na základě veřejně dostupných informací ke dni sestavení účetní závěrky vedení Společnosti posoudilo 

vývoj na trhu v důsledku inflace a nárůstu úrokových sazeb a jeho očekávaný dopad na Společnost a 

ekonomické prostředí, ve kterém Společnost působí, včetně opatření, která byla přijata českou vládou a 

vládami jiných států, ve kterých působí hlavní obchodní partneři. 

Kolaudační rozhodnutí pro kancelářskou část bylo získáno v březnu 2022 a pro rezidenční část se získalo 

v červenci 2023. K dnešnímu dni jsou kancelářské prostory plně obsazeny a je prodaných 118 bytů a z toho 

115 předaných. 

Aktivita na prodejním trhu se ke konci roku 2023 zpomalila, přičemž čtvrtý kvartál zaznamenal nejnižší 

počet prodejů a nejvyšší slevy v roce. Londýnský Prime trh se však historicky zotavil rychleji než širší trh 

a podobné zlepšení se očekává i tento rok v důsledku zlepšujícího se makroekonomického prostředí. 

Aktivita na trhu pronájmu se v posledním čtvrtletí podle očekávání zpomalila po obvyklém nárůstu v 3. 

čtvrtletí. Navzdory tomu bylo dosaženo nájemné zhruba na úrovní předcházejícího čtvrtletí. Průměrný 

výnos se za poslední rok zvýšil ve většině regionů Londýna, což je způsobené silným růstem nájemného. 

Ve všeobecnosti platí, že trh s pronájmem zůstává nedostatkový a tato nerovnováha bude v roce 2024 

nadále podporovat růst pronájmů. 

V důsledku invaze ruských vojenských sil na Ukrajinu v únoru 2022 vypukl válečný konflikt mezi těmito 

zeměmi, který stále probíhá. Řada západních zemí včetně Velké Británie uvalila na Rusko ekonomické 

sankce. Na základě dostupných informací a aktuálního vývoje Společnost neustále analyzuje situaci a 

posuzuje její přímý dopad na Společnost, ale vzhledem k tomu, že hlavní klientelou tohoto projektu jsou 

občané Asijských státu, vedení Společnosti dospělo k závěru, že pokračující válečný konflikt v současnosti 

nemá významný vliv na činnost Společnosti. Společnost bude sledovat další vývoj konfliktu a kde to bude 

možné, bude iniciovat vhodná protiopatření. Další vývoj a intenzitu současného dění nelze v tuto chvíli 

předvídat. 

V průběhu roku 2024 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku a efektivní 

hospodaření. Žádné další investice Společnost v dalším roce neplánuje a bude se snažit dosáhnout zisku 

prostřednictvím poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly následně postoupeny Novým 

sesterským společnostem, jelikož žádné další aktivity Společnost nemá. Společnost se bude snažit 

dosáhnout kladného hospodářského výsledku prostřednictvím úrokového spreadu na poskytnutých 

úvěrech. 

Vzhledem k úspěšnému dokončení rezidenčního i kancelářského projektu, který je plně obsazen a zároveň 

z důvodu postupného předávání bytů a inkasování kupních cen od klientů, které byly použity na splátku 

seniorního věřitele, společnost plánuje splacení dluhopisů realizovat z postupného prodeje zbylých 

neprodaných bytů a prodeje kancelářské budovy, což bude záviset na podmínkách na trhu. 

V případě, že by prodej zbylých bytů a kanceláří neměl příznivý vývoj, Společnost má připraveny 

plány, které realizuje, aby dostála svým závazkům dluhopisy splatit. 

Žádné další významné události po rozvahovém dni nenastaly. 

Vzhledem k výše popsaným skutečnostem byla účetní závěrka k 31. 12. 2023 zpracována za předpokladu, 

že Společnost bude nadále schopna pokračovat ve své činnosti. 

Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023 

32

18.

Schválení účetní závěrky

Tato účetní závěrka byla schválena jednateli Společnosti ke zveřejnění dne 29. dubna 2024. 

Datum: 

Podpis statutárního orgánu 

29. dubna 2024 

Ing. Peter Remenár 

Jednatel 

Ing. Pavel Pelikán 

Jednatel 

Zpráva 

auditora 

k

účetní 

závěrce 

a

výroční 

finanční 

zprávě 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

za

účetní 

období 

roku 

2023

Identifikační 

údaje: 

Obchodní 

firma: 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

IČ: 

076

35

362

Sídlo: 

Sokolovská 

700/113a, 

Karlín, 

186

00

Praha 

8

Předmět 

auditu: 

Ověření 

účetní 

závěrky 

a

ostatních 

informací 

uvedených 

ve

výroční 

finanční 

zprávě 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

za

rok

2023

Ověřované 

období: 

účetní 

období 

od

1.

ledna 

2023

do

31.

prosince 

2023

Rozvahový 

den: 

31.

prosinec 

2023

Datum 

podepsání 

zprávy: 

29.

dubna 

2024

Auditoři: 

EURO-Trend 

Audit, 

a.s. 

Oprávnění 

KAČR 

Č.

317

Ing. 

Michal 

Šindelář, 

Ph.D. 

Oprávnění 

KAČR 

Č.

2463

Zpráva 

auditora 

k

účetní 

závěrce 

a

výroční 

finanční 

zprávě 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

za

účetní 

období 

roku 

2023

C.

EURO-Trend 

Audit, 

a.s. 

