JTRE Financing 3, s.r.o.
0
Výroční finanční zpráva za rok 2023
JTRE Financing 3, s.r.o.
IČO: 076 35 362
Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika
Zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze
spisová značka C 304478
JTRE Financing 3, s.r.o.
1
VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2023
OBSAH
I.
PRÁVNÍ ZÁKLAD
II.
TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY
III.
DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE
IV.
ÚČETNÍ ZÁVĚRKA V NEZKRÁCENÉ FORMĚ
V.
PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
VI.
ZPRÁVA AUDITORA
VII.
ZPRÁVA O VZTAZÍCH
VIII.
ZPRÁVA
JEDNATELŮ
K
ÚČETNÍ
ZÁVĚRCE
A
NÁVRH
NA
VYPOŘÁDÁNÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU ZA ROK 2023
JTRE Financing 3, s.r.o.
2
I.
PRÁVNÍ ZÁKLAD
Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. předkládá Výroční finanční zprávu za účetní rok 2023
vyhotovenou v souladu s požadavky vyžadovanými zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve
znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o účetnictví“) a § 118 zákona č. 256/2004 Sb., o
podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZPKT“).
 
JTRE Financing 3, s.r.o.
3
II.
TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY
Charakteristika společnosti
Obchodní firma:
JTRE Financing 3, s.r.o.
Sídlo:
Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika
Identifikační číslo:
076 35 362
LEI:
315700KV3WGWSRC8W143
Registrace:
v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze,
spisová značka C 304478
Datum založení:
30. 10. 2018
Datum vzniku:
13. 11. 2018
Doba trvání:
na dobu neurčitou
Právní forma:
společnost s ručením omezeným
Právní řád:
společnost je založena a existuje v souladu s právním řádem
České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „
OZ
“) a zákonem
č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších
předpisů (dále jen „
ZOK
“), zákonem č. 455/1991 Sb., o
živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění
pozdějších předpisů a zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na
kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů.
Internetová stránka:
www.jtre.sk
Telefonický kontakt:
+420 221 710 111
(dále jen „
Společnost
“)
Výroční a pololetní finanční zprávy jsou zveřejněny v elektronické podobě na internetové
stránce Společnosti www.jtre.sk.
Informace o základním kapitálu a obchodních podílech ve Společnosti:
Základní kapitál:
10.000,- Kč
Podíl:
peněžitý vklad 10.000,- Kč, obchodní podíl 100 %, splaceno
100 %
Druh podílu:
základní
Základní kapitál Společnosti je plně splacen a je tvořen peněžitým vkladem jediného
společníka, společnosti
J&T REAL ESTATE HOLDING PLC
, se sídlem Klimentos, 41-43
KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská republika,
Registrační číslo HE 217553, ve výši 10.000,- Kč (slovy: deset tisíc korun českých), který
vlastní 100 % podíl na základním kapitálu Společnosti.
S podílem jsou spojena tato práva:
-
Právo na podíl na zisku,
-
Právo na podíl na likvidačním zůstatku,
-
Právo podílet se na řízení Společnosti, tj. hlasovat na valné hromadě, kdy na každou 1,-
Kč (jednu korunu českou) vkladu připadá 1 (jeden) hlas. Celkový počet hlasů ve
Společnosti je 10 000 (deset tisíc),
JTRE Financing 3, s.r.o.
4
-
další práva stanovená ZOK.
Předmět podnikání Společnosti a informace o Společnosti:
V obchodním rejstříku je uvedený předmět podnikání Společnosti: výroba, obchod a služby
neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a to v následujících oborech činnosti:
-
Zprostředkování obchodu a služeb
-
Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí
-
Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků
-
Reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení
-
Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy.
Společnost je jednoúčelová společnost (
special purpose vehicle
), která byla založena výhradně
za účelem emise dluhopisů, přičemž celý výtěžek z emise dluhopisů
použila na poskytnutí
financování společnosti Park Side London Ltd., založené a řídící se právem Britských
Panenských ostrovů, se sídlem P.O. Box 3483, Road Town, Tortola, Britské Panenské ostrovy,
reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských panenských ostrovů (dále jen „
Park
Side London Ltd.
“) a Park Side Offices Ltd., založené dle práva Spojeného království Velké
Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22, W1G 8EF Londýn, reg. číslo
11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Walesu (dále jen „
Park Side Offices
Ltd.
“), které jsou
společnostmi ve Skupině (Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd.
dále společně jen „
Původní dlužníci
“), pro realizaci výstavby rezidenčního a kancelářského
komplexu budov na pozemku č. 185, Park Street, London SE1 9DY, zapsaného v katastru
nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL 101402 (dále jen „
Projekt
“). Splacení dluhopisů
tak přímo závisí na ekonomické úspěšnosti Projektu. Společnost neprovozuje žádnou jinou
podnikatelskou činnost, ani to v budoucnu neplánuje.
Jednatelé Společnosti k 31. prosinci 2023
Jednatel:
Ing. Peter Remenár
Jednatel:
Ing. Pavel Pelikán
Způsob jednání za Společnosti: Každý z jednatelů zastupuje společnost samostatně.
Jednatelé Společnosti byli v roce 2023 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti.
Výbor pro audit Společnosti k 31. prosinci 2023
Člen:
Ing. Mária Cvečková
Člen:
Ing. Mária Čemová
Předseda:
Ing. Tibor Heringes
Pravomoci výboru pro audit Společnosti jsou blíže specifikovány v části III. této výroční
finanční zprávy. Složení, ustanovení a funkční období členů výboru pro audit, svolání zasedání
výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti výboru pro audit upravuje zakladatelská
listina Společnosti.
JTRE Financing 3, s.r.o.
5
Ing. Peter Remenár – jednatel
Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika
Peter Remenár absolvoval Národohospodářskou fakultu Ekonomické univerzity v Bratislavě.
V současné době působí jako finanční ředitel ve společnosti J&T REAL ESTATE, a.s., kde je
zároveň místopředsedou představenstva a také členem představenstva společnosti J&T Real
Estate Management, a.s. Plynule hovoří anglickým jazykem.
Ing. Peter Remenár dále v roce 2023 působí ve statutárních a dozorčích orgánech těchto
následujících společností, které jsou významné z hlediska Společnosti:
Esterian, a.s. (Slovenská republika), EUROVEA Hotel, s.r.o. (Slovenská republika), Interhouse
Košice, a.s. (Slovenská republika), J & T REAL ESTATE, a.s. (Slovenská republika), J&T Real
Estate Management, a. s. (Slovenská republika), JTRE financing 2, s.r.o. (Slovenská republika),
JTRE Financing, s.r.o. (Slovenská republika), Office Center Services s. r. o. (Slovenská
republika), Draft Stone s.r.o. (Slovenská republika), JTRE Financing 4, s. r. o. (Slovenská
republika), JTRE Financing 5, s.r.o. ( Slovenská republika)
a JTRE sports & entertainment a.
s. ( Slovenská republika).
Ing. Peter Remenár nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné
z hlediska Společnosti.
Ing. Pavel Pelikán – jednatel
Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika
Pavel Pelikán absolvoval Stavební fakultu na Slovenské technické univerzitě v Bratislavě.
V současné době působí jako výkonný ředitel ve společnosti J&T REAL ESTATE, a.s., kde je
zároveň místopředsedou představenstva a také je členem a předsedou představenstva
společnosti J&T Real Estate Management, a.s.
Ing. Pavel Pelikán dále v roce 2023 působí ve statutárních a dozorčích orgánech těchto
následujících společností, které jsou významné z hlediska Společnosti:
Esterian, a.s. (Slovenská republika), J & T REAL ESTATE, a.s. (Slovenská republika), J&T
Real Estate Management, a. s. (Slovenská republika), JTRE financing 2, s.r.o. (Slovenská
republika), JTRE Financing, s.r.o. (Slovenská republika), MARINELI, s. r. o. (Slovenská
republika), Office Center Services s. r. o. (Slovenská republika), JTRE Financing 4, s. r. o.
(Slovenská republika), JTRE Financing 5, s.r.o. ( Slovenská republika) a JTRE sports &
entertainment a. s. ( Slovenská republika).
Ing. Pavel Pelikán nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné
z hlediska Společnosti.
Ing. Mária Cvečková – člen výboru pro audit
Pracovní adresa: Bajkalská 5A, 831 04 Bratislava, Slovenská republika
Mária Cvečková absolvovala v roce 1985 na Národohospodářskou fakultu na Vysoké škole
ekonomické v Bratislavě.
V současné době působí jako auditor ve společnosti LUCA PARTNER, s.r.o. (Slovenská
republika).
JTRE Financing 3, s.r.o.
6
Mária Cvečková dále působí ve statutárním orgánu společnosti LUCA PARTNER, s.r.o.
(Slovenská republika).
Ing. Mária Čemová – člen výboru pro audit
Pracovní adresa: Blagoevova 9, 851 04 Bratislava, Slovenská republika
Mária Čemová absolvovala v roce 1999 Fakultu hospodářské informatiky na Ekonomické
univerzitě v Bratislavě.
V současné době působí jako auditor ve společnosti ADP Audit, s.r.o. (Slovenská republika).
Mária Čemová dále působí ve statutárním orgánu společnosti ADP Audit, s.r.o. (Slovenská
republika) a ADP Tax, s.r.o. (Slovenská republika).
Ing. Tibor Heringes – předseda výboru pro audit
Pracovní adresa: Robotnícka 4417/9, 903 01 Senec, Slovenská republika
Tibor Heringes absolvoval v roce 1997 Fakultu hospodářské informatiky na Ekonomické
univerzitě v Bratislavě.
V současné době působí jako auditor ve společnosti RETI Consult s.r.o. (Slovenská republika).
Tibor Heringes dále působí ve statutárním orgánu společnosti RETI Consult s.r.o. (Slovenská
republika).
Jednatelé Společnosti prohlašují, že žádná z osob, které jsou členem orgánů Společnosti, není
v zaměstnaneckém poměru ke Společnosti.
Střet zájmů
Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů a členů
výboru pro audit ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými povinnostmi.
Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a výboru pro audit Společnosti
a managementu Společnosti:
Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování jednatelů, členů výboru pro audit a
managementu.
O případných jednorázových odměnách osob s řídící pravomocí za činnosti vykonávané pro
Společnost rozhoduje valná hromada Společnosti, resp. jediný společník Společnosti
v působnosti valné hromady, způsobem stanoveným v § 61 ZOK.
Jednatelé, členové výboru pro audit a managementu Společnosti neobdrželi v roce 2023 žádné
peněžité nebo nepeněžité příjmy za činnosti vykonávané pro Společnost.
Ing. Peter Remenár a Ing. Pavel Pelikán, jednatelé Společnosti, vlastní podíl ve Společnosti
nepřímo, prostřednictvím podílu na základním kapitálu a hlasovacích právech jediného
společníka Společnosti (společnosti
J&T REAL ESTATE HOLDING PLC
, se sídlem
Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská
republika, Registrační číslo HE 217553), a to každý 16,2 %.
JTRE Financing 3, s.r.o.
7
Kromě shora uvedeného ve vlastnictví jednatelů, členů výboru pro audit, ostatních osob s řídící
pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné podíly ve Společnosti či cenné papíry vydané
Společností představující podíl na Společnosti a nejsou smluvními stranami opčních a
obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané
Společností, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch.
Organizační struktura:
Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2023 je společnost
J&T REAL ESTATE
HOLDING PLC
, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office
12, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE 217553 (společník s obchodním
podílem ve výši 100 %), (dále jen „
Společník
“).
Do skupiny Společnosti patří k 31. 12. 2023 následující společnosti: Společník, Společnost,
Původní dlužníci a všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Společníkem (dále
jen „
Skupina
“).
Zjednodušená struktura Skupiny platná do 31. 12. 2023 je zobrazena v následujícím grafu
(procentní údaje představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech):
(graf je umístěn na samostatné straně)
JTRE Financing 3, s.r.o.
8
Aktuální struktura Skupiny je vyobrazena na následujícím grafu:
JTRE Financing 3, s.r.o.
9
Závislost Společnosti na subjektech ze Skupiny:
Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Společníkovi, což vyplývá z jejího
vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti.
Společnost byla založena výhradně za účelem vydání dluhopisů a následného poskytnutí
získaných prostředků formou úvěru, případně úvěrů Původním dlužníkům pro realizaci
Projektu.
Dne 17. července 2020 došlo ke změně ve struktuře financování a na základě smlouvy o
postoupení Původní dlužníci své závazky vůči Společnosti převedli na nové dlužníky,
společnosti TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké
Británie a Severního Irska, se sídlem 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT,
registrační číslo 12073341 („
TRIPTYCH OFFICES LTD
“) a TRIPTYCH RESIDENTIAL
LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem
Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT, registrační číslo
12057972 („
TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD
“), jež jsou mateřskými společnostmi
Původních dlužníků.
Společnost TRIPTYCH OFFICES LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD (společně dále jen
Nové sesterské společnosti
“).
Schopnost Společnosti splnit dluhy je významně ovlivněna schopností úvěrovaných Nových
sesterských společností splnit své dluhy vůči Společnosti, což vytváří závislost zdrojů příjmů
Společnosti na těchto úvěrovaných Nových sesterských společnostech a jejich ekonomických
výsledcích. Kromě výnosů z poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly postoupeny
na Nové sesterské společnosti Společnost nebude mít žádné jiné výnosy, které by mohly sloužit
k úhradě dluhů z dluhopisů.
Ke dni 31. 12. 2023 Společnost kromě stávajících úvěrů poskytnutých Původním dlužníkům,
které byly postoupeny na Nové sesterské společnosti, neposkytla žádné další úvěry, zápůjčky
ani nevydala žádné jiné investiční nástroje, které by zakládaly úvěrovou angažovanost
Společnosti vůči jakékoliv třetí osobě.
Kromě subjektů uvedených výše není Společnost v současné době v souvislosti se svou
obchodní činností závislá na jiných osobách ve Skupině.
Osoby, které Společnost ovládají nebo by ji mohly ovládat s uvedením podrobností o výši
podílu, který je opravňuje k hlasování:
Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2023 je Společník, tedy společnost
J&T REAL
ESTATE HOLDING PLC
, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor,
Flat/Office 12, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE 217553 (společník
s obchodním podílem ve výši 100 %).
Společnost je přímo ovládán a kontrolován Společníkem na základě vlastnictví 100 % podílu
na základní kapitálu Společnosti a 100 % hlasovacích práv Společnosti.
Společník je ovládán těmito osobami s následujícími podíly na jeho základním kapitálu a
hlasovacích právech: Peter Korbačka (19%) (nar. 14. 12. 1970) (bytem Dvořákovo nábrežie
7571/8A, 811 02 Bratislava, Slovenská republika), Peter Remenár (16,2%) (nar. 24. 1. 1971)
(bytem Heyrovského 4638/7, 841 03 Bratislava, Slovenská republika), Pavel Pelikán (16,2%)
(nar. 15. 7. 1971) (bytem Karpatská 385/13, 900 25 Chorvátsky Grob, Slovenská republika),
JTRE Financing 3, s.r.o.
10
Juraj Kalman (16,2%) (nar. 16. 3. 1973) (bytem Karloveské rameno 3498/6, 841 04 Bratislava,
Slovenská republika), Peter Píš (16,2%) (nar. 11. 02. 1978) (bytem Karloveské rameno
5538/2A, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Michal Borguľa (16,2%) (nar. 3. 11. 1970)
(bytem Novozámocká 12/29, 949 05 Nitra, Slovenská republika). Žádná z těchto fyzických
osob Společníka samostatně neovládá.
V prospektu dluhopisů se Společnost zavázala, že až do splnění všech svých dluhů z dluhopisů
nerozhodne o výplatě podílu na zisku nebo jiných vlastních zdrojích ve prospěch Společníka
nebo jiné osoby. Společnost nepřijala nad rámec standardních mechanismů práva obchodních
korporací žádná zvláštní opatření, jejichž účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad
Společností a nejsou jí známa žádná jiná přijatá opatření, která mají zajistit, aby nebylo zneužito
kontroly ze strany ovládajících osob uvedených shora.
Údaje o činnosti Společnosti v předchozích letech a v roce 2023:
Společnost vznikla dne 13. 11. 2018 výhradně za účelem emise dluhopisů s tím, že celý výtěžek
z emise dluhopisů použila na poskytnutí financování Původním dlužníkům (společnosti Park
Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd.) pro realizaci Projektu (výstavba rezidenčního a
kancelářského komplexu budov na pozemku č. 185, Park Street, London SE1 9DY, zapsaného
v katastru nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL101402, TGL 522774). Oba Původní
dlužníci jsou ovládány Společníkem Společnosti a patří do Skupiny.
K 31. 12. 2019 Společnost emitovala dluhopisy JTRE FIN.3 0,00/24 v souladu s emisními
podmínkami ze dne 10. 12. 2018. Dluhopisy byly vydány podle českého práva jako
zaknihovaný cenný papír na doručitele, v celkovém počtu 333 000 kusů, o jmenovité hodnotě
jednoho dluhopisu 10 tis. Kč. Dluhopisy nejsou úročené, jejich výnos je dán rozdílem mezi
emisním kurzem a (vyšší) jmenovitou hodnotou (diskontovanou hodnotou při předčasné
splatnosti). Dluhopisy jsou splatné dne 20. 12. 2024. Dluhopisy nejsou zajištěné. Dluhopisy
emitované Společností jsou k 31. 12. 2019 kótovány na regulovaném trhu organizovaném
společností Burza cenných papírů Praha, a.s., IČO: 471 15 629, se sídlem Praha 1, Rybná
14/682, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka
1773. Obchodování bylo zahájeno dne 10. 6. 2019 (dále jen „
Dluhopisy
“).
Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise Dluhopisů činila 2 220 000 tis. Kč. Dluhopisy
bylo možné upisovat od 12. prosince 2018 a až 12 měsíců od data emise, přičemž dne 12. srpna
2019 byla upsána poslední část Dluhopisů a bylo tak dosaženo předpokládaného objemu emise.
Pro velký zájem byla emise navýšena o 1 110 000 tis. Kč tranší ze dne 7. října 2019. Splatnost
Dluhopisů je 20. 12. 2024.
Dluhopisy nejsou zaručené.
Společnost může Dluhopisy za podmínek popsaných v emisních podmínkách předčasně splatit.
Jde o možnost, o níž Společnost v současné chvíli neuvažuje. Vlastníci dluhopisů mohou
požadovat předčasné splacení dluhopisů v případě, že dojde k porušení určitých povinností
emitenta či změně kontroly. Vlastníci dluhopisů mohou dále požadovat předčasné splacení
Dluhopisů, pokud nehlasovali pro určitá rozhodnutí schůze Vlastníků dluhopisů. Společnost
nepovažuje za pravděpodobné, že by některá z těchto skutečností nastala.
Společnost J & T BANKA, a.s. poskytla syndikovaný úvěr společně s Poštová banka, a. s.
společnosti Park Side London Ltd. Splatnost tohoto úvěru je 20. listopadu 2024, a úroková
sazba činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, přičemž úroky jsou ročně
aktivovány do jistiny a úročeny spolu s jistinou.
JTRE Financing 3, s.r.o.
11
Společnost měla zájem participovat na tomto úvěru poskytnutého Park Side London Ltd., v roce
2018 proto poskytla krátkodobou zálohu na přistoupení ke smlouvě. S účinností od 6. února
2019 byla tato záloha započtena na cenu za přistoupení k této formě financování.
Společnost měla záměr navýšit svůj podíl na financování projektů Park Side London Ltd., a
proto další prostředky získané emisí Dluhopisů použila na přistoupení k syndikované smlouvě.
V roce 2020 bylo takto poskytnuto dalších 1 000 tis. GBP.
Podobným způsobem se Společnost podílí na financování Park Side Offices Ltd., kdy postupně
také docházelo v průběhu roku 2019 k odkoupení pozic od financujících bank. Úroková sazba
činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, přičemž úroky jsou ročně
aktivovány do jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou.
Splatnost úvěru je také 20. listopadu 2024.
V průběhu roku 2019 Společnost poskytla získané prostředky z emise Dluhopisů ve výši 19 200
tis.
GBP
Původním dlužníkům
prostřednictvím
dalšího
odkoupení
pozice
v rámci
syndikovaného úvěru, přičemž měnový nesoulad jistiny překlenula pomocí odpovídajících
měnových swapů.
Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí
stranou ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní
financování ve výši 140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1.
června 2020 Facility Agreement s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5
S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má
dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této třetí straně, jsou seniorní ve
vztahu k jakémukoli financování ve skupině. Požadavkem seniorních věřitelů bylo, aby se
současné financování společností Park Side London Ltd a Park Sie Offices Ltd odehrávalo na
úrovni mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES
LTD. V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou
tedy společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD také
sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými společnostmi Původních
dlužníků.
Dne 17. července 2020 nabylo účinnosti postoupení smlouvy, jímž Původní dlužníci své
závazky vůči Společnosti převedli na Nové sesterské společnosti. Zároveň se tyto úvěry staly
juniorními. Úvěry společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD
budou splácené na základě smluv Agreement on financial compensation mezi PARK SIDE
OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on financial compensation mezi
PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených dne 5. června
2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů.
Dne 22. 9. 2022 Společnost podepsala dodatek Amendment No. 9 to the GBP 81,877,865.51
k úvěrové smlouvě Facility Agreement z 25. 7. 2018 a dodatek Amendment No. 6 to the GBP
19,672,960.01 k úvěrové smlouvě Facility Agreement z 29. 3. 2019. Na základě těchto dodatků
k úvěrovým smlouvám došlo jednak ke změně definice referenční sazby ze sazby LIBOR na
sazbu SONIA pro ostatní věřitele vyjma Společnosti a dále ke změně variabilní sazby na sazbu
pevnou pro Společnost. Od července 2022 do 31. 12. 2022 činí pro Společnost fixní sazba pro
oba úvěry 5,031 %, od 1. 1. 2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně smluvních úrokových
sazeb došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Stanovené pevné úrokové sazby
vychází z fixní sazby dluhopisu a marže, která má pokrýt náklady související s emisí dluhopisů.
V průběhu roků 2020 až 2023 Společnost neemitovala žádné dluhopisy.
JTRE Financing 3, s.r.o.
12
Bližší popis Původních dlužníků a Projektu
Společnost Park Side London Ltd.
Společnost Parkside Side London Ltd. byla založená za účelem pořízení pozemku č. 185, Park
Street, London SE1 9DY, zapsaného v katastru nemovitostí Velké Británie pod číslem TGL
101402, nacházejícího se v blízkosti světoznámé Galerie umění Tate Modern a v těsné blízkosti
řeky Temže v Londýně s cílem výstavby rezidenčního komplexu budov, jež společně tvoří
Projekt.
Hlavní předmět činnosti společnosti Parkside Side London Ltd. vedle podílu na vlastní výstavbě
tohoto komplexu, resp. výstavbě těch jeho částí, kterých výstavbu nezabezpečuje společnost
Park Side Offices Ltd. – tj. prostorů, které nemají sloužit jako kancelářské prostory, též
představuje jejich následný (tj. po dokončení) provoz a související správa.
Společnost Park Side Offices Ltd.
Společnost Park Side Offices Ltd. byla založená za účelem výstavby kancelářské budovy
komplexu tvořícího předmět Projektu. Za tímto účelem společnost Park Side Offices Ltd.
nabyla od společnosti Park Side London Ltd. část pozemku určenou pro tuto výstavbu. Hlavní
předmět činnosti společnosti Park Side Offices Ltd. je obdobný hlavnímu předmětu činnosti
společnosti Park Side London Ltd Ltd. s tím rozdílem, že se společnost Park Side Offices Ltd.
má podílet výlučně na výstavbě, a po jejím dokončení, na provozu a správ, té části komplexu,
jež má sloužit jako část administrativní (tj. jako kancelářské prostory).
Projekt
Společnosti Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd. jsou vlastníky pozemků o celkové
výměře 4 961 m
2
, nacházející se v městské části South Bank v centrálním Londýně, jež je
jedním z nejvíce živých, moderních a kulturních městských čtvrtí v Londýně.
Společnosti Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd. na uvedených pozemcích realizují
výstavbu tří budov, které budou sloužit jako rezidenční, kancelářské, obchodní a kulturní
centrum, včetně garážových stání, s celkovými rozpočtovými náklady přibližně 441 mil. GBP,
z nichž k 31. 12. 2023 bylo již proinvestováno téměř 342 mil. GBP. Výstavba projektu byla
financována z bankovních úvěrů získaných od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5
S.À.R.L a ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED.
Úvěr od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 S.À.R.L byl v červenci 2023 refinancován
novým seniorním úvěrem od banky ABC INTERNATIONAL BANK PLC v částce 60mil GBP.
Úvěr od ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED byl plně vyplacen z prodeje
bytů ke konci září 2023.
Projekt bude obsahovat celkem 169 soukromých rezidenčních apartmánů, administrativní
(kancelářskou) část projektu o rozloze 6 200 m
2
, která bude tvořena moderními kancelářemi
rozloženými do devíti nadzemních podlaží, dále maloobchodní jednotky s rozlohou do 1 400
m
2
a kulturním centrem o rozloze 1 295 m
2
. Součástí celého projektu bude i 46 podzemních
parkovacích míst se zabezpečenou ostrahou. Celý projekt je navržen ve specifickém stylu v
moderním prostředí, jež koresponduje s kontextem této lokality coby kulturní čtvrti města
Londýna. K projektu bylo dne 12. 02. 2016 vydáno stavební povolení, které nabylo právní moci
dne 5. 12. 2018. V říjnu 2018 začala demolice stávajících budov a následně v květnu 2019 se
začalo s vlastní výstavbou komplexu. Vzhledem k omezením týkající se epidemie COVID-19
se termín dokončení administrativní části projektu prodloužil a získaní kolaudačního
JTRE Financing 3, s.r.o.
13
rozhodnutí bylo v 03/2022. Rezidenční část projektu byla dokončena a kolaudační rozhodnutí
bylo vydáno v 07/2023.
Administrativní budova je k dnešnímu dnu plně pronajatá a z retailových prostorů je 87%
zasmluvněných. Z rezidenční časti je prodaných 118 apartmánů (z celkových 169) v celkové
hodnotě 212mil. GBP.
Hlavní trhy
Vzhledem ke své činnosti Společnost jako taková nesoutěží na žádném specifickém trhu.
Oba Původní dlužníci jsou nově založené společnosti, a tudíž jejich postavení na trhu není
momentálně relevantní, prozatím si žádné měřitelné postavení na trhu nevytvořily.
Společnost i Původní dlužníci jsou součástí Skupiny, která patří k lídrům na realitním trhu, kde
vlastní a spravuje aktiva v hodnotě více jako 1,4 mld. EUR. Skupina začala působit na realitním
trhu v roce 1996 a v roce 2008 se stala samostatnou investiční společností působící především
na slovenském ale i zahraničním realitním trhu (např. Česká republika,
Velká Británie,
Německo). Skupina zastřešuje všechny odvětví developmentu, a to včetně plánování, přípravy,
financování, realizace a spravování diverzifikovaného portfolia aktiv. Projekty této skupiny
zahrnují kancelářské, rezidenční, hotelové a i multifunkční projekty.
Informace o trendech
Společnosti nejsou známy žádné trendy, nejistoty, nároky, dluhy nebo události, které by
s reálnou pravděpodobností mohly mít podstatný negativní vliv na jeho perspektivu.
Společnost, prostřednictvím Původních dlužníků, nepřímo ovlivňují trendy týkající se
realitního trhu v Londýně. Obecné trendy realitního trhu v Londýně jsou následující:
Realitní trh v Londýně se dlouhodobě drží na vysoké úrovni. Londýn patří dlouhodobě mezi
nejdražší metropole na světě a láká stále nejvíce zahraničních investic do nemovitostí.
Nejsilnější roli v přílivu zahraničního kapitálů tvoří asijští investoři, kteří se především zaměřují
na kancelářský segment, do kterého proudí zhruba 94 % kapitálu z asijskotichomořských zemí.
Stav majetku Společnosti zobrazuje účetní závěrka sestavená k 31. 12. 2023, včetně přílohy
k účetní závěrce za rok 2023, sestavené za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023.
Společnost je součástí konsolidačního celku JTRE. Informace týkající se založení mateřské
společnosti JTRE a její vlastnické struktury byly zveřejněny v konsolidované účetní závěrce
společnosti JTRE.
Události s podstatným významem pro hodnocení platební schopnosti Společnosti:
Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí
stranou ICG LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní
financování ve výši 140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1.
června 2020 Facility Agreement s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5
S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má
dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této třetí straně, jsou seniorní ve
vztahu k jakémukoli financování ve Skupině. Požadavkem seniorních věřitelů bylo, aby se
financování společností Park Side London Ltd a Park Sie Offices Ltd odehrávalo na úrovni
mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD.
JTRE Financing 3, s.r.o.
14
V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou tedy
Nové sesterské společnosti také sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými
společnostmi Původních dlužníků.
Dne 17. července 2020 nabylo účinnosti postoupení smlouvy, jímž Původní dlužníci své
závazky vůči Společnosti převedli na Nové sesterské společnosti. Zároveň se tyto úvěry staly
juniorními. Úvěry společnosti TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD
budou splácené na základě smluv Agreement on financial compensation mezi PARK SIDE
OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on financial compensation mezi
PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených dne 5. června
2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů.
Dne 10. 3. 2022 poskytla společnost J&T Real Estate Private Equity B.V, jako věřitel úvěr
Společnosti jako dlužníkovi až do výše 200.000 EUR na úhradu provozních
nákladů
Společnosti.
Společnost Park Side Offices Ltd v červenci 2023 získala nové financování od banky ABC
INTERNATIONAL BANK PLC v částce 60mil GBP, kterým se zrefinancoval stavební úvěr
od ICG-LONGBOW INVESTMENT NO. 5 S.À.R.L.
Společnost Park Side London Ltd plně vyplatila senior úvěr od ICG LONGBOW
DEVELOPMENT DEBT LIMITED v září 2023.
Společnost je jinak nově založenou společností, která se během své existence nikdy neocitla
v platební neschopnosti, nevyvíjela žádnou jinou činnost a nepřevzala žádné další dluhy.
Společnost si proto není vědoma žádných událostí s podstatným významem pro hodnocení
platební schopnosti Společnosti.
Investice
Ke dni 31. 12. 2023 nebyly Společností uskutečněny, ani žádný orgán Společnosti neschválil,
ani se Společnost nezavázala k žádným budoucím investicím (kromě poskytnutí výtěžku
z emise Dluhopisů společnostem Park Side London Ltd. a Park Side Offices Ltd.), které by byly
relevantní ve vztahu k posouzení schopnosti Společnosti splatit svoje dluhy z Dluhopisů.
Základní číselné údaje o hospodaření Společnosti za rok 2023:
Výsledek hospodaření Společnosti po zdanění za účetní období roku 2023 činí zisk ve výši
23 035 004,39 Kč, který se převede na účet Nerozděleného zisku minulých let a použije se na
úhradu ztráty minulých let.
Finanční situace Společnosti je v nezkrácené formě uvedena ve výkazu o finanční pozici a
výkazu o úplném výsledku hospodaření, jež tvoří samostatnou část výroční finanční zprávy.
Hlavní rizika a nejistoty:
K 31. 12. 2023 jsou podle vědomí jednatelů Společnosti hlavní rizika a nejistoty vztahující se
ke Společnosti představovány především následujícími faktory:
A)
Hlavní rizika a nejistoty, které vyplývají z činnosti Společnosti:
JTRE Financing 3, s.r.o.
15
Riziko spojené s podnikáním Společnosti
Příjmy Společnosti budou tvořit z velké části splátky financování poskytnutého Původním
dlužníkům, které byly následně postoupeny na Nové sesterské společnosti. Finanční a
ekonomická situace Společnosti, její podnikatelská činnost a schopnost plnit dluhy z Dluhopisů
tak značně závisí na schopnosti jejích Nových sesterských společností řádně a včas plnit svoje
dluhy vůči Společnosti.
Riziko vyplývající z použití výtěžku emise Dluhopisů na financování Projektu
Společnost použila výtěžek získaný z emise Dluhopisů na financování Projektu Původních
dlužníků. Prostředky z emise tedy nebyly v plné výši k dispozici Společnosti na investice či
úhradu jejích vlastních dluhů, včetně dluhů z Dluhopisů. Neúspěch Projektu může mít negativní
vliv na finanční a ekonomickou situaci Společnosti, její podnikatelskou činnost a schopnost
plnit dluhy z Dluhopisů.
Riziko nízké diverzifikace činnosti Společnosti
Společnost se téměř výlučně hodlá zabývat investicí do Projektu. Změna tržních podmínek
determinujících hodnotu této investice může negativně ovlivnit finanční a ekonomickou situaci
Společnosti.
Riziko provozní závislosti na Skupině Společnosti
Řízení provozu Společnosti je závislé do značné míry na sdílení administrativní, účetní a IT
infrastruktury celé Skupiny Společnosti. Činnost Společnosti tak může být negativně ovlivněna
provozními problémy jiných členů Skupiny Společnosti (např. v důsledku technických
problémů IT).
Potenciální střet zájmů mezi jediným společníkem Společnosti a vlastníky Dluhopisů
Společnost je 100 % dceřiná společnost Společníka.
V budoucnosti nelze vyloučit změny
strategie Skupiny Společnosti, v důsledku kterých dojde ke krokům (fúze, transakce, akvizice,
rozdělení zisku, prodej aktiv atd.), které můžou být vedené s ohledem na prospěch skupiny
Společnosti více než-li ve prospěch Společnosti.
Riziko změny vlastnické struktury Společnosti
Klíčové osoby, tedy Společník a jednatelé, spolupůsobí při vytváření a uskutečňování klíčových
strategií. Jejich činnost je rozhodující pro celkové řízení Společnosti. Pokud dojde ke změně
kontroly a k úpravě strategie Společnosti, může mít jiné cíle než ta dosavadní. Změna strategie
může mít následně negativní vliv na finanční a hospodářskou situaci skupiny Společnosti, a
tedy i Společnosti, její podnikatelskou činnost a schopnost plnit závazky z Dluhopisů.
Riziko refinancování
Budoucí zisk Původních dlužníků, resp. Nových sesterských společností, a tedy i hospodářská
a finanční situace Společnosti, je závislá na schopnosti Původních dlužníků
včas prodat bytové
jednotky anebo pronajmout budovu nájemcům, kteří budou plnit své dluhy z uzavřených
nájemních smluv řádně a včas, resp. její určenou část odprodat, případně na schopnosti
Původních dlužníků (či osob určených Původními dlužníky) jako pronajímatelů vymáhat plnění
z nájemních či kupních smluv.