Zapsaná 

v

obchodním 

rejstříku 

-

oddíl 

B,

vložka 

5767, 

IČ: 

25733834

Senovážné 

náměstí 

23,

110

00

Praha 

1,

www. 

eurotrend-audit.cz 

ZPRÁVA 

NEZÁVISLÉHO 

A

11)1 

ORA

Jedinému 

společníkovi 

společnosti 

JTRF, 

Financing 

3,

s.r.o. 

Výrok 

auditora 

Russel

l

Bedford 

taking 

you

further 

Member 

of

Russell 

Bedford 

International 

Provedli 

jsme 

audit 

přiložené 

účetní 

závěrky 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

(dále 

také 

„účetní 

jednotka") 

sestavené 

na

základě 

mezinárodních 

standardů 

účetního 

výkaznictví 

IFRS 

ve

znění 

přijatém 

Evropskou 

unií, 

která 

se

skládá 

z

výkazu 

o

finanční 

pozici 

k

31.

12.

2023, 

výkazu 

o

úpiném 

výsledku 

hospodaření 

za

rok

končící 

31.

12.

2023, 

výkazu 

změn 

vlastního 

kapitálu 

za

rok

končící 

31.

12.

2023

a

výkazu 

o

peněžních 

tocích 

za

rok

končící 

31.

12.

2023

a

přílohy 

k

těmto 

výkazům, 

včetně 

významných 

(materiálních) 

informací 

o

použitých 

účetních 

metodách. 

Údaje 

o

účetní 

jednotce 

jsou 

uvedeny 

v

bodě 

1.

přílohy 

této 

účetní 

závěrky. 

Podle 

našeho 

názoru 

účetní 

závěrka 

podává 

věrný 

a

poctivý 

obraz 

finanční 

situace 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

k

31.

12.

2023

a

finanční 

výkonnosti 

a

peněžních 

toků 

za

rok

končící 

31.

12.2023 

v

souladu 

s

mezinárodními 

standardy 

účetního 

výkaznictví 

IFRS 

ve

znění 

přijatém 

Evropskou 

unií. 

Základ 

pro

výrok 

Audit 

jsme 

provedli 

v

souladu 

se

zákonem 

o

auditorech, 

nařízením 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

(EU) 

č.

537/2014 

a

standardy 

Komory 

auditorů 

České 

republiky 

pro

audit, 

kterými 

jsou 

mezinárodní 

standardy 

pro

audit 

(ISA), 

případně 

dopiněné 

a

upravené 

souvisejícími 

aplikačními 

doložkami. 

Naše 

odpovědnost 

stanovená 

těmito 

předpisy 

je

podrobněji 

popsána 

v

oddílu 

Odpovědnost 

auditora 

za

audit 

účetní 

závěrky. 

V

souladu 

se

zákonem 

o

auditorech 

a

Etickým 

kodexem 

přijatým 

Komorou 

auditorů 

České 

republiky 

jsme 

na

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

nezávislí 

a

spinili 

jsme 

i

další 

etické 

povinnosti 

vyplývající 

z

uvedených 

předpisů. 

Domníváme 

se,

že

důkazní 

informace, 

které 

jsme 

shromáždili, 

poskytují 

dostatečný 

a

vhodný 

základ 

pro

vyjádření 

našeho 

výroku. 

Hlavni' 

záležitosti 

auditu 

Hlavní 

záležitosti 

auditu 

jsou 

záležitosti, 

které 

byly 

podle 

našeho 

odborného 

úsudku 

při 

auditu 

účetní 

závěrky 

za

běžné 

období 

nejvýznamnější. 

Těmito 

záležitostmi 

jsme 

se

zabývali 

v

kontextu 

auditu 

účetní 

závěrky 

jako 

celku 

a

v

souvislosti 

s

utvářením 

našeho 

názoru 

na

tuto 

účetní 

závěrku. 

Samostatný 

výrok 

k

těmto 

záležitostem 

nevyjadřujeme. 

1

Hladina 

významnosti 

byla 

stanovena 

před 

zahájením 

auditu 

ve

výši 

1

%

ze

základny 

„Celková 

aktiva", 

protože 

rozvahová 

položka 

„Poskytnuté 

úvěry" 

je

nejvýznamnější 

položkou 

aktiv, 

jejímž 

prostřednictvím 

účetní 

jednotka 

generuje 

převažuj 

ící 

část 

výnosů. 

V

rámci 

auditu 

účetní 

závěrky 

byly 

provedeny 

kompletní 

analytické 

a

detailní 

testy 

věcné 

správnosti. 

Jako 

hlavní 

záležitosti 

auditu 

jsme 

u

účetní 

jednotky 

identifikovali: 

•

Výnosové 

úroky 

a

kurzové 

rozdíly 

Převažující 

část 

výnosů 

tvoří 

výnosové 

úroky 

z

poskytnutých 

úvěrů 

vykazovaných 

v

rozvahové 

položce 

„Poskytnuté 

úvěry" 

a

dále 

kurzové 

rozdíly 

vzniklé 

zejména 

přepočtem 

daných 

poskytnutých 

úvěrů 

v

cizí 

měně 

k

rozvahovému 

dni

(viz 

bod

5

a

13

přílohy 

v

účetní 

závěrce). 

V

rámci 

auditu 

byla 

zejména 

ověřována 

výše 

zaúčtovaných 

úroků 

na

úrokové 

sazby 

uvedené 

v

uzavřených 

smlouvách 

a

byly 

ověřeny 

kurzové 

rozdíly 

na

přepočet 

cizoměnového 

zůstatku 

poskytnutých 

úvěrů 

k

rozvahovému 

dni

denním 

kurzem 

ČNB. 