Riziko spojené s právním, regulatorním a daňovým prostředím
Změny zákonů nebo změny jejich interpretace v budoucnosti mohou nepříznivě ovlivnit
provozní činnost a finanční vyhlídky Společnosti. Právní faktory jsou mimo kontrolu
Společnosti či jednotlivých subjektů. Dodržování platných právních norem podléhá kontrole
JTRE Financing 3, s.r.o.
16
příslušných orgánů a jejich porušení může vést k uložení sankcí, včetně sankcí finančních či
sankcí spočívajících v přerušení či zákazu činnosti.
Riziko zahájení insolvenčního řízení
I přes určitá opatření, která mají zabránit neopodstatněným a nepodloženým návrhům na
zahájení insolvenčního řízení, nelze vyloučit, že takové návrhy budou podány. I přesto, že
omezení týkající se nakládání s majetkovou podstatou se netýká, mimo jiné, úkonů nutných k
provozování podniku v rámci obvyklého hospodaření nebo k odvrácení hrozící škody, nelze
vyloučit, že pokud bude neopodstatněný návrh na zahájení insolvenčního řízení vůči
Společnosti podán, bude Společnost po neurčitou dobu omezena v dispozici se svým majetkem,
což by se mohlo negativně projevit na finanční situaci Společnosti.
Riziko oslabené kontrolní funkce
Ke dni vyhotovení této zprávy Společnost nemá zřízenou dozorčí radu či obdobný kontrolní
orgán, kromě výboru pro audit. Absencí příslušných kontrolních orgánů může být oslabena
kontrolní funkce v rámci vnitřního systému kontroly a řízení společnosti.
Rizika spojená s nepředvídatelným výkladem českých daňových předpisů
Neustále proměnlivý výklad daňových předpisů ze strany finančních úřadů, nesoulad vývoje
českého a komunitárního daňového práva, prodloužené lhůty pro splacení dlužných závazků,
jakož i možnost uložení vysokých pokut a jiných sankcí, představují pro Společnost určité
daňové riziko.
Riziko sekundární závislosti na rizicích Skupiny Společnosti
Společnost je vystavena sekundárnímu riziku závislosti na rizicích týkajících se členů Skupiny
Společnosti a rizicích realitního trhu. Na Společnost se nepřímo vztahují rizikové faktory
týkající se podnikatelské činnosti skupiny Společnosti, zejména Původních dlužníků.
Riziko související s umístěním Projektu
Hodnota nemovitosti závisí do značné míry na zvolené lokalitě ve vztahu k typu nemovitosti.
Pokud nebyla odhadnuta správně vhodnost lokality vzhledem k investičnímu záměru, může být
pro ni obtížné dokončenou nemovitost úspěšně pronajmout či výhodně prodat. V případě
nízkého zájmu potencionálních nájemců či investorů tak mohou být Původní dlužníci
společnosti nuceny ke snížení požadovaného nájemného či prodejní ceny nemovitosti. To může
negativně ovlivnit hospodářskou situaci Původních dlužníků, a tím pádem i schopnosti
Společnosti dostát svým závazkům z Dluhopisů.
Riziko související s pronájmem a prodejem
Výnosy Projektu budou plynout z pronájmu a prodeje nemovitostí tvořících Projekt. Pokud by
se Původním dlužníkům nepodařilo dokončený Projekt pronajmout nájemcům včas a/nebo
alespoň za předpokládaných podmínek, mohla by tato skutečnost negativně ovlivnit
uskutečnění následující fáze Projektu a tím i hospodářskou a finanční situaci Původních
dlužníků.
Riziko předčasného ukončení nájemní smlouvy ze strany budoucích nájemců
V případě, že by u významných nájemců nebyly splněny podmínky nájemních smluv a došlo k
použití těchto ustanovení vedoucích k jejich předčasnému ukončení, mohlo by to mít podstatný
dopad na hospodářské výsledky Původních dlužníků.
JTRE Financing 3, s.r.o.
17
Závislost na míře zadlužování cílové skupiny nájemců
Celkové zvyšování zadlužení nájemců může v konečné podobě vést k neplacení sjednaného
nájemného, což by mohlo negativně zasáhnout cash flow Původních dlužníků a zároveň zvýšit
náklady na soudní procesy a vymáhání pohledávek. Také je nutné zdůraznit, že rizika na straně
nájemců související s jejich podnikáním a financování jejich činnosti se poté budou
bezprostředně dotýkat Původních dlužníků.
Riziko změny preference nájemců
Budoucí případné změny preferencí nájemců, zejména ve vztahu k dané lokalitě, její
obslužnosti a vybavenosti či standardům pronajatých prostor, resp. objektů, v nichž jsou
prostory pronajímány, mohou vést ke ztrátě nájemců, což se může nepříznivě projevit v
hospodaření Původních dlužníků.
Rizika spojená s pojištěním majetku Původních dlužníků
Nelze zaručit, že náklady spojené s případnými živelnými či jinými nepředvídatelnými
událostmi (jako například požár, povodeň, záplava, vichřice, krupobití apod.) budou plně kryta
tímto pojištěním a v případě pojistné události nebudou mít negativní dopad na jejich majetek,
hospodářskou a finanční situaci.
Riziko konkurence
V Londýně je v provozu několik dalších obdobných rezortů, které mohou v budoucnosti
představovat pro Původní dlužníky zásadní konkurenci, a to ať již z důvodu cenové preference
klientů nebo v důsledku zvýšení kvality služeb, které tyto rezorty poskytují. V budoucnosti
může dojít k tomu, že Původní společnosti nebudou schopni reagovat odpovídajícím způsobem
na konkurenční prostředí, což by mohlo vést ke zhoršení hospodářské situace Původních
dlužníků a v konečném důsledku k negativnímu ovlivnění majetku a výnosů Původních
dlužníků.
Riziko iracionálního vývoje trhu
Hodnota aktiv Původních dlužníků může být ovlivněna i náladami, vyjádřeními a spekulacemi
na trhu nemovitostí, což může ovlivnit hospodářskou a finanční situaci Původních dlužníků.
Riziko spojené s nízkou likviditou nemovitostí
Jakékoli průtahy v prodejním procesu, případné snížení prodejní ceny nemovitosti v důsledku
např. špatného načasování prodeje či nevydařené výstavby, mohou mít nepříznivý dopad na
finanční výsledky Původních dlužníků a nepřímo i Společnosti. Riziku likvidity může být
nepřímo Společnost dále vystavena, pokud se nepodaří včas nebo v dostatečné míře Původním
dlužníkům vlastnící daný pozemek a prostory obsadit/prodat prostory určené k pronájmu/
prodeji nebo nájemci nebudou hradit nájemné řádně a včas, což by mohlo ohrozit schopnost
Původních dlužníků hradit své dluhy vůči Společnosti, resp. vůči Novým sesterským
společnostem, a tudíž i schopnost Společnosti hradit své vlastní splatné dluhy vůči vlastníkům
Dluhopisů.
Riziko nepříznivého stavu realitního trhu
Původní dlužníci (a tedy nepřímo i Společnost) jsou vystaveny specifickým rizikům realitního
trhu, jakými jsou zejména cykličnost, výkyvy v makroekonomickém prostředí, dynamika
poptávky nájemců v jednotlivých segmentech realitního trhu, pohyby cen nájemného a aktivita
JTRE Financing 3, s.r.o.
18
konkurenčních pronajímatelů. Během období zpomalení nebo recese může dojít ke snížení
poptávky v oblasti realitního trhu, který může způsobit pokles poptávky samotné.
Riziko spojené s životním prostředím
Trend neustále přísnějších zákonů a nařízení týkajících se vlivu na životní prostředí je ve
významné míře posilněn rostoucími požadavky nájemníků či kupujících na ekologicky
přijatelné řešení s nízkými provozními náklady. Negativní dopady rizik spojených s řízením
nemovitostí a životním prostředím mohou mít nepříznivý vliv na provozní činnost, finanční
výkonnost, finanční vyhlídky Původních dlužníků, a tudíž nepřímo i na Společnost.
Kreditní riziko
Původní dlužníci jsou vystaveni kreditnímu riziku zejména z finančních aktivit včetně vkladů
u bank a finančních institucí. V budoucnosti budou dále vystaveny kreditnímu riziku z
pronájmu nemovitostí tvořících Projekt (primárně obchodní pohledávky), případně prodeje
těchto nemovitostí.
Riziko likvidity
Ve fázi developmentu a výstavby realitního projektu je riziko likvidity minimalizováno s
ohledem na skutečnost, že projekt(y) jsou typicky financovány ze schválených rámců
bankovních úvěrů či jiných nebankovních zdrojů financování, přičemž k jejich postupnému
splácení (včetně souvisejících úroků) obvykle dochází až po dokončení výstavby, tzn. poté, co
projekty začnou generovat výnosy z nájmů, příp. prodeje nemovitostí. Nové sesterské
společnosti mohou být vystaveny podmíněnému riziku likvidity, které vyplývá z úvěrových
smluv, podle kterých při porušení stanovených smluvních ujednání může věřitel vyžadovat
zesplatnění úvěrů, což může vést k dodatečné potřebě finančních prostředků dříve než dle
původní smluvní splatnosti. Podobně může být Společnost vystavena riziku likvidity v situaci,
kdy na základě rozhodnutí schůze vlastníků bude povinna předčasně splatit Dluhopisy.
Měnové riziko
Původní dlužníci po obsazení budovy nájemci, resp. po prodeji příslušných prostor, budou čelit
tržnímu riziku zejména ze skutečnosti, že nájemné (kupní ceny) a splátky úvěrů jim
poskytnutých budou inkasovány v britských librách (GBP) zatímco Dluhopisy budou spláceny
v českých korunách (Kč). Společnost je tedy vystavena riziku, že v případě oslabení britské
libry (GBP), popř. posílení české měny nemusí původně kalkulovaný objem GBP potřebných
pro splacení příslušné částky odpovídat, což může mít negativní vliv na její schopnost splatit
řádně a včas Dluhopisy.
Cenové riziko
Původní dlužníci jsou vystaveni riziku změny hodnoty nemovitostí včetně rizika jejich
pronájmu, případně prodeje. Pokud by bylo nutné snižovat nájemné nebo pokud by došlo ke
snížení cenové hladiny nájmů, mohla by mít tato skutečnost negativní vliv na hospodářské
výsledky Původních dlužníků. Cenovému riziku jsou Původní dlužníci vystaveni také ve fázi
výstavby a realizace Projektu, kdy může dojít ke změnám cen stavebních dodávek a
dodávaných služeb, které ovlivňují výši investičních nákladů Projektu a jeho plánovanou
profitabilitu.
Riziko spojené s případným konkurzním (insolvenčním) řízením Nových sesterských
společností
Nebudou-li Nové Sesterské společnosti schopny platit své splatné dluhy, mohou se stát
předmětem konkursního (insolvenčního) řízení. Není možné přitom s ohledem na právní úpravu
JTRE Financing 3, s.r.o.
19
mezinárodního insolvenčního práva s jistotou stanovit, podle kterého právního řádu nebo
právních řádů bude zahájeno insolvenční nebo obdobné řízení, natož pak jeho výsledek.
Riziko spojené s právním, regulatorním a daňovým prostředím
Na výsledky podnikání a finanční situaci Původních dlužníků a Společnosti mohou mít
nepříznivý vliv faktory týkající se Velké Británie, České republiky a Slovenské republiky, které
nelze objektivně předvídat a které je možné rozdělit na faktory politické, ekonomické, právní a
sociální. Původní dlužníci ani Společnost nemohou tyto faktory jakkoliv ovlivnit, zejména pak
nemůžou zajistit, že politický, ekonomický či právní vývoj ve Velké Británii, České či
Slovenské republice bude příznivý ve vztahu k jejich podnikání.
Rizika spojená s výkonností britské, české a slovenské ekonomiky
Jakákoli změna hospodářské, regulatorní, správní nebo jiné politiky britské, české nebo
slovenské vlády, jakož i politický nebo hospodářský vývoj ve Velké Británii, České a Slovenské
republice, nad kterým skupina Společnosti nemá kontrolu, by mohl mít významný dopad na
stav ekonomik obou uvedených zemí a tím i na podnikání, hospodářskou a finanční situaci
Původních dlužníků (případně celé Skupiny) nebo na její schopnost dosáhnout svých
obchodních cílů.
Riziko vystoupení Velké Británie a Severního Irska z Evropské unie (tzv. Brexitu)
Po uplynutí přechodného období (1. 2.–31. 12. 2020) dnem 1. 1. 2021 Spojené království Velké
Británie a Severního Irska definitivně vystoupilo z Evropské unie a přestalo být součástí celní
unie a jednotného trhu EU. V samotném závěru přechodného období se podařilo dosáhnout
balíček dohod o budoucích vztazích EU s UK, který se skládá z 3 samostatných dohod: Dohoda
o obchodu a spolupráci, Dohoda o bezpečnostních postupech při výměně a ochraně utajovaných
skutečností, Dohoda o spolupráci při bezpečném a mírovém využívání jaderné energie.
Důsledkem vystoupení UK z Evropské unie bylo, že se přebudovaly obchodní cesty mezi
Spojeným královstvím a Unií a kromě zvýšení nákladů na dovoz a vývoz produktů, došlo i k
masivnímu poklesu objemu obchodu. Tyto změny měly nepříznivé sociální a hospodářské
dopady na občany, firmy i veřejné instituce v zemích EU i ve Spojeném království.
Riziko úniku informací
V případě úniku citlivých informací ze strany těchto osob o Společnosti, Původních dlužnících
(nebo celé skupině Společnosti) či jejich činnostech může dojít k ohrožení jejich fungování
nebo ztráty dosavadního postavení na trhu, což by mohlo ve svém důsledku přinést zhoršení
finančních výsledků Společnosti a/nebo Původních dlužníků.
Riziko ukončení významných smluvních vztahů
I přes to, že si celá skupina Společnosti zakládá na přátelských a korektních vztazích
s obchodními partnery, nemůže Společnost zaručit, že vlivem nepředvídatelných událostí
nedojde k předčasnému ukončení zásadních smluvních vztahů či změně jejich parametrů, což
by mohlo mít negativní dopad na průběh a včasné dokončení Projektu a jeho konečnou
profitabilitu.
Riziko schopnosti získat odpovídající financování
Původní dlužníci nemusí získat na trhu financování za očekávaných podmínek. Nemožnost
získat takové financování může vést k nutnosti financovat výstavbu za méně výhodných
podmínek (zejména ve vztahu k výši úrokové sazby), případně k nedostatečnosti financování
výstavby. V důsledku toho může být snížena ziskovost Projektu, a tím pádem i nepříznivě
ovlivněna schopnost Původních dlužníků společností splácet úvěry.
JTRE Financing 3, s.r.o.
20
B)
Hlavní rizika a nejistoty vyplývající z finančních aktiv a finančních závazků
(nejdůležitějšími riziky jsou pro Společnost úvěrové riziko a riziko likvidity):
Úvěrové (kreditní) riziko
Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní
závazky a Společnosti tak vznikne finanční ztráta. Společnost prostředky získané emisí
dluhopisů používá na financování projektových společností prostřednictvím dlužníků
TRIPTYCH OFFICES LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD, na které byly postoupeny
půjčky Původních dlužníků Park Side London a Park Side Offices, jež společnost získala
formou odkoupení pozice a přistoupení k dluhu vůči financujícímu syndikátu bank.
Novým sesterským společnostem nebyl přidělen úvěrový rating. Společnost má vlastní systém
pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací vyhodnocuje schopnost
dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na datech, která
vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z účetních výkazů
dlužníka, manažerských výpočtů atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije
kvalifikované posouzení kreditního rizika.
Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se
svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních
aktiv.
Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností
k okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení
finančních závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací,
které nelze přiměřeně předvídat.
Měnové riziko
Společnost je ve své činnosti vystavena nízkému riziku výkyvu kurzu, neboť většina transakcí
se odehrává ve funkční měně. Poskytnuté jistiny úvěrů v GBP Společnost podchytila uzavřením
měnových swapů s bankou a dopad cizí měny na výsledky Společnosti eliminovala.
Pokud jsou uváženy všechny peněžní položky, jež nejsou předmětem měnového swapu (tj.
úroky plynoucí z poskytnutých úvěrů), evidované k 31. prosinci 2023 v cizí měně a současně
by došlo ke změně měnového kurzu CZK/GBP o 1 CZK/GPB (zhodnocení / znehodnocení
CZK vůči GBP), výsledek hospodaření by byl o 33 138 tis. Kč nižší (při zhodnocení CZK vůči
GBP by Společnost uznala kurzovou ztrátu) nebo vyšší (při znehodnocení CZK vůči GBP by
Společnost uznala kurzový zisk).
Úrokové riziko
Poskytnuté úvěry jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, vydané dluhopisy byly vydány jako
diskontované dluhopisy s pevnou úrokovou sazbou. Nominální částky finančních nástrojů a
další bližší Informace jsou uvedeny v bodě 5 – Poskytnuté úvěry a v bodě 7 – Vydané
dluhopisy,
přílohy k účetní závěrce
JTRE Financing 3, s.r.o.
21
Provozní riziko
Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí,
neefektivnosti nebo ze selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí
všem podnikatelským subjektům. Provozní riziko zahrnuje i právní riziko.
Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik
nese vedení Společnosti. Obecně používané standardy pokrývají následující oblasti:
požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí,
identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému,
získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady
ke stanovení a nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení
provozních rizik a k přijetí rozhodnutí o:
-
uznání jednotlivých existujících rizik;
-
zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo
-
zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení.
Společnost dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně
závazné právní předpisy České republiky, zejména ZOK.
Významná soudní řízení:
Společnost není účastníkem žádného soudního sporu ani arbitrážního řízení, přičemž
účastenství v soudních sporech ani arbitrážních řízeních v dohledné budoucnosti jednatelé
nepředpokládají.
Významné smlouvy:
Společnost uzavřela k 31. 12. 2023 následující významné smlouvy: Dodatek č. 4 uzavřený dne
14. 12. 2023 k Zmluve o úvere REG. Č. EUR 1/KTK_SR/2019 ze dne 17. 12. 2019 uzavřené
mezi J&T BANKA, a.s. a Společností, na základě kterého se posunul Den splatnosti úvěru na
13. 12. 2024.
Kromě shora uvedeného Společnost neuzavřela žádné jiné smlouvy mimo běžné podnikání
v rámci své podnikatelské činnosti, ani nebyly uzavřeny smlouvy členů v rámci Skupiny, které
by měly podstatný vliv na závazky společnosti nebo členů skupiny za poslední účetní období.
Majetkové účasti, které zakládají rozhodující vliv Společnosti:
Společnost nemá žádné majetkové účasti.
Informace o pořizování vlastních kmenových listů, obchodních podílů a akcií, zatímních
listů, obchodních podílů ovládající osoby:
Společnost ve sledovaném období nenabyla vlastní kmenové listy, obchodní podíly či akcie,
zatímní listy, obchodní podíly ovládající osoby.
JTRE Financing 3, s.r.o.
22
Údaje o očekávané hospodářské situaci a budoucích investicích v roce 2024:
V průběhu roku 2024 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku
a efektivní hospodaření. Žádné další investice Společnost v dalším roce neplánuje a bude se
snažit dosáhnout zisku prostřednictvím poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly
následně postoupeny Novým sesterským společnostem, jelikož žádné další aktivity Společnost
nemá. Společnost se bude snažit dosáhnout kladného hospodářského výsledku prostřednictvím
úrokového spreadu na poskytnutých úvěrech.
Vzhledem k úspěšnému dokončení rezidenčního i kancelářského projektu, který je plně obsazen
a zároveň z důvodu postupného předávání bytů a inkasování kupních cen od klientů, které byly
použity na splátku seniorního věřitele, společnost plánuje splacení dluhopisů realizovat z
postupného prodeje zbylých neprodaných bytů a prodeje kancelářské budovy, což bude záviset
na podmínkách na trhu.
V případě, že by prodej zbylých bytů a kanceláří neměl příznivý vývoj, Společnost má
připraveny plány, které realizuje, aby dostála svým závazkům dluhopisy splatit.
Ostatní informace o skutečnostech, které nastaly až po konci rozvahového dne a
předpoklad nepřetržitého trvání podniku:
Žádné významné události po rozvahovém dni nenastaly.
Na základě veřejně dostupných informací ke dni sestavení účetní závěrky vedení Společnosti
posoudilo vývoj na trhu v důsledku inflace a nárůstu úrokových sazeb a jeho očekávaný dopad
na Společnost a ekonomické prostředí, ve kterém Společnost působí, včetně opatření, která byla
přijata českou vládou a vládami jiných států, ve kterých působí hlavní obchodní partneři.
Vzhledem na protipandemická opatření, která byla v průběhu roku ve Velké Británii, došlo
k posunu časového harmonogramu výstavby projektu Triptych Bankside v Londýně.
Kolaudační rozhodnutí pro kancelářskou část bylo získáno v březnu 2022 a pro rezidenční část
se získalo v červenci 2023. K dnešnímu dni jsou kancelářské prostory plně obsazeny a je
prodáno 118 bytů a z toho 115 bytů předáno.
Aktivita na prodejním trhu se ke konci roku 2023 zpomalila, přičemž čtvrtý kvartál zaznamenal
nejnižší počet prodejů a nejvyšší slevy v roce. Londýnský Prime trh se však historicky zotavil
rychleji než širší trh a obdobné oživení se očekává i letos v důsledku zlepšujícího se
makroekonomického prostředí.
Aktivita na trhu pronájmů se v posledním čtvrtletí podle očekávání zpomalila po obvyklém
nárůstu ve 3. čtvrtletí. Přesto bylo dosaženo nájemného zhruba na úrovni předchozího čtvrtletí.
Průměrný výnos se za poslední rok zvýšil ve většině regionů Londýna, což je způsobeno silným
růstem nájemného. Obecně platí, že trh s pronájmem zůstává nedostatkový a tato nerovnováha
bude v roce 2024 nadále podporovat růst pronájmu.
V důsledku invaze ruských vojenských sil na Ukrajinu v únoru 2022 vypukl válečný konflikt
mezi těmito zeměmi, který stále probíhá. Řada západních zemí včetně Velké Británie uvalila
na Rusko ekonomické sankce. Na základě dostupných informací a aktuálního vývoje
Společnost neustále analyzuje situaci a posuzuje její přímý dopad na Společnost, ale vzhledem
k tomu, že hlavní klientelou tohoto projektu jsou občané Asijských státu, vedení Společnosti
dospělo k závěru, že pokračující válečný konflikt v současnosti nemá významný vliv na činnost
JTRE Financing 3, s.r.o.
23
Společnosti. Společnost bude sledovat další vývoj konfliktu, a kde to bude možné, bude
iniciovat vhodná protiopatření. Další vývoj a intenzitu současného dění nelze v tuto chvíli
předvídat.
Environmentálně udržitelné činnosti:
Podnikání Společnosti nesouvisí s hospodářskými činnosti, které se dle Nařízení Evropského
parlamentu a Rady 2020/852 ze dne 18. června 2020, o zřízení rámce pro usnadnění
udržitelných investic a o změně nařízení (EU) 2019/2088, kvalifikují jako environmentálně
udržitelné.
Údaje o organizačních složkách:
Společnost nemá žádnou organizační složku umístěnou v zahraničí.
Výdaje na výzkum a vývoj:
Společnost ve sledovaném účetním období nevynakládala žádné výdaje v oblasti výzkumu a
vývoje.
Údaje o investicích do hmotného a nehmotného investičního majetku:
Společnost v průběhu roku 2023 neuskutečnila žádné zásadní investice do hmotného a
nehmotného majetku.
Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovně právních vztazích:
Společnost v průběhu roku 2023 nevyvíjela žádné aktivity v oblasti ochrany životního
prostředí.
Společnost nemá žádné zaměstnance.
Odměny účtované auditory
:
V roce 2023 byly auditory účtovány následující odměny (v tis. Kč):
audit účetní závěrky za rok 2023 a výroční
finanční zprávy
189
odměny účtované za jiné ověřovací služby
0
odměny účtované za daňové poradenství
0
odměny účtované za jiné neauditorské
služby
0
JTRE Financing 3, s.r.o.
24
Čestné prohlášení
Jednatelé Společnosti prohlašují, že veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě
odpovídají skutečnosti a žádné podstatné okolnosti nebyly vynechány a že tato výroční finanční
zpráva podává věrný a poctivý obraz o finanční situace Společnosti, její podnikatelské činnosti
a výsledcích hospodaření Společnosti za uplynulé účetní období a podle nejlepšího vědomí
jednatelů Společnosti, veškeré informace a údaje v této výroční finanční zprávě odpovídají
vyhlídkám budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledkům hospodaření
Společnosti.
V Bratislavě dne 29. 4. 2024
____________________
Ing. Peter Remenár
jednatel
____________________
Ing. Pavel Pelikán
jednatel
JTRE Financing 3, s.r.o.
25
III.
DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE
Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Společnosti
k rizikům, kterým Společnost může být vystavena ve vztahu k procesu účetního
výkaznictví
Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti.
Zajišťuje, vyhodnocuje a minimalizuje provozní, finanční, právní a jiná rizika ve Společnosti.
V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, rozděleny pravomoci
a odpovědnosti. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi
jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, krátkodobého finančního majetku a
v oblasti zúčtovacích vztahů. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně
vyhodnocovány. U případných zjištění jsou stanovena opatření k nápravě zjištěných
nedostatků. Finanční kontrola ve vztahu k procesu účetního výkaznictví je zajišťována
managementem Společnosti jako součást vnitřního řízení při přípravě operací před jejich
schválením, v průběhu operací až po jejich vypořádání. Systém zpracování účetnictví se řídí
příslušnými ustanoveními platných právních předpisů České republiky zákonů.
Systém vnitřní kontroly ve Společnosti spočívá zejména jak na interních kontrolních
mechanismech a aktivní činnosti výboru pro audit, tak i na externím auditu, který je prováděn
jednou do roka za běžné účetní období. Výsledky auditu jsou předkládány jednatelům a výboru
pro audit Společnosti, kteří z nich vyvozují důsledky a následné kroky.
Jednatelé Společnosti jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědní za:
-
spolehlivost a sdílení informací,
-
dodržování obecně závazných právních norem a interních postupů,
-
ochranu majetku a správné využívání zdrojů,
-
dosahování stanovených cílů.
Společnost má zřízen výbor pro audit.
Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti,
které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména ZOK.
Orgány Společnosti
V souladu s aktuálním zněním zakladatelské listiny Společnosti jsou orgány Společnosti valná
hromada, jednatelé a výbor pro audit, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán Společnosti
volí a odvolává jednatele a členy výboru pro audit.
A)
VALNÁ HROMADA
Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti. Do výlučné působnosti valné hromady
náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo zakladatelská listina Společnosti zahrnují do
působnosti valné hromady, zejména:
-
rozhodování o změně obsahu zakladatelské listiny, nedochází-li k ní na základě
jiných právních skutečností;
JTRE Financing 3, s.r.o.
26
-
volba a odvolávání likvidátora, včetně schvalování smlouvy o výkonu funkce a
poskytování plnění podle § 61 ZOK;
-
rozhodování o zrušení Společnosti s likvidací;
-
rozhodování o pachtu závodu Společnosti nebo takové jeho části, k jejímuž zcizení
se vyžaduje souhlas valné hromady podle zákona;
-
udělování pokynů jednatelům a schvalování koncepce podnikatelské činnosti
společnosti (včetně jednacího řádu pro jednatele), nejsou-li v rozporu s právními
předpisy; valná hromada může zejména zakázat jednatelům určité právní jednání, je-
li to v zájmu Společnosti.
Valná hromada si může vyhradit rozhodování o věcech, které jinak náležejí do působnosti
jiných orgánů společnosti.
Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní společníci, kteří mají alespoň 51 % všech
hlasů. Valná hromada rozhoduje alespoň prostou většinou hlasů přítomných společníků, pokud
ZOK, jiné zákonné předpisy nebo zakladatelská listina Společnosti nevyžadují vyšší počet
hlasů. Jelikož má Společnost pouze jediného společníka, valná hromada se nekoná a její
působnost vykonává jediný společník.
Další úprava jednání a způsobu rozhodování valné hromady, stejně jako účast na valné hromadě
a práva společníků na valné hromadě, způsob svolání valné hromady a náhradní valnou
hromadu upravuje zakladatelská listina Společnosti.
B)
JEDNATELÉ
Statutárním orgánem Společnosti jsou 2 (dva) jednatelé, kteří řídí činnost Společnosti a přísluší
jim obchodní vedení Společnosti. Každý z jednatelů zastupuje Společnost samostatně.
Jednatelé se řídí zásadami schválenými valnou hromadou za podmínky, že tyto zásady nejsou
v rozporu se ZOK. Jednatelé rozhodují o všech záležitostech Společnosti, které nejsou
závaznými právními předpisy či zakladatelskou listinou Společnosti vyhrazeny do působnosti
valné hromady.
Jednatelům přísluší zejména:
-
zajišťování řádného účetnictví;
-
předkládají valné hromadě řádné, mimořádné, konsolidované a mezitímní účetní
závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty.
Jednateli Společnosti jsou pan Ing. Peter Remenár a Ing. Pavel Pelikán, kteří funkci vykonávají
ode dne vzniku Společnosti.
Jednatelé byli v roce 2023 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti.
C)
VÝBOR PRO AUDIT
Výbor pro audit je kontrolním orgánem, který zejména odpovídá za dohled nad procesem
sestavování účetní závěrky a systémem účinnosti vnitřní kontroly a vnitřního auditu. Dále
posuzuje nezávislost statutárního auditora a auditorské společnosti a poskytování neauditních
služeb.
JTRE Financing 3, s.r.o.
27
Výbor pro audit se skládá ze tří (3) členů, které volí a odvolává valná hromada, konkrétně Ing.
Mária Cvečková, Ing. Mária Čemová, Ing. Tibor Heringes, kteří funkci vykonávají ode dne 20.
9. 2019.
Výbor pro audit je způsobilý se usnášet za účasti nadpoloviční většiny všech členů. Při
rozhodování má každý z členů výboru pro audit jeden hlas. Výbor pro audit rozhoduje
nadpoloviční většinou hlasů všech svých členů.
Složení, ustanovení a funkční období členů
výboru pro audit, svolání zasedání výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti
výboru pro audit upravuje zakladatelská listina Společnosti.
Výkaz o řízení a správě Společnosti
:
Společnost, ani Skupina, nepřijala žádný kodex řízení a správy Společnosti, a to vzhledem ke
skutečnosti, že z hlediska charakteru vlastnictví, kdy existuje jednoduchá vlastnická struktura
s jediným společníkem, přijetí kodexu řízení a správy Společnosti není za těchto okolností
relevantní. Ostatní informace požadované dle § 118 odst. 4 a 5 ZPKT jsou uvedeny v rámci
jiných částí této výroční finanční zprávy. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti
z důvodu nepřekročení 2 hraničních hodnot podle § 1b odst. 3 zákona o účetnictví.
Společnost se řídí a dodržuje požadavky na správu a řízení stanovené platnými právními
předpisy České republiky, zejména OZ a ZOK.
JTRE Financing 3, s.r.o.
Zpráva auditora a účetní závěrka
za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění přijatém Evropskou unií
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
1
Obsah
Výkaz o úplném výsledku hospodaření
2
Výkaz o finanční pozici
3
Výkaz změn vlastního kapitálu
4
Výkaz o peněžních tocích
5
Příloha v účetní závěrce
6
1.
Všeobecné informace
6
2.
Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky
7
3.
Významné účetní postupy
11
4.
Peníze a krátkodobé přijaté financování
15
5.
Poskytnuté úvěry
16
6.
Vlastní kapitál
18
7.
Vydané dluhopisy
18
8.
Přijaté úvěry dlouhodobé
20
9.
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky
20
10.
Pohledávky a závazky z derivátových operací
21
11.
Daň z příjmů
21
12.
Nakoupené služby
22
13.
Zisk/ztráta z finančních transakcí
23
14.
Řízení finančních rizik
23
15.
Spřízněné osoby
29
16.
Podmíněná aktiva a podmíněné závazky
31
17.
Následné události po rozvahovém dni a předpoklad nepřetržitého trvání podniku
31
18.