Dále 

bylo 

testováno 

zahrnutí 

výnosů 

do

příslušného 

účetního 

období 

a

správnost 

vykázání 

výnosů 

v

účetní 

závěrce. 

•

Poskytnuté 

úvěry 

včetně 

naběhlých 

úroků 

Jedná 

se

o

nejvýznamnější 

složku 

aktiv 

blíže 

popsanou 

v

bodu 

5

a

13

přílohy 

v

účetní 

závěrce. 

V

rámci 

auditu 

byla 

testována 

existence 

uvedených 

aktiv 

na

uzavřené 

smlouvy 

a

externí 

konfirmace. 

Dále 

byl

testován 

přepočet 

cizoměnového 

zůstatku 

poskytnutých 

úvěrů 

k

rozvahovému 

dni

denním 

kurzem 

ČNB. 

Dále 

jsme 

věnovali 

pozornost 

ověření 

způsobu 

stanovení 

opravných 

položek, 

které 

jsou 

významným 

odhadem, 

a

správnému 

vykázání 

v

účetní 

závěrce. 

•

Vydané 

dluhopisy 

včetně 

naběhlých 

úroků 

Jedná 

se

o

nejvýznamnější 

složku 

pasiv 

blíže 

popsanou 

v

bodu 

7

přílohy 

v

účetní 

závěrce. 

V

rámci 

auditu 

byly 

testovány 

emitované 

dluhopisy 

především 

na

úpinost 

a

ocenění. 

K

testování 

bylo 

využito 

podrobné 

analýzy 

emisních 

podmínek, 

dokumentace 

k

jednotlivým 

tranžím 

a

seznamu 

držitelů 

dluhopisů 

k

rozvahovému 

dni

poskytnutého 

Centrálním 

depozitářem 

cenných 

papírů. 

Dále 

byl

proveden 

propočet 

nákladových 

úroků 

dle

uvedené 

dokumentace 

a

ověřena 

správnost 

vykázání 

v

účetní 

závěrce. 

•

Derivátové 

operace 

Derivátové 

operace 

jsou 

nejvýznamnějším 

odhadem 

v

účetní 

závěrce 

a

jsou 

dle

účetních 

předpisů 

oceňovány 

reálnou 

hodnotou. 

Popis 

derivátových 

operací 

je

uveden 

v

bodu 

10

a

13

přílohy 

v

účetní 

závěrce. 

V

rámci 

auditu 

jsme 

se

seznámili 

s

postupy 

uplatňovanými 

pro

ocenění 

reálnou 

hodnotou 

derivátových 

obchodů 

—

měnových 

swapů. 

Prověřili 

jsme 

ocenění 

aktiv 

a

závazků 

z

derivátových 

operací 

na

bankovní 

konfirmace 

a

ověřili 

jsme 

správné 

vykázání 

derivátových 

operací 

v

účetní 

závěrce. 

2

Zdůraznění 

skutečnosti 

Upozorňujeme 

na

bod

5.

Poskytnuté 

úvěry, 

bod

7.

Vydané 

dluhopisy 

a

bod

17.

Následné 

události 

po

rozvahovém 

dni

a

předpoklad nepřetržitého 

trvání 

podniku 

přílohy 

účetní 

závěrky 

popisující 

vypořádání 

poskytnutých 

úvěrů 

a

vydaných 

dluhopisů 

v

průběhu 

roku 

2024. 

Náš 

výrok 

není 

v

souvislosti 

s

touto 

záležitostí 

modifikován. 

Ostatní 

informace 

uvedené 

ve

výroční 

finanční 

zprávě 

Ostatními 

informacemi 

jsou 

v

souladu 

s

§

2

písm. 

b)

zákona 

o

auditorech 

informace 

uvedené 

ve

výroční 

fi

nanční 

zprávě 

mimo 

účetní 

závěrku 

a

naši 

zprávu 

auditora. 

Za

ostatní 

informace 

odpovídají 

jednatelé 

účetní 

j

ednotky. 

Náš 

výrok 

k

účetní 

závěrce 

sek

ostatním 

informacím 

nevztahuje. 

Přesto 

je

však 

součástí 

našich 

povinností 

souvisejících 

s

ověřením 

účetní 

závěrky 

seznámení 

se

s

ostatními 

informacemi 

a

posouzení, 

zda

ostatní 

informace 

nejsou 

ve

významném 

(materiálním) 

nesouladu 

s

účetní 

závěrkou 

či

s

našimi 

znalostmi 

o

účetní 

jednotce 

získanými 

během 

ověřování 

účetní 

závěrky 

nebo 

zda

se

jinak 

tyto 

informace 

nejeví 

jako 

významně 

(materiálně) 

nesprávné. 

Také 

posuzujeme, 

zda

ostatní 

informace 

byly 

ve

všech 

významných 

(materiálních) 

ohledech 

vypracovány 

v

souladu 

s

příslušnými 

právními 

předpisy. 

Tímto 

posouzením 

se

rozumí, 

zda

ostatní 

informace 

splňují 

požadavky 

právních 

předpisů 

na

formální 

náležitosti 

a

postup 

vypracování 

ostatních 

informací 

v

kontextu 

významnosti 

(materiality), 

tj.

zda

případné 

nedodržení 

uvedených 

požadavků 

by

bylo 

způsobilé 

ovlivnit 

úsudek 

činěný 

na

základě 

ostatních 

informací. 

Na

základě 

provedených 

postupů, 

do

míry, 

již 

dokážeme 

posoudit, 

uvádíme, 

že

•

ostatní 

informace, 

které 

popisují 

skutečnosti, 

jež 

jsou 

též 

předmětem 

zobrazení 

v

účetní 

závěrce, 

jsou 

ve

všech 

významných 

(materiálních) 

ohledech 

v

souladu 

s

účetní 

závěrkou 

a

•

ostatní 

informace 

byly 

vypracovány 

v

souladu 

s

právními 

předpisy. 

Dále 

jsme 

povinni 

uvést, 

zda

na

základě 

poznatků 

a

povědomí 

o

účetní 

jednotce, 

k

nimž 

jsme 

dospěli 

při 

provádění 

auditu, 

ostatní 

informace 

neobsahují 

významné 

(materiální) 

věcné 

nesprávnosti. 

V

rámci 

uvedených 

postupů 

jsme 

v

obdržených 

ostatních 

informacích 

žádné 

významné 

(materiální) 

věcné 

nesprávnosti 

nezjistili. 

Odpovědnos/jednatelů 

a

výboru 

pro

audit 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

za

účetní 

závěrku 

Jednatelé 

účetní 

jednotky 

odpovídají 

za

sestavení 

účetní 

závěrky 

podávající 

věrný 

a

poctivý 

obraz 

v

souladu 

s

mezinárodními 

standardy 

účetního 

výkaznictví 

IFRS 

ve

znění 

přijatém 

Evropskou 

unií, 

a

za

takový 

vnitřní 

kontrolní 

systém, 

který 

považují 

za

nezbytný 

pro

sestavení 

3

účetní 

závěrky 

tak, 

aby

neobsahovala 

významné 

(materiální) 

nesprávnosti 

způsobené 

podvodem 

nebo 

chybou. 

Při 

sestavování 

účetní 

závěrky 

jsou 

jednatelé 

účetní 

jednotky 

povinni 

posoudit, 

zda

je

účetní 

jednotka 

schopna 

pokračovat 

v

trvání 

podniku, 

a

pokud 

je

to

relevantní, 

popsat 

v

příloze 

účetní 

závěrky 

záležitosti 

týkající 

se

trvání 

podniku 

a

použití 

předpokladu 

trvání 

podniku 

při 

sestavení 

účetní 

závěrky, 

s

výjimkou 

případů, 

kdy

jednatelé 

plánují 

zrušení 

účetní 

jednotky 

nebo 

ukončení 

její 

činnosti, 

resp. 

kdy

nemá 

jinou 

reálnou 

možnost 

než 

tak

učinit. 

Výbor 

pro

audit 

odpovídá 

za

dohled 

nad

procesem 

sestavování 

účetní 

závěrky 

a

systémem 

účinnosti 

vnitřní 

kontroly 

a

vnitřního 

auditu. 

Odpovědnost 

auditora 

za

audit 

účetní 

závěrky 

Naším 

cílem 

je

získat 

přiměřenou 

jistotu, 

že

účetní 

závěrka 

jako 

celek 

neobsahuje 

významnou 

(materiální) 

nesprávnost 

způsobenou 

podvodem 

nebo 

chybou 

a

vydat 

zprávu 

auditora 

obsahující 

náš 

výrok. 

Přiměřená 

míra 

jistoty 

je

velká 

míra 

jistoty, 

nicméně 

není 

zárukou, 

že

audit 

provedený 

v

souladu 

s

výše 

uvedenými 

předpisy 

ve

všech 

případech 

v

účetní 

závěrce 

odhalí 

případnou 

existující 

významnou 

(materiální) 

nesprávnost. 

Nesprávnosti 

mohou 

vznikat 

v

důsledku 

podvodů 

nebo 

chyb 

a

považují 

se

za

významné 

(materiální), 

pokud 

lze

reálně 

předpokládat, 

že

by

jednotlivě 

nebo 

v

souhrnu 

mohly 

ovlivnit 

ekonomická 

rozhodnutí, 

která 

uživatelé 

účetní 

závěrky 

na

jejím 

základě 

přijmou. 

Při 

provádění 

auditu 

v

souladu 

s

výše 

uvedenými 

předpisy 

je

naší 

povinností 

uplatňovat 

během 

celého 

auditu 

odborný 

úsudek 

a

zachovávat 

profesní 

skepticismus. 

Dále 

je

naší 

povinností: 

•

Identifikovat 

a

vyhodnotit 

rizika 

významné 

(materiální) 

nesprávnosti 

účetní 

závěrky 

způsobené 

podvodem 

nebo 

chybou, 

navrhnout 

a

provést 

auditorské 

postupy 

reagující 

na

tato 

rizika 

a

získat 

dostatečné 

a

vhodné 

důkazní 

informace, 

abychom 

na

jejich 

základě 

mohli 

vyjádřit 

výrok. 

Riziko, 

že

neodhalíme 

významnou 

(materiální) 

nesprávnost, 

k

níž 

došlo 

v

důsledku 

podvodu, 

je

větší 

než 

riziko 

neodhalení 

významné 

(materiální) 

nesprávnosti 

způsobené 

chybou, 

protože 

součástí 

podvodu 

mohou 

být 

tajné 

dohody 

(koluze), 

falšování, 

úmyslná 

opomenutí, 

nepravdivá 

prohlášení 

nebo 

obcházení 

vnitřních 

kontrol. 

•

Seznámit 

se

s

vnitřním 

kontrolním 

systémem 

účetní 

jednotky 

relevantním 

pro

audit 

v

takovém 

rozsahu, 

abychom 

mohli 

navrhnout 

auditorské 

postupy 

vhodné 

s

ohledem 

na

dané 

okolnosti, 

nikoli 

abychom 

mohli 

vyjádřit 

názor 

na

účinnost 

jejího 

vnitřního 

kontrolního 

systému. 