Schválení účetní závěrky
31
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
2
Výkaz o úplném výsledku hospodaření
za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
v
tisících
Bod
přílohy
O
bdobí
od 1. 1. 202
3
do 31.12.202
3
Období
od 1. 12. 202
2
do 31. 12. 202
2
Výnosové úroky
5, 13
187 419
182 267
Nákladové úroky
7, 8, 13
(195 315)
(181 991)
Tvorba opravné položky
5, 14
(40 691)
(19 459)
Náklady
/výnosy z derivátových operací
10, 13
(41 838)
250 669
Kurzové rozdíly
13
133 126
(241 167)
Nakoupené služby a ostatní
finanční náklady
12, 13
(4 073)
(4 102)
Výsledek hospodaření
38 628
(13 783)
Výsledek hospodaření před zdaněním daní z příjmů
38 628
(13 783)
Daň z příjmů splatná
11
15 877
646
Daň z příjmů odložená
11
(284)
(54)
Zisk/ztráta za období
23 035
(14 375)
Ostatní úplný výsledek hospodaření
-
-
Celkový úplný hospodářský výsledek za období
23 035
(14 375)
Příloha k účetní závěrce na stranách 6 až 31 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
3
Výkaz o finanční pozici
k 31. prosinci 2023
Příloha v účetní závěrce na stranách 6 až 31 tvoří nedílnou součást této účetní závěrky.
v tisících Kč
Bod přílohy
K 31. 12. 2023
K 31. 12. 2022
Aktiva
Poskytnuté úvěry
5
-
2 787 591
Pohledávky z derivátových operací
10
-
149 086
Pohledávky ze splatné daně z příjmů a jiných
daní
11
-
2 456
Dlouhodobá aktiva celkem
-
2 939 133
Poskytnuté úvěry
5
3 067 726
-
Pohledávky z derivátových operací
10
107 249
-
Pohledávky ze splatné daně z příjmů a jiných
daní
11
-
-
Peníze
4
9 886
113 062
Krátkodobá aktiva celkem
3 184 861
113 062
Aktiva celkem
3 184 861
3 052 195
Vlastní kapitál
Základní kapitál
6
10
10
Kumulovaný výsledek hospodaření
6
13 316
(9 719)
Vlastní kapitál celkem
13 326
(9 709)
Závazky
Vydané dluhopisy
7
-
2 942 153
Závazky z derivátových operací
10
-
-
Přijaté úvěry
8
1 653
989
Odložený daňový závazek
11
728
1 013
Dlouhodobé závazky celkem
2 381
2 944 155
Krátkodobé přijaté financování
4
19 739
117 010
Vydané dluhopisy
7
3 132 742
-
Závazky z derivátových operací
10
-
-
Závazky ze splatné daně z příjmů a jiných daní
9,11
15 637
-
Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky
9
1 036
739
Krátkodobé závazky celkem
3 169 154
117 749
Závazky celkem
3 171 535
3 061 904
Vlastní kapitál a závazky celkem
3 184 861
3 052 195
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
4
Výkaz změn vlastního kapitálu
Za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
v
tisících
Základní kapitál
Nerozdělený
zisk/ztráta za
minulé období
Úplný výsledek
za období
Vlastní kapitál
celkem
Stav k 31. prosinci 2021
10
16 832
(12 176)
4 666
Úplný hospodářský výsledek celkem za účetní
období:
Zisk nebo ztráta
-
-
(14 375)
(14 375)
Rozdělení zisku/ztráty z minulých let
-
(12 176)
12 176
-
Zaokrouhlení
-
-
-
-
Stav k 31. prosinci 2022
10
4 656
(14 375)
(9 709)
Úplný hospodářský výsledek celkem za účetní
období:
Zisk nebo ztráta
-
-
23 035
23 035
Rozdělení zisku/ztráty z minulých let
-
(14 375)
14 375
-
Zaokrouhlení
-
-
-
-
Stav k 31. prosinci 2023
10
(9 719)
23 035
13 326
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
5
Výkaz o peněžních tocích
k 31. prosinci 2023
v
tisících
Bod přílohy
Za období od
1.1.2023 do
31.12.2023
Za období od
1.12.2022 do
31.12.2022
PROVOZNÍ ČINNOST
Výsledek hospodaření za účetní období před zdaněním
38 628
(13 783)
Nepřímé peněžní toky
Přecenění derivátů na reálnou hodnotu
11, 14
41 838
(250 669)
Tvorba/rozpuštění opravných položek
5, 15
40 691
19 459
Úrokové náklady a úrokové výnosy
5, 8, 14
7 896
(276)
Změna stavu pohledávek z obchodních vztahů a jiných
aktiv
6
-
1 208
Změna stavu závazků z obchodních vztahů a jiných
závazků
10
380
(189)
Přímé peněžní toky
Vratka daně z příjmů
12
2 133
-
Poskytnuté financování
5
-
-
Přijaté úroky
14, 5
3
-
Vyplacené úroky
14, 4
(4 844)
(2 739)
Peněžní tok z (použitý v) provozní činnosti
126 725
(246 989)
FINANČNÍ ČINNOST
Příjmy z emise dluhopisů
8
-
-
Výdaje související s emisí dluhopisů (poplatky)
8
-
-
Kontokorentní úvěr
4
(100 478)
72 245
Přijaté úvěry dlouhodobé
9
549
951
Peněžní tok generovaný z (použitý v) finanční
činnosti
(99 929)
73 196
Čisté zvýšení/snížení peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů
4
26 796
(173 793)
Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na počátku účetního
období
113 062
49 797
Dopad nerealizovaných kurzových rozdílů na změnu finančních prostředků
(129 972)
237 058
Stav peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů na konci účetního
období
9 886
113 062
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
6
Příloha v účetní závěrce
1.
Všeobecné informace
Účetní závěrka je sestavena za společnost JTRE Financing 3, s.r.o. („Společnost”), která vznikla 13. listopadu
2018 zapsáním do obchodního rejstříku pod spisovou značkou C 304478 vedeném u Městského soudu v
Praze, IČO společnosti je 076 35 362. Hlavní činností Společnosti je výroba, obchod a služby neuvedené v
přílohách 1 až 3 živnostenského zákona.
Společnost byla založena výhradně za účelem emise dluhopisů, přičemž výtěžek z emise dluhopisů používá
na poskytnutí financování společnosti Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd. Dne 17. července 2020
došlo ke změně ve struktuře financování, v nichž původní dlužníky nahradily společnosti TRIPTYCH
OFFICES LTD a TRYPTYCH RESIDENTAL LTD, jež jsou mateřskými společnostmi původních dlužníků
Účetní období Společnosti je shodné s kalendářním rokem. Účetní závěrka byla sestavena za období od 1.
ledna 2023 do 31. prosince 2023 (dále jen „2023“). Údaje za srovnatelné období představují údaje od 1. ledna
2022 do 31. prosince 2022 (dále jen „2022“).
Sídlo Společnosti
Sokolovská 700/113a,
Karlín, 186 00 Praha 8,
Česká republika
Složení statutárního orgánu k 31. prosince 2023 a zároveň od založení Společnosti:
Ing. PETER REMENÁR (jednatel)
Ing. PAVEL PELIKÁN (jednatel)
Jediným společníkem Společnosti a ovládající osobou je k 31. prosinci 2023 a zároveň od založení
Společnosti:
Podíl na základním kapitálu
Hlasovací práva
v tis. Kč
%
%
J&T REAL ESTATE HOLDING PLC
10
100
100
J&T REAL ESTATE HOLDING PLC (dále „JTRE“), je společnost se sídlem 1061 Nikósie, Klimentos,
41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12, Kyperská republika, Registrační číslo: HE
217553. Společník je společně ovládán těmito osobami s následujícími podíly: Peter Korbačka (19%),
Peter Remenár (16,2%), Pavel Pelikán (16,2%), Juraj Kalman (16,2%), Miroslav Fülöp (16,2%), Michal
Borguľa (16,2%).
Organizační struktura:
Společnost je součástí konsolidačního celku JTRE. Informace týkající se založení mateřské společnosti
JTRE a její vlastnické struktury jsou zveřejňovány v konsolidovaných účetních závěrkách společnosti
JTRE.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
7
2.
Východiska pro sestavení individuální účetní závěrky
(a)
Prohlášení o shodě s účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky
Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS),
Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS)
vydanými Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka
vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen.
Účetní závěrka vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky
narušen, a je sestavena na bázi historického ocenění s výjimkou ocenění finančních nástrojů, u nichž je uváženo
vhodně v souladu s požadavky i ocenění reálnou hodnotou.
Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Společnosti uskutečnilo odhady a předpoklady,
které ovlivňují hodnoty vykazované v účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné
při sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy
v dalších částech této účetní závěrky.
(b)
Změny v účetních pravidlech
Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Společností
Společnost uvážila při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1.
2023 a které měly nevýznamný nebo žádný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve
srovnání s předcházející účetní závěrkou za rok 2022:
Novelizace IAS 1
Sestavování a zveřejňování účetní závěrky
nazvaná
Zveřejnění účetních pravidel
, která
vyžaduje, aby účetní jednotky zveřejnily svá významná (angl.
material
) účetní pravidla spíše než svá
podstatná (angl.
significant
) účetní pravidla a poskytují pokyny a příklady, které pomohou při rozhodování,
která účetní pravidla v účetní závěrce zveřejnit. Společnost uvážila novelizaci při strukturování účetní závěrky
a formulování informací o použitých účetních pravidlech, aniž by měla novelizace dopad na finanční situaci
a výkonnost prezentovanou v účetních výkazech.
Novelizace IAS 8 Ú
četní pravidla, změny v účetních odhadech a chyby
nazvaná
Definice účetních odhadů,
která se zaměřuje na účetní odhady a poskytuje pokyny, jak rozlišit účetní pravidla a účetní odhady. Účetní
pravidla jsou nastavena v souladu s novelizací, která tak upevnila zavedené postupy a neměla tak žádný dopad
do výkaznictví Společnosti.
Novelizace IAS 12
Daně ze zisku
nazvaná
Odložená daň související s aktivy a závazky vyplývajícími z jediné
transakce
, která zmenšuje rozsah výjimky pro neuznání odložené daně u transakcí, u nichž existuje rozdíl
mezi účetní a daňovou hodnotou aktiva nebo závazku při prvotním zachycení. Vzhledem k neidentifikování
a nevykazování leasingových smluv, neměla novelizace žádný dopad na aktuální prezentaci finanční situace
a výkonnosti v této účetní závěrce.
Nový standard IFRS 17
Pojistné smlouvy
, který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci,
zveřejní) pojistných smluv v účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví
pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v IFRS 4. Společnost působí v jiném
odvětví, pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard se ji aktuálně nijak netýká a výkaznictví tak
neovlivňuje.
Novelizace IFRS 17
Pojistné smlouvy
nazvaná
Prvotní použití IFRS 17 a IFRS 9 – srovnatelné informace
,
která úzce novelizuje přechodná ustanovení IFRS 17 účinná pro ty účetní jednotky, které budou s IFRS 17
aplikovat poprvé i IFRS 9. Novelizace není účinná pro Společnost, neboť IFRS 17 není relevantní pro činnost
Společnosti a Společnost již IFRS 9 ve svých účetních postupech aplikuje.
Novelizace IAS 12
Daně ze zisku: Mezinárodní daňová reforma – Pravidla pro pilíř II
, která do IAS 12
vložila výjimku z požadavků, na jejímž základě podnik nezachytí a nezveřejní informace o odložené dani
v souvislosti se zaváděným pilířem OECD. Společnost není dotčena požadavky této nové regulace, neboť její
konsolidované tržby nejsou 750 mil. EUR a vyšší, proto z této regulace ani související novelizace IAS 12
neplynou žádné dopady do této účetní závěrky.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
8
Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a
nebyla Společností použita
Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly
k počátku běžného účetního období (1. 1. 2023) účinné a Společnost je nepoužila při sestavování této účetní
závěrky za rok končící 31. 12. 2023:
V lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1
Sestavení a prezentace účetní závěrky
nazvaná
Klasifikace
závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé
(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2023 a
později s retrospektivní účinností, pozdější novelizací odložena na 1. 1. 2024), která poskytuje všeobecnější
přístup ke klasifikaci závazků s ohledem na smluvní ujednání platná k rozvahovému dni. Novelizace ovlivní
pouze prezentaci závazků ve výkazu finanční situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně
tak informace zveřejňované o závazcích v účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být
prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý s ohledem na práva a povinnosti účinná k rozvahovému dni a
nesmí být ovlivněna očekáváním účetní jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku.
Společnost neočekává z přijatých změn zásadní dopad do účetní závěrky.
V září 2022 byla vydána novelizace IFRS 16
Závazky z leasingu ve zpětném leasingu
(účinnost pro roční
účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která upravuje požadavky na ocenění závazku ze zpětného
leasingu. Účinnost je retrospektivní a Společnost bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky, přičemž
aktuálně žádný neočekává.
V říjnu 2022 byla vydána novelizace IAS 1
Dlouhodobé závazky s kovenant
y (účinnost pro roční účetní
závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která vyjasňuje, jak podmínky, které musí účetní jednotka naplnit
během 12ti měsíců následujících po rozvahovém dni, tak ovlivňuje klasifikaci závazku ve výkazu finanční
situace. Účinnost je retrospektivní a Společnost bude analyzovat případný dopad do účetní závěrky.
V květnu 2023 byla vydána novelizace IAS 7 a IFRS 7
Ujednání financující dodavatele
(účinnost pro roční
účetní závěrky začínající 1. 1. 2024 nebo později), která doplňuje požadavky na zveřejnění a rozcestník
k existujícím požadavkům, požadující, aby podniky poskytly kvalitativní a kvantitativní informace o
ujednáních financující dodavatele. Společnost neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky.
V srpnu 2023 vydána novelizace IAS 21
Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost
(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2025 nebo později), která upřesní vymezení směnitelné a
nesměnitelné měny a současně poskytne pravidla, jak stanovit směnný kurz v situaci, kdy měna není
směnitelná (např. k rozvahovému dni). Úprava pravidla bude rozšíření o dodatečné zveřejnění pro situace,
kdy měnový kurz není směnitelný. Novelizace rozšíří úpravu o aplikační příručku a ilustrativní příklad.
Společnost neočekává zásadní dopad této novelizace do účetní závěrky v současnosti, neboť cizoměnové
transakce jsou realizovány v měnách, které jsou všeobecně směnitelné.
V dubnu 2024 byl vydán nový standard IFRS 18
Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce
(účinnost pro roční
účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a
požadavky týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního
úplného výsledku, agregace a disagregace informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních
ukazatelů, které jsou často využívány a v IFRS nejsou přímo definovány (např. hodnota čistých aktiv u
investičních fondů). Společnost bude analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad doúčetní závěrky,
který aktuálně nelze ještě blíže specifikovat.
Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU
K datu schválení této účetní závěrky nebyly dosud následující standardy, novelizace a interpretace, dříve vydané
IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU:
IFRS 14
Časové rozlišení při cenové regulaci
(vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit,
protože se jedná o dočasný standard
Novelizace IAS 7 a IFRS 7
Ujednání financující dodavatele
(vydána v květnu 2023 s účinností od 1. 1. 2024)
Novelizace IAS 21
Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost
(vydána v srpnu 2023
s účinností od 1. 1. 2025)
IFRS 18
Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce
(vydán v dubnu 2024 s účinností od 1. 1. 2027)
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
9
(c)
Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty
Funkční měnou Společnosti je česká koruna („Kč“), která je stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena
a prezentována účetní závěrka. Transakce realizované v jiných měnách (cizí měny), než je funkční měna
(Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k datu
realizace transakce.
Ke každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v cizích měnách přepočteny
závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly
původně pořízeny v cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly
vyplývající z vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k rozvahovému dni jsou
uznány ve výsledku hospodaření za příslušné období.
(d)
Sezónnost
Činnost Společnosti není nijak ovlivněna sezónností.
(e)
Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty
Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje používání určitých kritických účetních odhadů, které
ovlivňují vykazované položky aktiv, závazků, výnosů a nákladů. Vyžaduje také, aby vedení Společnosti
při aplikaci účetních postupů uplatnilo předpoklady založené na vlastním úsudku. Výsledné účetní odhady
– právě proto, že jde o odhady – se zřídkakdy rovnají příslušným skutečným hodnotám.
Odhady a výchozí předpoklady jsou průběžně revidovány. Změny účetních odhadů jsou zohledněny
v období, v němž byla provedena oprava odhadu, a dále ve veškerých dotčených budoucích obdobích.
Informace o nejistotě v předpokladech a odhadech, u nichž je významné riziko, že povedou k významné
úpravě v následujících účetních obdobích, jsou uvedeny v následujících bodech přílohy:
Bod 5 – Poskytnuté úvěry
Bod 7 – Vydané dluhopisy
Bod 14 – Řízení finančních rizik
Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních
aktiv a závazků. Společnost má pro tyto účely zavedený systém kontroly stanovení reálných hodnot (včetně
reálné hodnoty na úrovni 3), přičemž využívá služeb externích poradců. Tito poradci pravidelně kontrolují
významné na trhu nezjistitelné vstupní údaje a úpravy ocenění. Pokud jsou informace třetích stran, jako
jsou kotace obchodníků s cennými papíry nebo oceňovací služby, použity ke stanovení reálné hodnoty, pak
oceňovací tým posoudí podklady obdržené od těchto třetích stran s cílem rozhodnout, zda takové ocenění
splňuje požadavky IFRS včetně zařazení do příslušné úrovně v rámci hierarchie stanovení reálné hodnoty.
Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá Společnost v co nejširším rozsahu údaje
zjistitelné na trhu. Reálné hodnoty se člení do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě
vstupních údajů použitých při oceňování, a to následovně:
Úroveň 1: kótované ceny (neupravené) na aktivních trzích identických aktiv nebo závazků.
Úroveň 2: vstupní údaje nezahrnující kótované ceny z úrovně 1, které lze pro dané aktivum nebo
závazek zjistit, a to buď přímo (tj. jako ceny) nebo nepřímo (tj. odvozením od cen).
Úroveň 3: vstupní údaje pro dané aktivum nebo závazek, které na trhu nelze zjistit (nezjistitelné
vstupní údaje).
Pokud lze vstupní údaje použité k ocenění reálnou hodnotou aktiva nebo závazku zařadit do různých úrovní
hierarchie reálné hodnoty, pak ocenění reálnou hodnotou je jako celek zařazeno do téže úrovně hierarchie
reálné hodnoty jako vstupní údaj nejnižší úrovně, který je významný ve vztahu k celému oceňování.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
10
Reálná hodnota nederivátových nástrojů stanovovaná Společností pro účely zveřejnění se vypočte na
základě současné hodnoty budoucích peněžních toků z jistin a úroků, diskontovaných tržní úrokovou
sazbou k rozvahovému dni.
(f)
Vykazování podle segmentů
Hlavní činnost Společnosti spočívá v investování finančních prostředků získaných z emise dluhopisů do
úvěrů poskytnutých sesterským společnostem. Z pohledu segmentace je uvážen pouze jediný provozní
segment a tím je celá Společnost. Informace poskytnuté dále v této účetní závěrce je proto třeba vnímat
taktéž za informace zveřejněné v souladu s požadavky na informace týkající se provozních segmentů.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
11
3.