•

Posoudit 

vhodnost 

použitých 

účetních 

metod, 

přiměřenost 

provedených 

účetních 

odhadů 

a

informace, 

které 

v

této 

souvislosti 

jednatelé 

účetní 

jednotky 

uvedli 

v

příloze 

účetní 

závěrky. 

4

•

Posoudit 

vhodnost 

použití 

předpokladu 

trvání 

podniku 

při 

sestavení 

účetní 

závěrky 

jednateli 

a

to,

zda

s

ohledem 

na

shromážděné 

důkazní 

informace 

existuje 

významná 

(materiální) 

nejistota 

vyplývající 

z

událostí 

nebo 

podmínek, 

které 

mohou 

významně 

zpochybnit 

schopnost 

účetní 

jednotky 

pokračovat 

v

trvání 

podniku. 

Jestliže 

dojdeme 

k

závěru, 

že

taková 

významná 

(materiální) 

nejistota 

existuje, 

je

naší 

povinností 

upozornit 

v

naší 

zprávě 

na

informace 

uvedené 

v

této 

souvislosti 

v

příloze 

účetní 

závěrky, 

a

pokud 

tyto 

informace 

nejsou 

dostatečné, 

vyjádřit 

modifikovaný 

výrok. 

Naše 

závěry 

týkající 

se

schopnosti 

účetní 

jednotky 

pokračovat 

v

trvání 

podniku 

vycházejí 

z

důkazních 

informací, 

které 

jsme 

získali 

do

data 

naší 

zprávy. 

Nicméně 

budoucí 

události 

nebo 

podmínky 

mohou 

vést 

k

tomu, 

že

účetní 

jednotka 

ztratí 

schopnost 

pokračovat 

v

trvání 

podniku. 

•

Vyhodnotit 

celkovou 

prezentaci, 

členění 

a

obsah 

účetní 

závěrky, 

včetně 

přílohy, 

a

dále 

to,

zda

účetní 

závěrka 

zobrazuje 

podkladové 

transakce 

a

události 

způsobem, 

který 

vede 

k

věrnému 

zobrazení. 

Naší 

povinností 

je

informovat 

jednatele 

a

výbor 

pro

audit 

mimo 

jiné 

o

plánovaném 

rozsahu 

a

načasování 

auditu 

a

o

významných 

zjištěních, 

která 

jsme 

v

jeho 

průběhu 

učinili, 

včetně 

zjištěných 

významných 

nedostatků 

ve

vnitřním 

kontrolním 

systému. 

Naší 

povinností 

je

rovněž 

poskytnout 

výboru 

pro

audit 

prohlášení 

o

tom, 

že

jsme 

spinili 

příslušné 

etické 

požadavky 

týkající 

se

nezávislosti, 

a

informovat 

ho

o veškerých 

vztazích 

a

dalších 

záležitostech, 

u

nichž 

se

lze

reálně 

domnívat, 

že

by

mohly 

mít 

vliv 

na

naši 

nezávislost, 

a

případných 

souvisejících 

opatřeních. 

Dále 

je

naší 

povinností 

vybrat 

na

základě 

záležitostí, 

o

nichž 

jsme 

informovali 

jednatele 

a

výbor 

pro

audit, 

ty,

které 

jsou 

z

hlediska 

auditu 

účetní 

závěrky 

za

běžný 

rok

nejvýznamnější, 

a

které 

tudíž 

představují 

hlavní 

záležitosti 

auditu, 

a

tyto 

záležitosti 

popsat 

v

naší 

zprávě. 

Tato 

povinnost 

neplatí, 

když 

právní 

předpisy 

zakazují 

zveřejnění 

takové 

záležitosti 

nebo 

jestliže 

ve

zcela 

výjimečném 

případě 

usoudíme, 

že

bychom 

o

dané 

záležitosti 

neměli 

v

naší 

zprávě 

informovat, 

protože 

lze

reálně 

očekávat, 

že

možné 

negativní 

dopady 

zveřejnění 

převáží 

nad

přínosem 

z

hlediska 

veřejného 

zájmu. 

Zprávy 

o

jiných 

požadavcích 

stanovených 

právními 

předpisy 

Informace 

vyžadované 

nařízením 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

(EU) 

Č.

537/2014 

V

souladu 

s

článkem 

10

odst. 

2

nařízení 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

(EU) 

č.

537/2014 

uvádíme 

v

naší 

zprávě 

nezávislého 

auditora 

následující 

informace 

vyžadované 

nad

rámec 

mezinárodních 

standardů 

pro

audit: 

5

Určení 

auditora 

a

délka 

provádění 

auditu 

Auditorem 

účetní 

jednotky 

nás 

dne

11.

9.

2023

určila 

valná 

hromada 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o. 

Auditorem 

společnosti 

jako 

subjektu 

veřejného 

zájmu 

podle 

§

la), 

písmeno 

a)

zákona 

o

účetnictví 

jsme 

čtyři 

roky. 

Soulad 

s

dodatečnou 

zprávou 

pro

výbor 

pro

audit 

Potvrzujeme, 

že

náš 

výrok 

k

účetní 

závěrce 

uvedený 

v

této 

zprávě 

je

v

souladu 

s

naší 

dodatečnou 

zprávou 

pro

výbor 

pro

audit 

společnosti 

JTRE 

Financing 

3,

s.r.o., 

kterou 

jsme 

dne

29.

dubna 

2024

vyhotovili 

dle

článku 

11

nařízení 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

(EU) 

č.

537/2014. 

Poskytování 

neauditorských 

služeb 

Prohlašujeme, 

že

nebyly 

poskytnuty 

žádné 

zakázané 

služby 

uvedené 

v

čl. 

5

nařízení 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

(EU) 

č.

537/2014. 

Zpráva 

o

souladu 

s

nařízením 

o

ESEF 

Provedli 

jsme 

zakázku 

poskytující 

přiměřenou 

jistotu, 

jejímž 

předmětem 

bylo 

ověření 

souladu 

účetní 

závěrky 

obsažené 

ve

výroční 

finanční 

zprávě 

s

ustanoveními 

nařízení 

Komise 

v

přenesené 

pravomoci 

(EU) 

2019/815 

ze

dne

17.

prosince 

2018, 

kterým 

se

doplňuje 

směrnice 

Evropského 

parlamentu 

a

Rady 

2004/109/ES, 

pokud 

jde

o

regulační 

technické 

normy 

specifikace 

jednotného 

elektronického 

formátu 

pro

podávání 

zpráv 

(„nařízení 

o

ESEF"), 

která 

se

vztahují 

k

účetní 

závěrce. 

Odpovědnost 

jednatelů 

Za

vypracování 

účetní 

závěrky 

v

souladu 

s

nařízením 

o

ESEF 

jsou 

zodpovědní 

jednatelé 

účetní 

jednotky. 

Jednatelé 

účetní 

jednotky 

nesou 

odpovědnost 

mimo 

jiné 

za:

•

návrh, 

zavedení 

a

udržování 

vnitřního 

kontrolního 

systému 

relevantního 

pro

uplatňování 

požadavků 

nařízení 

o

ESEF, 

•

sestavení 

účetní 

závěrky 

obsažené 

ve

výroční 

finanční 

zprávě 

v

platném 

formátu 

XHTML. 

Odpovědnost 

auditora 

Naším 

úkolem 

je

vyjádřit 

na

základě 

získaných 

důkazních 

informací 

názor 

na

to,

zdali 

účetní 

závěrka 

obsažená 

ve

výroční 

fi

nanční 

zprávě 

je

ve

všech 

významných 

(materiálních) 

ohledech 

v

souladu 

s

požadavky 

nařízení 

o

ESEF. 

Tuto 

zakázku 

poskytující 

přiměřenou 

jistotu 

jsme 

provedli 

podle 

mezinárodního 

standardu 

pro

ověřovací 

zakázky 

ISAE 

3000

(revidované 

znění) 

—

„Ověřovací 

zakázky, 

které 

nejsou 

auditem 

ani

prověrkou 

historických 

finančních 

informací" 

(dále 

jen

„ISAE 

3000"). 

6

Charakter, 

načasování 

a

rozsah 

zvolených 

postupů 

závisí 

na

úsudku 

auditora. 

Přiměřená 

míra 

jistoty 

je

velká 

míra 

jistoty, 

nicméně 

není 

zárukou, 

že

ověření 

provedené 

v

souladu 

s

výše 

uvedeným 

standardem 

ve

všech 

případech 

odhalí 

případný 

existující 

významný 

(materiální) 

nesoulad 

s

požadavky 

nařízení 

o

ESEF. 

V

rámci 

zvolených 

postupů 

jsme 

provedli 

následující 

činnosti: 

•

seznámili 

jsme 

se

s

požadavky 

nařízení 

o

ESEF, 

•

seznámili 

jsme 

se

s

vnitřními 

kontrolami 

účetní 

jednotky 

relevantními 

pro

uplatňování 

požadavků 

nařízení 

o

ESEF, 

•

identifikovali 

a

vyhodnotili 

jsme 

rizika 

významného 

(materiálního) 

nesouladu 

s

požadavky 

nařízení 

o

ESEF 

způsobeného 

podvodem 

nebo 

chybou 

a

•

na

základě 

toho 

navrhli 

a

provedli 

postupy 

s

cílem 

reagovat 

na

vyhodnocená 

rizika 

a

získat 

přiměřenou 

jistotu 

pro

účely 

vyjádření 

našeho 

závěru. 

Cílem 

našich 

postupů 

bylo 

posoudit, 

zdali 

účetní 

závěrka, 

která 

je

obsažena 

ve

výroční 

finanční 

zprávě, 

byla 

sestavena 

ve

formátu 

XHTML. 

Domníváme 

se,

že

důkazní 

informace, 

které 

jsme 

získali, 

poskytují 

dostatečný 

a

vhodný 

základ 

pro

vyjádření 

našeho 

závěru. 

Závěr 

Podle 

našeho 

názoru 

účetní 

závěrka 

účetní 

jednotky 

za

rok

končící 

31.

prosince 

2023

obsažená 

ve

výroční 

finanční 

zprávě 

je

ve

všech 

významných 

(materiálních) 

ohledech 

v

souladu 

s

požadavky 

nařízení 

o

ESEF. 

Praha, 

29.

dubna 

2024

/..0‘ 

Aud

.

rská 

společnost: 

EU

O

-Trend 

Audit, 

a.s. 

Senovážné 

nám. 

978/23, 

Praha 

1

Oprávnění 

KAČR 

Č.

317

,

Za

společnost: 

Ing. 

Petr 

Ryneš, 

předseda 

správní 

rady 

Klíčový 

auditorský 

partner: 

Ing. 

Michal 

Šindelář, 

Ph.D. 

Oprávnění 

KAČR 

Č.

2463

7

ZPRÁVA O VZTAZÍCH 

zpracovaná jednateli Ovládané osoby v souladu s ustanovením § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o 

obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění 

pozdějších předpisů (dále jen „

ZOK

“) za účetní období roku 2023 

(dále jen „

Zpráva o vztazích

“) 

I.