Významné účetní postupy
(a)
Stanovení obchodního modelu pro finanční nástroje
Společnost posuzuje objektivní obchodní model, do kterého finanční aktivum zařadí, na základě níže
uvedených faktorů:
-
stanovené politiky a cíle pro držbu finančních aktiv, například, zda strategie finančního řízení je obdržet
budoucí smluvené peněžní toky, udržení určité úrokové sazby, řízení splatnosti finančních aktiv ve
vazbě na splatnost finančních závazků, nebo předpokládané výdaje nebo naopak příjmy z prodeje aktiv,
-
způsob, jak je výkonnost aktiv hodnocena a reportována managementu společnosti,
-
rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv, která jsou v tomto modelu
držena) a jak tato rizika jsou řízena,
-
jak vedení Společnosti jsou odměňováni, mj. zda jejich odměny jsou založeny na reálné hodnotě aktiva
nebo zda jsou odměny založeny na řízení smluvních peněžních toků,
-
četnost, objem a čas prodeje finančních aktiv v uplynulém období, důvody pro tyto prodeje a očekávání
do budoucna.
Finanční aktivum pak může být zařazeno a následně oceňováno a vykazováno v rámci následujících typů
portfolia:
-
v zůstatkové hodnotě (armortised cost),
-
v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku hospodaření (FVOCI),
-
v reálné hodnotě do výkazu zisků a ztrát (FVTPL).
Finanční aktiva nejsou přeřazena do jiného modelu, dokud společnost nepřehodnotí a nezmění svůj
obchodní model pro řízení těchto finančních aktiv. V takovém případě všechna dotčená finanční aktiva jsou
reklasifikována k prvnímu dni prvního období následujícím po změně obchodního modelu.
Finanční aktiva jsou oceněna v naběhlé hodnotě, pokud jsou splněny obě následující podmínky a pokud se
společnost nerozhodla je vykazovat v modelu FVTPL:
-
předpokládá se držba aktiva za účelem dosahování užitků z budoucího cash-flow,
-
smluvní podmínky určují přesné parametry peněžních toků jednotlivých plateb jistiny a úroku („solely
payments of principal and interest“ – SPPI test).
Posouzení splnění SPPI testu
Pro účely tohoto posouzení je jistina definována jako reálná hodnota finančního aktiva při jeho rozpoznání.
Úrok je definován jako předpokládaná časová hodnota peněz zohledňující kromě času i základní související
rizika, náklady (likvidita, administrativní náklady) a též ziskovou přirážku.
Při posuzování, zda smluvené peněžní toky odpovídají požadavkům SPPI testu, společnost přihlíží
k smluvním podmínkám daného nástroje. Například zkoumá, zda smluvní podmínky neumožňují měnit
termíny či částky smluvených peněžních toků. Opak by znamenal, že podmínky nejsou splněny.
Společnost bere v úvahu zejména:
-
nahodilé události, které by mohly změnit částku či termín peněžního toku,
-
podmínky, které mohou upravovat smluvenou úrokovou sazbu,
-
možnost předčasné splatnosti či rozšíření podmínek splatnosti a jejich pravděpodobnost,
-
podmínky, které by omezovaly společnosti nároky na peněžní tok z daného aktiva.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
12
(b)
Peníze a peněžní ekvivalenty
Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, peníze v bankách a krátkodobé vysoce likvidní
investice s původní splatností nepřesahující tři měsíce.
(c)
Nederivátová finanční aktiva
i.
Klasifikace
Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou jsou nederivátová finanční aktiva s pevnými či předem
určitelnými platbami. Tato finanční aktiva nejsou kótována na aktivním trhu a zahrnují převážně úvěry
poskytnuté neúvěrovým institucím.
ii.
Prvotní zachycení
Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se prvotně vykáží k datu jejich vzniku v reálné hodnotě
upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku
.
iii.
Oceňování
Poskytnuté úvěry se oceňují po prvotním zachycení zůstatkovou hodnotou s uvážením očekávaných ztrát
ze snížení hodnoty, které ocenění k rozvahovému dni snižují.
Při oceňování zůstatkovou hodnotou se veškeré rozdíly mezi pořizovací cenou a hodnotou při splacení
vykazují ve výsledku hospodaření po dobu trvání příslušného aktiva, a to za použití efektivní úrokové míry.
Krátkodobé pohledávky se vykazují bez zohlednění vlivu času na jejich hodnotu (nediskontují se).
iv.
Odúčtování
Finanční aktivum se odúčtuje poté, co vyprší smluvní právo na peněžní toky z daného aktiva nebo poté, co
je právo na příjem smluvních peněžních toků převedeno v rámci transakce, kde dojde k přenesení v zásadě
všech rizik a užitků spojených s vlastnictvím daného aktiva. Jakýkoliv podíl na převáděných finančních
aktivech, který Společnost získá nebo si ponechá, se vykáže jako samostatné aktivum či pasivum.
v.
Snížení hodnoty
Společnost používá pro vykazování znehodnocení finančních aktiv model tvorby opravných položek
založený na očekávaných úvěrových ztrátách („ECL model“).
Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou se posuzují z hlediska existence náznaků snížení hodnoty
vždy k rozvahovému dni. Proto společnost zejména sleduje, zda nenastala některá z níže uvedených
skutečností, která by vedla ke zvýšení úvěrového rizika:
-
protistrana vykazuje závažné finanční obtíže,
-
došlo k porušení smlouvy, např. prodlení při splácení nebo nesplácení úroků či jistiny,
-
nastala situace, kdy je pravděpodobné, že na dlužníka bude vyhlášen konkurz nebo u nějž dojde
k finanční reorganizaci,
-
vymizí aktivní trh pro finanční aktivum z důvodu finančních obtíží.
Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty (ECL)
Metoda očekávaných úvěrových ztrát na snížení hodnoty bere v úvahu současnou hodnotu všech ztrát
způsobených selháním dlužníka, a to (i) během následujících dvanácti měsíců, nebo (ii) během očekávané
doby trvání finančního nástroje v závislosti na tom, zda došlo ke zhoršení kreditního rizika od počátečního
zaúčtování. Model snížení hodnoty měří opravné položky na uvěrové ztráty pomocí třífázové metody
založené na stupni zhoršení kreditního rizika od počátečního zaúčtování:
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
13
-
Fáze 1 („Stage 1“) – Pokud nedošlo k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního
zaúčtování finančního nástroje, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným
úvěrovým ztrátám za 12 měsíců (očekávané úvěrové ztráty, které vyplývají událostí, které mohou nastat
v průběhu 12 měsíců po datu účetní závěrky). Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní
úrokové sazby aplikované na hrubou účetní hodnotu finančního aktiva.
-
Fáze 2 („Stage 2“) – Pokud dojde k významnému nárůstu úvěrového rizika (SICR) od prvotního
zaúčtování, ale finanční nástroj není v selhání, je vykázána opravná položka ve výši odpovídající
očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání finančního nástroje (očekávané úvěrové ztráty,
které jsou důsledkem všech možných událostí vyvolávajících ztrátu po dobu trvání finančního nástroje).
Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na hrubou účetní
hodnotu finančního aktiva.
-
Fáze 3 („Stage 3“) – V této fázi jsou zahrnuty finanční nástroje v selhání. Podobně jako u Fáze 2 je
vykázána opravná položka ve výši odpovídající očekávaným úvěrovým ztrátám za celou dobu trvání
finančního nástroje. Úrokové výnosy jsou zaúčtovány metodou efektivní úrokové sazby aplikované na
čistou účetní hodnotu finančního aktiva.
Ocenění očekávané úvěrové ztráty
Odhad očekávaných úvěrových ztrát je modelován na základě pravděpodobnosti selhání (PD), expozice v
selhání (EAD) a ztráty v selhaní (LGD). Podrobnosti k těmto statistickým parametrům/vstupům jsou
následující:
-
Pravděpodobnost selhání (PD) je odhad pravděpodobnosti selhání za dané časové období.
-
Expozice v selhání (EAD) je odhad expozice k selhání k budoucímu datu, s ohledem na očekávané
změny v expozici po dni účetní závěrky, včetně splátek jistiny a úroků, ať už sjednaných ve smlouvě,
nebo jinak, očekávané čerpání úvěrových příslibů, a úrok naběhlý ze splátek po splatnosti.
-
Ztráta v selhání (LGD) je ztráta vzniklá v případě, kdy dojde k selhání. Vychází z rozdílu mezi
dlužnými smluvními peněžními toky a těmi, které věřitel očekává, že obdrží, včetně realizace příslušné
zástavy.
Ocenění očekávané úrokové ztráty a zhodnocení významného nárůstu úvěrového rizika bere v potaz
informace o minulých událostech a současných podmínkách, stejně jako racionální a podložené předpovědi
budoucích událostí a ekonomických podmínek. Odhad a aplikace informací ohledně budoucího vývoje
vyžaduje použití významných odhadů.
Vykazování opravné položky pro úvěrové ztráty ve výkazu o finanční pozici
U finančních aktiv oceňovaných zůstatkovou hodnotou je opravná položka vyjadřující očekávanou ztrátu
ze znehodnocení finančního aktiva odečtena od hrubé účetní hodnoty finančního aktiva.
(d)
Derivátové nástroje
Společnost uzavírá pro překlenutí měnového nesouladu měnové swapy, čímž eliminuje dopad měnového
rizika. Pro účely zachycení však nejsou deriváty klasifikovány za zajišťovací. K rozvahovému dni jsou
deriváty oceňovány reálnou hodnotu se zachycením změny reálné hodnoty do výsledku hospodaření.
Reálná hodnota je stanovena s použitím technik oceňovacích modelů. Pohledávky a závazky z jednotlivých
uzavřených derivátů jsou vykazovány nekompenzovaně, a to buď jako aktivum (pohledávka), nebo jako
závazek.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
14
(e)
Finanční závazky
Společnost má následující finanční závazky: vydané dluhové cenné papíry, přijatý úvěr od mateřské
společnosti, kontokorentní úvěr a závazky z obchodních vztahů. Tyto finanční závazky se při prvotním
zachycení vykazují v reálné hodnotě včetně veškerých příslušných přímo souvisejících transakčních
nákladů. Následně jsou finanční závazky oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové
míry.
Finanční závazek se odúčtuje po splnění, zrušení nebo vypršení smluvních povinností.
(f)
Finanční výnosy a náklady
i.
Finanční výnosy
Finanční výnosy zahrnují zejména výnosové úroky z investovaných prostředků. Výnosové úroky se ve
výsledku hospodaření časově rozlišují, přičemž se uplatňuje metoda efektivního úroku, tj. za použití
efektivní úrokové sazby, jež diskontuje předpokládané budoucí peněžní toky za dobu předpokládané
životnosti finančního nástroje. Při výpočtu úrokového výnosu se efektivní úroková sazba použije na hrubou
účetní hodnotu aktiva (pokud není aktivum v selhání).
Součástí finančních výnosů jsou také zisky z přecenění derivátů a čistý kurzový zisk.
ii.
Finanční náklady
Finanční náklady zahrnují zejména nákladové úroky z emitovaných dluhopisů, úroky z přijatého úvěru a
kontokorentu na bázi metody efektivního úroku, a dále ostatní finanční náklady jako jsou bankovní
poplatky.
Součástí finančních nákladů jsou také ztráty z přecenění derivátů a čistá kurzová ztráta.
(g)
Daň z příjmů
Daň z příjmů zahrnuje splatnou a odloženou daň, která je zachycena ve výsledku hospodaření. Společnost
neeviduje žádný dopad do účetních výkazů, s nímž by souvisela splatná nebo odložená daň zachycená
mimo výsledek hospodaření.
Splatná daň
Splatná daň zahrnuje odhad daně (daňový závazek či daňová pohledávka) vypočtený ze zdanitelného zisku
či ztráty za běžné období za použití daňových sazeb platných k rozvahovému dni, jakož i veškeré úpravy
splatné daně týkající se minulých let. Zdanitelný výsledek (zisk / ztráta) je přitom odlišný od výsledku
hospodaření prezentovaného ve výkazu úplného výsledku z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné
náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření odečteny nebo naopak k němu přičteny.
Odložená daň
Odložená daň se vypočte s použitím závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány
přechodné rozdíly existující k rozvahovému dni mezi účetní (hodnota prezentovaná ve výkazu finanční
situace) a daňovou (hodnota použitelná při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnotou aktiv a závazků.
Z rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň.
Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené
daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze
v rozsahu, v němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být
odčitatelné přechodné rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky
revidována ke každému rozvahovému dni a snížena v rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti
není naplněna.
Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které
byly schváleny v období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k okamžiku realizovatelnosti
odložené daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených
daňových závazků a pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým
Společnost k rozvahovému dni očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
15
4.
Peníze a krátkodobé přijaté financování
v
tisících
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Běžné účty u bank
9 886
113 062
Kontokorentní úvěr
(19 739)
(117 010)
Celkem
(9 853)
(3 948)
Společnost drží peněžní prostředky u J & T BANKA, a. s., která je podle ratingových agentur zařazena do
kategorie s nízkým rizikem. Kontokorentní účet má otevřený u J&T BANKA, a.s., pobočka zahraničnej
banky. Případné znehodnocení peněžních prostředků bylo uvažováno na bázi dvanáctiměsíční
předpokládané ztráty a v rámci prováděné analýzy Společnost uzavřela, že riziko je nevýznamné.
Podle smluvních podmínek, za nichž byly sjednány derivátové operace (viz bod 10), Společnost vykazovala
z důvodu pohybu reálných hodnot uzavřených swapů přebytek prostředků na vázaném (kolaterálním) účtu.
V roce 2023 docházelo k čerpání kontokorentu v souvislosti s úhradou úroků z kontokorentu a poplatků za
rezervaci zdrojů na něj. Nákladové úroky plynoucí z kontokorentního úvěru jsou součástí úrokových
nákladů popsaných v bodě 13. V roce 2023 u Společnosti došlo k úhradě úroků ve výši 4 844 tis. Kč (v
roce 2022 ve výši 2 739 tis. Kč).
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
16
5.
Poskytnuté úvěry
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Finanční aktiva
Poskytnuté financování společnostem ve skupině
3 152 853
2 830 042
Opravná položka
(85 127)
(42 451)
Celkem
3 067 726
2 787 591
Dlouhodobé
-
2 787 591
Krátkodobé
3 067 726
-
Celkem
3 067 726
2 787 591
Společnost J & T BANKA, a.s. poskytla syndikovaný úvěr společně s Poštová banka, a. s. společnosti Park
Side London Ltd., založené a řídící se právem Britských panenských ostrovů, se sídlem Road Town,
Tortola, British Virgin Islands (dále „BVI“), reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských
panenských ostrovů (dále „Park Side London“). Splatnost tohoto úvěru je 20. listopadu 2024.
Úroková
sazba činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, od července 2022 došlo ke změně
úrokové sazby na fixní ve výši 5,031 % do 31.12.2022, od 1.1.2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně
smluvní úrokové sazby došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Úroky jsou ročně aktivovány
do jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou.
Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. má zájem participovat na tomto úvěru, v roce 2018 proto poskytla
krátkodobou zálohu na přistoupení ke smlouvě. S účinností od 6. února 2019 byla tato záloha započtena na
cenu za přistoupení k této formě financování.
Společnost měla zájem navýšit svůj podíl na financování projektů Park Side London, a proto další
prostředky získané emisí dluhopisů (viz bod 8) dále použila na přistoupení k syndikované smlouvě. V
roce
2022 a 2023 nedošlo k žádnému navýšení.
Podobným způsobem se společnost podílí na financování Park Side Offices Ltd., založené dle práva
Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22, W1G 8EF Londýn,
reg. číslo 11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Wallesu (dále „Park Side Offices“), kdy
postupně také docházelo v průběhu roku 2019 k odkoupení pozic od financujících bank. Úroková sazba
činila do června roku 2022 12M GBP LIBOR + 7,5 % marže, od července 2022 došlo ke změně úrokové
sazby na fixní ve výši 5,031 % do 31.12.2022, od 1.1.2023 činí úroková sazba 6,5 %. Ke změně smluvní
úrokové sazby došlo v důsledku ukončení vyhlašování sazby LIBOR. Úroky jsou ročně aktivovány do
jistiny (vždy k 26. červenci příslušného roku) a úročeny spolu s jistinou. Splatnost úvěru je také 20.
listopadu 2024.
Poskytnuté půjčky jsou oceňovány zůstatkovou hodnotou (viz bod 3 – Významné účetní postupy).
Společnost registrovala, že dne 1. června 2020 společnost Park Side London podepsala se třetí stranou ICG
LONGBOW DEVELOPMENT DEBT LIMITED Facility Agreement na seniorní financování ve výši
140 500 tis. GBP. Rovněž společnost Park Side Offices uzavřela dne 1. června 2020 Facility Agreement
s třetí stranou ICG-LONGBOW INVESTMENT NO.5 S.À.R.L., jehož předmětem je seniorní financování
ve výši 36 800 tis. GBP. Závazky, které má dlužník Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd vůči této
třetí straně, jsou seniorní ve vztahu k jakémukoli financování ve skupině. Požadavkem seniorních věřitelů
bylo, aby se současné financování společností Park Side London Ltd a Park Side Offices Ltd odehrávalo
na úrovni mateřských společností TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD.