Struktura vztahů 

1.

Ovládaná osoba 

Obchodní firma: 

JTRE Financing 3, s.r.o.

Sídlo: 

Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika 

Identifikační číslo: 

076 35 362 

Rejstříkový zápis: 

Obchodní rejstřík vedený Městským soudem v Praze, sp. zn. C 

304478

(dále jen „

Společnost

“ nebo „

Ovládaná osoba

“) 

2.

Ovládající osoba 

Obchodní firma: 

J&T REAL ESTATE HOLDING PLC

Sídlo: 

Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 

12, 1061 Nicosia, Kyperská republika 

Registrační číslo: 

HE 217553 

Zapsaná: 

v

Oddělení 

zápisů 

společností 

Ministerstvem 

energetiky, 

obchodu a průmyslu, Oddělení registrátora společností a 

duševního vlastnictví Nikósie 

(dále jen „

Ovládající osoba

“) 

Ovládající osoba vlastnila k 31. 12. 2023 podíl odpovídající 100 % podílu na základním 

kapitálu a 100 % hlasovacích práv Ovládané osoby. 

Ovládající osoba je ovládána těmito osobami s následujícími podíly na jejím základním 

kapitálu a hlasovacích právech: Peter Korbačka (19%) (nar. 14. 12. 1970) (bytem Dvořákovo 

nábrežie 7571/8A, 811 02 Bratislava, Slovenská republika), Peter Remenár (16,2%) (nar. 

24. 1. 1971) (bytem Heyrovského 4638/7, 841 03 Bratislava, Slovenská republika), Pavel 

Pelikán (16,2%) (nar. 15. 7. 1971) (bytem Karpatská 385/13, 900 25 Chorvátsky Grob, 

Slovenská republika), Juraj Kalman (16,2%) (nar. 16. 3. 1973) (bytem Karloveské rameno 

3498/6, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Peter Píš (16,2%) (nar. 11. 02. 1978) 

(bytem Karloveské rameno 5538/2A, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Michal 

Borguľa (16,2%) (nar. 3. 11. 1970) (bytem Novozámocká 12/29, 949 05 Nitra, Slovenská 

republika). Žádná z těchto fyzických osob Ovládající osobu samostatně neovládá. 

3.

Osoby ovládané stejnou Ovládající osobou 

Ovládající osoba je součástí skupiny JTRE, do které k 31. 12. 2023 patří kromě Ovládané 

osoby také všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Ovládající osobou (dále 

jen „

Skupina

“). 

Zjednodušená struktura Skupiny je zobrazena v následujícím grafu (procentní údaje 

představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech): 

(graf je umístěn na samostatné straně) 

(dále jen „

Osoby ovládané stejnou ovládající osobou

)

II.

Úloha Ovládané osoby 

Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Ovládající osobě, což vyplývá z jejího 

vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti. 

Společnost byla založena výhradně za účelem vydání dluhopisů a následného poskytnutí 

získaných prostředků formou úvěru, sesterským společnostem Park Side London Ltd., založené 

a řídící se právem Britských Panenských ostrovů, se sídlem P.O. Box 3483, Road Town, 

Tortola, Britské Panenské ostrovy, reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských 

panenských ostrovů (dále jen „

Park Side London Ltd.

“) a Park Side Offices Ltd., založené 

dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22, 

W1G 8EF Londýn, reg. číslo 11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Walesu (dále 

jen „

Park Side Offices Ltd.

“), které jsou ovládány Ovládající osobou.

Dne 17. července 2020 

došlo ke změně ve struktuře financování poskytnutých úvěrů, v nichž původní dlužníky Park 

Side London Ltd a Park Side Offices Ltd. (dále jen „

Původní dlužníci

“), nahradily společnosti 

TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a 

Severního Irska, se sídlem Warnford Court,, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 

2AT, registrační číslo 12073341 (dále jen „

TRIPTYCH OFFICES LTD

“) a TRIPTYCH 

RESIDENTIAL LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního 

Irska, se sídlem Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT, 

registrační číslo 12057972, (dále jen „

TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD

“), jež jsou 

mateřskými společnostmi Původních dlužníků. 

III. 

Způsob a prostředky ovládání 

Společnost není ovládána jinak než korporátní cestou prostřednictvím rozhodnutí jediného 

společníka (Ovládající osoby) Společnosti. 

Mezi Společností, Ovládající osobou a/nebo Osobami ovládanými stejnou ovládající osobou 

není uzavřena žádná speciální smlouva a tyto osoby společně nevyvíjely žádnou podnikatelskou 

či nepodnikatelskou činnost, a to kromě uzavření smluv uvedených v čl. V. této Zprávy o 

vztazích. 

IV.

Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) ZOK 

Společnost v relevantním období neučinila žádná jiná jednání, která by byla učiněna na popud 

nebo v zájmu Ovládající osoby nebo Osob ovládaných stejnou ovládající osobou, týkající se 

majetku, který přesahuje 10% vlastního kapitálu Společnosti zjištěného podle účetní závěrky 

za účetní období bezprostředně předcházejícímu účetnímu období, za něž se zpracovává zpráva 

o vztazích. 

V.

Přehled vzájemných smluv 

V relevantním období nebyly uzavřeny žádné smlouvy s Ovládající osobou nebo Osobami 

ovládanými stejnou ovládající osobou. 

VI.