V rámci změn ve struktuře holdingu JTRE, ke kterým došlo dne 10. března 2020, jsou tedy noví dlužníci
sesterskými společnostmi Společnosti a zároveň mateřskými společnostmi původních dlužníků.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
17
S přihlédnutím k požadavku seniorních věřitelů nabylo dne 17. července 2020 účinnosti přistoupení
k dluhu, jímž původní dlužníci své závazky vůči Společnosti převedli na nové dlužníky, společnosti
TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se
sídlem 29 Throgmorton Street, London, England, registrační číslo 12073341 („Triptych Offices“) a
TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního
Irska, se sídlem Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England, registrační číslo 12057972
(„Triptych Residential“). Zároveň se tyto úvěry staly juniorními. Úvěry spoločnosti TRIPTYCH
RESIDENTIAL LTD
a TRIPTYCH OFFICES LTD budou splácené na základě smluv Agreement on
financial compensation mezi PARK SIDE OFFICES LTD a TRIPTYCH OFFICES LTD a Agreement on
financial compensation mezi PARK SIDE LONDON LTD a TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD uzavřených
dne 5. června 2020. Splatnost kompenzace bude odložená na dobu po splatnosti seniorních úvěrů.
Podrobné informace o poskytnutých úvěrech jsou uvedeny v tabulce níže:
K 31. prosinci 2023
v tisících Kč
Jistina
Naběhlý
úrok
Splatnost
Úroková
sazba (%)
Efektivní úroková
sazba (%)
TRIPTYCH
RESIDENTIAL
2 377 864
67 329
2024
6,5
6,5
TRIPTYCH OFFICES
688 174
19 486
2024
6,5
6,5
Celkem
3 066 038
86 815
-
-
-
K 31. prosinci 2022
v tisících Kč
Jistina
Naběhlý
úrok
Splatnost
Úroková
sazba (%)
Efektivní úroková
sazba (%)
TRIPTYCH
RESIDENTIAL
2 147 767
47 070
2024
5,031
5,031
TRIPTYCH OFFICES
621 582
13 623
2024
5,031
5,031
Celkem
2 769 349
60 693
-
-
-
Informace o reálné hodnotě
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Účetní hodnota
Reálná hodnota
Účetní
hodnota
Reálná
hodnota
TRYPTYCH
RESIDENTIAL
2 379 173
2 379 173
2 161 915
2 182 451
TRYPTYCH OFFICES
688 553
688 553
625 676
631 620
Celkem
3 067 726
3 067 726
2 787 591
2 814 071
Pro účely stanovení reálné hodnoty jsou poskytnuté úvěry k 31. prosinci 2023, stejně jako ve srovnatelném
období, zařazeny do úrovně 3 hierarchie reálné hodnoty, neboť nejde o finanční aktiva s kótovanou tržní
hodnotou a reálná hodnota je stanovena pomocí oceňovacích modelů (více podrobností o oceňovacích
metodách viz bod 2 (e) – Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty). Společnost pro ocenění
v roce 2022 na reálnou hodnotu použila sazbu 6,5 % z dodatků uzavřených na rok 2023. V roce 2023 jsou
oba poskytnuté úvěry krátkodobé, reálná hodnota se od jejich účetní hodnoty významně neliší. Reálná
hodnota v roce 2022 se liší z důvodu vyšší tržní sazby. Protože Společnost oceňuje nederivátová aktiva
zůstatkovou hodnotou, o reálné hodnotě a jejích změnách neúčtuje.
Hierarchie reálné hodnoty pro finanční nástroje vedené v reálné hodnotě je uvedená v bodě 10 – Pohledávky
a závazky z derivátových operací.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
18
Informace o opravných položkách
Následující tabulka uvádí celkovou výši opravných položek k jednotlivým finančním aktivům. Blíže je pak
rozvedeno v bodu 14 – Řízení finančních rizik.
6.
Vlastní kapitál
K 31. prosinci 2023 i k 31. prosinci 2022 je schválený, emitovaný a plně splacený základní kapitál tvořen
peněžitým vkladem ve výši 10 tis. Kč.
Podíl
Vlastnický podíl
Hlasovací práva
v tis. Kč
%
%
J&T REAL ESTATE HOLDING LIMITED
10
100
100
Celkem
10
100
100
Společnost v roce 2023 dosáhla zisku ve výši 23 035 tis. Kč. Společnost vykazuje k 31. 12. 2023 kladný
kapitál ve výši 13 326 tis. Kč.
7.
Vydané dluhopisy
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Vydané dluhopisy v zůstatkové hodnotě
3 132 742
2 942 153
Celkem
3 132 742
2 942 153
Dlouhodobé
-
2 942 153
Krátkodobé
3 132 742
-
Celkem
3 132 742
2 942 153
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Opravná položka
Netto hodnota
Opravná
položka
Netto
Hodnota
TRIPTYCH
RESIDENTIAL
(66 020)
2 379 173
(32 923)
2 161 915
TRIPTYCH OFFICES
(19 107)
688 553
(9 528)
625 676
Celkem
(85 127)
3 067 726
(42 451)
2 787 591
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
19
Vydané dluhopisy v zůstatkové hodnotě platné k 31.12.2023 i k 31.12.2022
v tisících Kč
Nominální
hodnota zero
bondů
Diskontovaná
hodnota ke dni
emise
Náklady
spojené
s emisí
Splatnost
Diskontní
sazba (%)
Efektivní
úroková
sazba (%)
tranše 20. 12. 2018
75 000
70,49%
(9 317)
20. prosince 2024
6,0
9,47
tranše 28. 12. 2018
40 000
70,58%
(620)
20. prosince 2024
6,0
6,38
tranše 4. 1. 2019
100 000
70,65%
(1 551)
20. prosince 2024
6,0
6,39
tranše 22. 1. 2019
55 000
70,86%
(853)
20. prosince 2024
6,0
6,39
tranše 28. 1. 2019
75 000
70,93%
(1 163)
20. prosince 2024
6,0
6,39
tranše 29. 1. 2019
65 000
70,94%
(1 008)
20. prosince 2024
6,0
6,39
tranše 15. 2. 2019
50 000
71,12%
(776)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 27. 2. 2019
50 000
71,26%
(776)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 13. 3. 2019
50 000
71,45%
(776)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 4. 4. 2019
50 000
71,69%
(776)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 5. 4. 2019
150 000
71,70%
(2 326)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 8. 4. 2019
300 000
71,73%
(4 653)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 17. 4. 2019
50 000
71,84%
(775)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 16. 5. 2019
50 000
72,18%
(775)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 28. 5. 2019
210 000
72,32%
(3 257)
20. prosince 2024
6,0
6,40
tranše 24. 6. 2019
130 000
72,62%
(2 016)
20. prosince 2024
6,0
6,41
tranše 1. 7. 2019
450 000
72,66%
(6 979)
20. prosince 2024
6,0
6,42
tranše 8. 7. 2019
150 000
72,79%
(2 326)
20. prosince 2024
6,0
6,41
tranše 5. 8. 2019
60 000
73,11%
(931)
20. prosince 2024
6,0
6,42
tranše 12. 8. 2019
60 000
73,19%
(931)
20. prosince 2024
6,0
6,42
tranše 7. 10. 2019
1 110 000
73,85%
(17 215)
20.prosince 2024
6,0
6,43
Celkem
3 330 000
-
(59 799)
-
-
-
Dluhopisy JTRE FIN.3 0,00/24 byly vydány v souladu s emisními podmínkami ze dne 10. prosince 2018.
Dluhopisy byly vydány podle českého práva ve formě na doručitele, v celkovém počtu 333 000 kusů, každý
o jmenovité hodnotě 10 tis. Kč. Dluhopisy nejsou úročené, jejich výnos je dán rozdílem mezi emisním
kurzem a (vyšší) jmenovitou hodnotou (diskontovanou hodnotou při předčasné splatnosti). Dluhopisy jsou
k 31. červnu 2019 kótovány na veřejném trhu – Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha, a. s.
Obchodování bylo zahájeno dne 10. června 2019.
Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise dluhopisů činila 2 220 000 tis. Kč. Dluhopisy bylo možné
upisovat od 12. prosince 2018 až 12 měsíců od data emise, přičemž dne 12. srpna 2019 byla upsána poslední
část dluhopisů a bylo tak dosaženo předpokládaného objemu emise. Pro velký zájem byla emise navýšena
o 1 110 000 tis. Kč tranší ze dne 7. října 2019.
Splatnost dluhopisů je 20. prosince 2024.
Dluhopisy nejsou zaručené.
Společnost může dluhopisy za podmínek popsaných v emisních podmínkách předčasně splatit. Jde o
možnost, o níž Společnost v současné chvíli neuvažuje. Vlastníci dluhopisů mohou požadovat předčasné
splacení dluhopisů v případě, že dojde k porušení určitých povinností emitenta či změně kontroly. Vlastníci
dluhopisů mohou dále požadovat předčasné splacení Dluhopisů, pokud nehlasovali pro určitá rozhodnutí
schůze Vlastníků dluhopisů. Společnost nepovažuje za pravděpodobné, že by některá z těchto skutečností
nastala.
Dluhopisy jsou ve svém ocenění poníženy o transakční náklady ve výši 59 799 tis. Kč vynaložené
v souvislosti s emisí. Tyto náklady se stávají součástí úrokových nákladů po dobu existence dluhopisů
prostřednictvím efektivní úrokové sazby. Naběhlý úrokový náklad zahrnutý k 31. prosinci 2023 v hodnotě
dluhopisů činí 774 965 tis. Kč (k 31. prosinci 2022 byl ve výši 584 376 tis. Kč).
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
20
Informace o reálné hodnotě
v tisících Kč
K 31. prosince 2023
K 31. prosinci 2022
Účetní hodnota
Reálná hodnota
Účetní hodnota
Reálná hodnota
Vydané dluhopisy
v zůstatkové hodnotě
3 132 742
3 030 300
2 942 153
2 830 167
Celkem
3 132 742
3 030 300
2 942 153
2 830 167
Pro účely stanovení reálné hodnoty jsou vydané dluhopisy zařazeny do úrovně 1 hierarchie reálné hodnoty,
neboť jsou obchodovány na burze a mají kótovanou tržní hodnotu. Více podrobností o oceňovacích
metodách viz bod 2 (e) – Používání odhadů a související klíčové zdroje nejistoty.
Společnost vydané dluhopisy vykazuje v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové míry (viz bod 3
Významné účetní postupy, bod (e), o změně reálné hodnoty tedy neúčtuje.
Hierarchie reálné hodnoty pro finanční nástroje vedené v reálné hodnotě je uvedená v bodě 10 – Pohledávky
a závazky z derivátových operací.
8.
Přijaté úvěry dlouhodobé
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
Reálná hodnota
K 31. prosinci 2022
Reálná hodnota
Finanční pasiva
Přijaté financování
ovládající osobou
1 653
1 048
989
964
Celkem
1 653
1 048
989
964
Dlouhodobé
1 653
1 048
989
964
Celkem
1 653
1 048
989
964
Společnost J & T Real Estate Private Equity B.v. se sídlem Schiphol Boulevard 157, Toren C-8, 118 BG
Schiphol, The Netherlands, reg. č. 34369126 poskytla úvěr. Splatnost tohoto úvěru je 31. ledna 2025, a
úroková sazba činí 5 %, úrok je splatný v den splatnosti jistiny. Úvěrový limit byl smluven na 200 tis. EUR.
V roce 2023 činí naběhlé úroky 105 tis. Kč, v 2022 činili naběhlé úroky 39 tis. Kč.
Pro výpočet reálné hodnoty byla zvolena sazba ve výši 6 % odpovídající tržní sazbě pro daný druh a účel
úvěru. Tržní sazba se významně neliší od smluvní sazby
Společnost přijaté úvěry vykazuje v zůstatkové hodnotě za použití efektivní úrokové míry (viz bod 3
Významné účetní postupy, bod (e), o změně reálné hodnoty tedy neúčtuje.
9.
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky
v
tisících
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Závazky z obchodních vztahů a ostatní závazky
1 036
739
Závazky vůči finančnímu úřadu (DPH)
-
-
Celkem
1 036
739
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky nebyly k 31. prosinci 2023 ani k 31. prosinci 2022 zajištěny.
Odhad závazků vychází ze smluvních podmínek nebo faktur přijatých po rozvahovém dni, avšak před
zveřejněním účetní závěrky.
Riziko likvidity, kterému je Společnost vystavena v souvislosti se závazky z obchodních vztahů a jinými
závazky, je popsáno v bodě 14 – Řízení finančních rizik.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
21
10.
Pohledávky a závazky z derivátových operací
v
tisících
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Pohledávky z derivátových operací
107 249
149 086
Závazky z derivátových operací
-
-
Celkem
107 249
149 086
Společnost má pro překlenutí měnového nesouladu mezi vydanými dluhopisy v Kč a poskytnutým
financováním v GBP k 31. prosinci 2023 uzavřeno dvanáct měnových swapů (k 31. prosinci 2022 dvanáct)
se společností J&T BANKA, a. s. s datem vypořádání mezi 6. prosincem 2024 a 18. prosincem 2024.
Společnost ocenila a k rozvahovému dni vykázala reálnou hodnotu těchto swapů nekompenzovaně.
Společnost nevykazuje deriváty jako zajišťovací a veškeré změny reálné hodnoty jsou zachyceny ve
výsledku hospodaření.
Očekávané peněžní toky spojené s derivátovými operacemi jsou blíže rozvedeny v bodu 14 – Řízení
finančních rizik.
11.
Daň z příjmů
Daň z příjmů uznaná ve výsledku hospodaření
Společnost vykazuje za rok 2023 rezervu na splatnou daň ve výši 15 877 tis. Kč (za rok 2022 Společnost
vykázala splatnou daň ve výši 646 tis. Kč). Společnost zaplatila k 31.12.2023 zálohy na daň z příjmu
v celkové výši 323 tis. Kč (za rok 2022 evidovala zálohy v celkové výši výši 3 102 tis. Kč).
Splatná daň je kalkulována za použití 19% daňové sazby platné v České republice. Odložená daň je
kalkulována za použití sazby 21 %, která je v České republice účinná od 1.1.2024.
v tisících Kč
Období
od 1. 1. 2023
do 31. 12. 2023
Období
od 1. 1.2022
do 31.12.2022
Splatná daň za období
(15 877)
(646)
Odložený daňový náklad/výnos z titulu
přechodných rozdílů
284
54
Celkem daňový náklad/výnos
(15 593)
(592)
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
22
Sesouhlasení celkového daňového výnosu (nákladu) k výsledku hospodaření před zdaněním lze zobrazit
následujícím způsobem:
v tisících Kč
Období
od 1. 1. 2023
do 31. 12. 2023
Období
od 1. 1. 2022
do 31. 12. 2022
Zisk/ztráta před zdaněním za vykazované období
38 628
(13 783)
Zákonná daňová sazba
19 %
19%
Teoretická daň kalkulovaná z výsledku hospodaření
(7 339)
2 619
Daňový dopad daňově neuznatelných nákladů a
nedaňových výnosů
(8 185)
(3 211)
Změna daňové sazby pro odloženou daň
(69)
Dopad daňové ztráty nevedoucí k uznání odložené
daňové pohledávky
-
-
Daňový náklad/výnos ve výsledku hospodaření
(15 593)
(592)
Efektivní daň
40,37%
N/A
V roce 2022 vykázala společnost ztrátu před zdaněním, a proto efektivní daň nevykazuje.
Nedaňové náklady zahrnují trvale daňově neuplatnitelné náklady, zejména pak znehodnocení
poskytovaných úvěrů s ohledem na uvážení modelu očekávaných ztrát dle IFRS 9 pro fázi (stage) 1 a jejich
korekci o kurzové rozdíly.
Odložená daň ve výkazu o finanční pozici
Na vznik odložené daně působí následující položky:
v tisících Kč
K 31. prosinci 2023
K 31. prosinci 2022
Pohledávka
Závazek
Pohledávka
Závazek
Amortizace diskontu v ocenění
emise dluhopisů
-
728
-
1 013
Daňová ztráta
-
-
-
-
Odložená daň celkem
-
728
-
1 013
K 31. prosinci 2023 i ve srovnatelném období vyplývá odložená daň z rozdílu účetního a daňového dopadu
transakčních nákladů vynaložených při emisi dluhopisů.
12.
Nakoupené služby
v tisících Kč
Období
od 1. 1. 2023
do 31. 12. 2023
Období
od 1. 1.2022
do 31. 12. 2022
Audit, účetnictví
1 097
1 071
Administrace
217
209
Nájemné a služby s nájmem související
45
45
Poradenské a překladatelské služby
-
-
Poplatky SCP a jiné
15
15
Ostatní
77
84
Nakoupené služby celkem
1 451
1 424
Odměna statutárnímu auditorovi za audit účetní závěrky k 31. prosinci 2023 činí 189 tis. Kč (k 31. prosinci
2022 činila 180 tis. Kč). Neauditní služby nebyly auditorem v roce 2023 ani v roce 2022 provedeny.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
23
13.
Zisk/ztráta z finančních transakcí
v tisících Kč
Období
od 1. 1. 2023
do 31.12.2023
Období
od 1. 1. 2022
do 31.12.2022
Výnosové úroky
187 419
182 267
Úrokové náklady
(195 315)
(181 991)
Úroková marže
(7 896)
276
Kurzové zisky/ztráty
133 126
(241 167)
Zisk/ztráta z přecenění derivátů
(41 838)
250 669
Ostatní náklady
(2 622)
(2 678)
Celkem
88 666
6 824
Nákladové úroky se vztahují k vydaným dluhopisům (viz bod 7 – Vydané dluhopisy) a ke kontokorentnímu
úvěru a dlouhodobě poskytnutému úvěru (viz bod 8 – Přijaté úvěry dlouhodobé). Výnosové úroky pak
plynou z poskytnutého financování (viz bod 5 – Poskytnuté úvěry) a úroků z běžných bankovních účtů.