Posouzení vzniku újmy Ovládané osobě 

Vzhledem ke skutečnosti, že Ovládaná osoba neuzavřela dle shora uvedeného žádné smlouvy 

s Ovládající osobou či s Osobami ovládanými stejnou ovládající osobou, nevznikla tak 

Ovládané osobě ze vztahů s těmito propojenými osobami žádná újma, která by měla být 

předmětem vyrovnání dle ustanovení § 71 či § 72 ZOK 

VII. 

Závěr 

1.

Jednatelé Společnosti vyhodnotili na základě dostupných informací výhody a nevýhody 

plynoucí z výše uvedených vztahů a dospěli k závěru, že Společnosti z nich neplynuly 

žádné zvláštní výhody. Vzhledem k transparentní struktuře a financování, které bylo 

poskytnuté osobám ve Skupině, může toto financování vést k menšímu riziku s ohledem na 

finanční garanci ze strany mateřské společnosti, než by bylo financování projektu mimo 

Skupinu. 

2.

Jednatelé dále prohlašují, že tato Zpráva o vztazích je úplná a pravdivá a byla jimi 

vypracována na základě veškerých dostupných informací a s péčí řádného hospodáře. 

V Bratislavě dne 29. 3. 2024 

Ing. Peter Remenár 

jednatel 

Ing. Pavel Pelikán 

jednatel 

ZPRÁVA 

JEDNATELŮ K ÚČETNÍ 

ZÁVĚRCE A NÁVRH NA VYPOŘÁDÁNÍ 

HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU 

REPORT OF THE EXECUTIVE 

DIRECTORS ON THE YEAR-END 

CLOSING FINANCIAL STATEMENTS 

AND PROPOSAL ON SETTLEMENT OF 

PROFIT AND LOSS 

ke schválení jedinému společníkovi v působnosti 

valné hromady společnosti: 

to the Sole Member when exercising the powers 

of General Meeting of the Company: 

JTRE Financing 3, s.r.o.

JTRE Financing 3, s.r.o.

se sídlem: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 

Praha 8, Česká republika, IČO: 076 35 362, 

zapsané 

v Obchodním 

rejstříku 

vedeném 

Městským soudem v Praze, sp.zn. 

C 304478 

(dále jen „

Společnost

“) 

with registered office at Sokolovská 700/113a, 

Karlín,

186 00 Prague 8, Czech Republic, 

identification No. 076 35 362, registered in 

Commercial register maintained by Municipal 

court in Prague, file No. C 304478 

(hereinafter 

referred to as the “

Company

“) 

Jednatelé Společnosti prohlašují, že účetní závěrka 

sestavená ke dni 31. 12. 2023 zahrnuje veškeré 

operace patřící do účetního období roku 2023. 

Podrobnosti k jednotlivým částem účetní závěrky 

jsou obsaženy v přiložené účetní závěrce. 

Executive Directors of the Company declare that 

the year-end closing financial statements by 

December 31, 2023 include all operations 

belonging to the fiscal year 2023. Details on 

individual parts of the financial statements are 

included in attached financial statements. 

Jednatelé Společnosti konstatují, že řádná účetní 

závěrka Společnosti odpovídá skutečnosti, je 

sestavena ve smyslu platných právních předpisů 

České republiky, účetnictví je vedeno průkazně a 

věrně vyjadřuje stav majetku Společnosti. 

Executive Directors of the Company declare that 

the year-end closing financial statements of the 

Company are free from material misstatement 

and complies with laws of the Czech Republic, 

accounting is appropriate and accurately reflects 

the status of the Company´s assets. 

Hlavní ukazatele řádné účetní závěrky za rok 2023 (v tis. Kč) 

The main indicators of the year-end closing financial statements for the year 2023 (in thous. 

CZK) 

Aktiva celkem 

Total Assets 

3 184 861 

Pasiva celkem 

Total Liabilities 

3 184 861 

Dlouhodobý majetek 

fixed assets 

-

Vlastní kapitál 

Equity 

13 326 

Oběžná aktiva 

Current assets 

3 184 861 

Cizí zdroje 

Liabilities 

3 171 535 

Ostatní aktiva 

Other assets 

-

Ostatní pasiva 

Other liabilities 

-

Hospodářským výsledkem za rok 2023 je zisk ve 

výši 23 035 004,39 Kč. 

Profit and loss of the Company for the year 

2023 is profit in the amount of CZK 

23 035 004,39 

Jednatelé 

Společnosti 

navrhují 

jedinému 

společníkovi schválit řádnou účetní závěrku 

Společnosti za rok 2023. 

Executive Directors of the Company propose 

that the Sole Member of the Company 

approves the year-end closing financial 

statements for the year 2023. 

Návrh na vypořádání hospodářského výsledku 

Společnosti za rok 2023: 

Proposal for the settlement of the Company’s 

profit and loss of the year 2023: 

Jednatelé 

Společnosti 

navrhují 

jedinému 

společníkovi Společnosti vypořádat hospodářský 

výsledek Společnosti za rok 2023 tak, že zisk ve 

výši 23 035 004,39 Kč

bude použit na úhradu 

Neuhrazené ztráty minulých let a zbytek bude 

ponechán ve Společnosti jako Nerozdělený zisk 

minulých let. 

Executive of the Company proposes that the 

Sole Member of the Company settles the profit 

and loss of the year 2023 in such way that the 

profit of CZK 23 035 004,39 will be used to 

cover Unreimbursed Losses of previous years 

and the remainder will be retained in the 

Company as Accumulated profit of previous 

years. 

V Bratislavě dne/ In Bratislava on 29. 4. 2024 

____________________ 

Ing. Peter Remenár 

jednatel / Executive Director 

____________________ 

Ing. Pavel Pelikán 

jednatel / Executive Director 