Přecenění derivátu je blíže popsáno v bodě 10 – Pohledávky a závazky z derivátových operací. Ostatní
náklady zahrnují náklady spojené s přípravou vydání dluhopisů, obsluhou a administraci dluhopisů,
s výjimkou transakčních nákladů spojených s emisí (viz bod 7 – Vydané dluhopisy), a dále náklady
(poplatky) za platební styk.
14.
Řízení finančních rizik
Celkově finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Společnosti, vyplývají z následujících
finančních nástrojů:
poskytnuté úvěry;
obchodní a jiné pohledávky a závazky;
peněžní vklady v bankách a kontokorentní úvěr;
vydané dluhopisy;
přijaté úvěry
derivátové transakce (měnové swapy).
(a)
Úvěrové (kreditní) riziko
Úvěrové riziko vyplývá z rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a
Společnosti tak vznikne finanční ztráta. Společnost prostředky získané emisí dluhopisů používá na
financování projektových společností prostřednictvím dlužníků TRIPTYCH OFFICES a TRIPTYCH
RESIDENTIAL, na které byly postoupeny půjčky původních dlužníků Park Side London a Park Side
Offices, jež společnost získala formou odkoupení pozice a přistoupení k dluhu vůči financujícímu
syndikátu bank.
Společnostem TRIPTYCH OFFICES ani TRIPTYCH RESIDENTIAL nebyl přidělen úvěrový rating.
Společnost má vlastní systém pro posuzování kreditního rizika a na základě pravidelných informací
vyhodnocuje schopnost dlužníka splácet. Společnost přiřazuje aktivům stupeň rizikovosti založený na
datech, která vycházejí z předpokladu možného rizika ztráty (vyplývajícího např. z účetních výkazů
dlužníka, manažerských výpočtů atp.) či možného rizika pozdní úhrady, na které se použije kvalifikované
posouzení kreditního rizika.
Stupeň kreditního rizika je určen za použití kvalitativních a kvantitativních faktorů, které jsou indikátorem
pro eventuální riziko úpadku a jsou v souladu s externí definicí ratingových agentur. Pravděpodobnost
úpadku je pak přidělena na základě historických dat, jež tyto agentury sbírají.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
24
Společnost použila následující model pro kalkulaci opravné položky založené na očekávaných úvěrových
ztrátách (LGD):
K 31. prosinci 2023
Partner
Pravděpodobnost
úpadku
LGD
Účetní brutto
hodnota
Kalkulovaná
ztráta
Ekvivalent
externího ratingu
TRIPTYCH
RESIDENTIAL
5,4 %
50 %
2 445 193
66 020
BBB
TRIPTYCH
OFFICES
5,4 %
50 %
707 660
19 107
BBB
K 31. prosinci 2022
Partner
Pravděpodobnost
úpadku
LGD
Účetní brutto
hodnota
Kalkulovaná
ztráta
Ekvivalent
externího ratingu
TRIPTYCH
RESIDENTIAL
3 %
50 %
2 194 837
32 923
BBB
TRIPTYCH
OFFICES
3 %
50 %
635 205
9 528
BBB
K 31. prosinci 2023 ani k 31. prosinci 2022 neměla Společnost žádná finanční aktiva po splatnosti.
Společnost též posuzuje citlivost na změnu kreditního rizika dlužníka. Změní-li se jeho bonita,
pravděpodobnost ztráty se též změní. Pokud se pravděpodobnost selhání zvýší o 10 % (tj. z 5,4% na 5,94%),
ECL by se zvýšila o 8 513 tis. Kč. Pokud by se pravděpodobnost selhání snížila o 10 % (tj. z 5,4% na
4,86%), ECL by klesla o 8 513 tis. Kč.
Společnost též vnímá rozdíly mezi ekonomickými podmínkami během období, za které se sbírají historická
data, současnými podmínkami a očekávanými ekonomickými podmínkami po dobu předpokládané doby
půjčky.
Úvěrové riziko podle typu protistrany
K 31. prosince 2023
v tisících Kč
Podniky
(nefinanční instituce)
Banky
Celkem
Aktiva
Peníze
-
9 886
9 886
Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva
-
-
-
Poskytnuté úvěry a derivátové nástroje
3 067 726
107 249
3 174 975
Celkem
3 067 726
117 135
3 184 861
K 31. prosince 2022
v tisících Kč
Podniky
(nefinanční instituce)
Banky
Celkem
Aktiva
Peníze
-
113 062
113 062
Pohledávky z obchodních vztahů a jiná aktiva
-
-
-
Poskytnuté úvěry a derivátové nástroje
2 787 591
149 086
2 936 677
Celkem
2 787 591
262 148
3 049 739
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
25
Úvěrové riziko podle teritoria protistrany
K 31. prosinci 2023
v tisících Kč
ČR
GB
BVI
Celkem
Aktiva
Peníze
9 886
-
-
9 886
Pohledávky z derivátových operací
107 249
-
-
107 249
Poskytnuté úvěry
-
3 067 726
-
3 067 726
Celkem
117 135
3 067 726
-
3 184 861
K 31. prosinci 2022
v tisících Kč
ČR
GB
BVI
Celkem
Aktiva
Peníze
113 062
-
-
113 062
Pohledávky z derivátových operací
149 086
-
-
149 086
Poskytnuté úvěry
-
2 787 591
-
2 787 591
Celkem
262 148
2 787 591
-
3 049 739
(b)
Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko, že se Společnost dostane do potíží s plněním povinností spojených se
svými finančními závazky, které se vypořádávají prostřednictvím peněz nebo jiných finančních aktiv.
Společnost dbá standardně na to, aby měla dostatek hotovosti a aktiv s krátkodobou splatností k
okamžitému použití na krytí očekávaných provozních nákladů na 90 dní, a to včetně splácení finančních
závazků, nikoliv však na krytí nákladů z potenciálních dopadů extrémních situací, které nelze přiměřeně
předvídat.
Níže uvedená tabulka uvádí rozbor finančních aktiv a závazků Společnosti v členění podle splatnosti,
konkrétně podle doby, která zbývá od rozvahového dne do data smluvní splatnosti. Pro případy, kdy
existuje možnost dřívějšího splacení, volí Společnost co nejobezřetnější způsob posuzování. Z tohoto
důvodu se u závazků počítá se splacením v nejdříve možné lhůtě a u aktiv se počítá se splacením
v nejpozdější možné lhůtě.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
26
K 31. prosinci 2023
v tisících Kč
Účetní
hodnota
Smluvní
peněžní toky
Méně než
3 měsíce
3 měsíce
až 1 rok
1 rok
až 5 let
Nad
5 let
Aktiva
Peníze
9 886
9 886
9 886
-
-
-
Pohledávky z derivátových operací
107 249
107 249
(1)
-
107 249
-
-
Pohledávky z obchodních vztahů a
jiná aktiva
-
-
-
-
-
-
Poskytnuté úvěry
3 067 726
3 333 923
-
3 333 923
-
-
Celkem finanční aktiva
3 184 861
3 451 058
9 886
3 441 172
-
-
Závazky
Vydané dluhopisy
3 132 742
3 330 000
-
3 330 000
-
-
Kontokorentní úvěr
19 739
19 739
-
19 739
Přijaté úvěry
1 653
1 737
-
-
1 737
-
Závazky z obchodních vztahů a jiné
závazky
1 036
1 036
1 036
-
-
-
Závazky z derivátových operací
-
-
-
-
-
-
Celkem finanční závazky
3 155 170
3 352 512
1 036
3 349 739
1 737
-
(1)
Zveřejněné finanční deriváty ve výše uvedené tabulce představují reálnou hodnotu derivátů. Částky však mohou být vyrovnány
buď v hrubé, nebo v čisté výši. Následující tabulka ukazuje odpovídající sesouhlasení těchto částek s jejich účetními hodnotami,
přičemž pro účely přepočtu GBP je uvažován denní kurs GBP/CZK k 31. prosinci 2023 :
K 31. prosinci 2023
v tisících Kč
Smluvní
peněžní toky
Méně než
3 měsíce
3 měsíce
až 1 rok
1 rok
až 5 let
Měnové swapy GBP/CZK:
Příjmy
2 304 384
-
2 304 384
-
Výdaje
(2 190 436)
-
(2 094 416)
-
Čistá výše peněžních toků
113 948
-
209 968
-
Účetní hodnota (celkem pohledávky
i závazky)
107 249
-
107 249
-
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
27
K 31. prosinci 2022
v tisících Kč
Účetní
hodnota
Smluvní
peněžní toky
Méně než
3 měsíce
3 měsíce
až 1 rok
1 rok
až 5 let
Nad
5 let
Aktiva
Peníze
113 062
113 062
113 062
-
-
-
Pohledávky z derivátových operací
149 086
149 086
(1)
-
-
149 089
-
Pohledávky z obchodních vztahů a
jiná aktiva
-
-
-
-
-
-
Poskytnuté úvěry
2 787 591
3 187 778
-
-
3 187 778
-
Celkem finanční aktiva
3 049 739
3 449 926
113 062
-
3 336 867
-
Závazky
Vydané dluhopisy
2 942 153
3 330 000
-
-
3 330 000
-
Kontokorentní úvěr
117 010
117 010
-
117 010
Přijaté úvěry
989
1 084
-
-
1 084
-
Závazky z obchodních vztahů
739
739
739
-
-
-
Závazky z derivátových operací
-
-
(1
)
-
-
-
(1)
-
Celkem finanční závazky
3 060 891
3 448 833
739
117 010
3 331 084
-
(1)
Zveřejněné finanční deriváty ve výše uvedené tabulce představují reálnou hodnotu derivátů. Částky však mohou být vyrovnány
buď v hrubé, nebo v čisté výši. Následující tabulka ukazuje odpovídající sesouhlasení těchto částek s jejich účetními hodnotami,
přičemž pro účely přepočtu GBP je uvažován denní kurs GBP/CZK k 31. prosinci 2022 :
K 31. prosinci 202
v tisících Kč
Smluvní
peněžní toky
Méně než
3 měsíce
3 měsíce
až 1 rok
1 rok
až 5 let
Měnové swapy GBP/CZK:
Příjmy
2 304 384
-
-
2 304 384
Výdaje
(2 094 416)
-
-
(2 094 416)
Čistá výše peněžních toků
209 968
-
-
209 968
Účetní hodnota (celkem pohledávky
i závazky)
149 086
-
-
149 086
(c)
Měnové riziko
Poskytnuté jistiny úvěrů v GBP Společnost podchytila uzavřením měnových swapů s bankou a dopad cizí
měny na výsledky Společnosti eliminovala.
Pokud jsou uváženy všechny peněžní položky, jež nejsou předmětem měnového swapu (tj. úroky plynoucí
z poskytnutých úvěrů), evidované k 31. prosinci 2023 v cizí měně a současně by došlo ke změně měnového
kurzu CZK/GBP o 1 CZK/GPB (zhodnocení / znehodnocení CZK vůči GBP), výsledek hospodaření by byl
o 33 138 tis. Kč nižší (při zhodnocení CZK vůči GBP by Společnost uznala kurzovou ztrátu) nebo vyšší
(při znehodnocení CZK vůči GBP by Společnost uznala kurzový zisk).
(d)
Úrokové riziko
Poskytnuté úvěry jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, vydané dluhopisy byly vydány jako diskontované
dluhopisy s pevnou úrokovou sazbou. Nominální částky finančních nástrojů a další bližší Informace jsou
uvedeny v bodě 5 – Poskytnuté úvěry a v bodě 7 – Vydané dluhopisy.
Rozsah úrokového rizika Společnosti podle smluvní lhůty splatnosti finančních nástrojů je uveden níže.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
28
K 31. prosinci 2023
v tisících Kč
Do
1 roku
1 rok
až 5 let
Nad
5 let
Celkem
Aktiva
Peníze
9 886
-
-
9 886
Pohledávky z derivátových operací
107 249
-
-
107 249
Pohledávky z obchodních vztahů
-
-
-
-
Poskytnuté úvěry úročené pevnou sazbou
3 067 726
-
-
3 067 726
Finanční aktiva
3 184 861
-
-
3 184 861
Závazky
Vydané dluhopisy úročené pevnou
úrokovou sazbou
3 132 742
-
-
3 132 742
Kontokorentní úvěr
19 739
-
-
19 739
Přijaté úvěry
-
1 653
-
1 653
Závazky z obchodních vztahů
1 036
-
-
1 036
Měnové swapy
-
-
-
-
Finanční závazky
3 153 517
1 653
-
3 155 170
K 31. prosinci 2022
v tisících Kč
Do
1 roku
1 rok
až 5 let
Nad
5 let
Celkem
Aktiva
Peníze
113 062
-
-
113 062
Pohledávky z derivátových operací
-
149 086
-
149 086
Pohledávky z obchodních vztahů
-
-
-
-
Poskytnuté úvěry úročené pohyblivou
sazbou
-
2 787 591
-
2 787 591
Finanční aktiva
113 062
2 936 677
-
3 049 739
Závazky
Vydané dluhopisy úročené pevnou
úrokovou sazbou
-
2 942 153
-
2 942 153
Kontokorentní úvěr
117 010
-
-
117 010
Přijaté úvěry
-
989
-
989
Závazky z obchodních vztahů
739
-
-
739
Měnové swapy
-
-
-
-
Finanční závazky
117 749
2 943 142
-
3 060 891
Analýza citlivosti
Analýza citlivosti uvádí změnu reálné hodnoty finančního aktiva nebo finančního závazku v případě
paralelního posunu výnosové křivky o 100 bazických bodů. K rozvahovému dni by zvýšení úrokových
sazeb o 100 bazických bodů vedlo ke změně reálné hodnoty poskytnutých úvěrů, resp. vydaných dluhopisů
o 35 400 tis. Kč, resp. 36 807 tis. Kč. Dále, k rozvahovému dni by snížení úrokových sazeb o 100 bazických
bodů vedlo ke změně reálné hodnoty poskytnutých úvěrů, resp. vydaných dluhopisů o 24 706 tis. Kč, resp.
34 705 tis. Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost oceňuje finanční aktiva i závazky s výjimkou měnových
derivátů zůstatkovou hodnotou, změna reálné hodnoty nemá dopad na výsledek hospodaření Společnosti.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
29
(e)
Provozní riziko
Provozní riziko je riziko ztrát ze zpronevěr, neoprávněné činnosti, chyb, opomenutí, neefektivnosti nebo ze
selhání systému. Riziko tohoto typu vzniká při všech činnostech a hrozí všem podnikatelským subjektům.
Provozní riziko zahrnuje i právní riziko.
Primární odpovědnost za uplatňování kontrolních mechanismů pro zvládání provozních rizik nese vedení
Společnosti. Obecně používané standardy pokrývají následující oblasti:
požadavky na sesouhlasování a monitorování transakcí,
identifikace provozních rizik v rámci kontrolního systému,
získáním přehledu o provozních rizicích si Společnost vytváří předpoklady ke stanovení a
nasměrování postupů a opatření, která povedou k omezení provozních rizik a k přijetí rozhodnutí
o:
-
uznání jednotlivých existujících rizik;
-
zahájení procesů, které povedou k omezení možných dopadů; nebo
-
zúžení prostoru k rizikovým činnostem nebo jejich úplném zastavení.
15.
Spřízněné osoby
(a)
Osoba ovládající
Společnost JTRE Financing 3, s.r.o. je 100% dceřinou společností J&T REAL ESTATE HOLDING PLC
(dále „JTRE“), se sídlem 1061 Nikósie, Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office
12, Kyperská republika, Registrační číslo: HE 217553, která je tedy její mateřskou společností a sestavuje
konsolidovanou účetní závěrku.
Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s transakcemi
s nespřízněnými stranami. Zůstatky zápůjček jsou zajištěny formou garance od mateřské společnosti, jejich
vypořádání se očekává formou peněžní platby. Jejich přehledy jsou poskytnuty dále.
(b)
Zůstatky se spřízněnými osobami:
k 31. prosinci 2023
:
v tisících Kč
Poskytnuté
úvěry
Poskytnuté
přísliby
Společnosti ovládané koncovými vlastníky
Poskytnuté úvěry
3 152 853
-
Vykázané znehodnocení
(85 127)
-
Celkem
3 067 726
-
v tisících Kč
Přijaté úvěry
Přijaté přísliby
Společnosti ovládané koncovými vlastníky
Přijaté úvěry
1 653
3 908
Vykázané znehodnocení
-
-
Celkem
1 653
3 908
Přijaté přísliby představují nedočerpaný úvěrový rámec přijatého úvěru (limit 200 tis. eur).
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
30
k 31. prosinci 2022
:
v tisících Kč
Poskytnuté
úvěry
Poskytnuté
přísliby
Společnosti ovládané koncovými vlastníky
Poskytnuté úvěry
2 830 042
-
Vykázané znehodnocení
(42 451)
-
Celkem
2 787 591
-
v tisících Kč
Přijaté úvěry
Přijaté přísliby
Společnosti ovládané koncovými vlastníky
Přijaté úvěry
989
3 872
Vykázané znehodnocení
-
-
Celkem
989
3 872
(c)
Transakce se spřízněnými osobami:
v tisících Kč
2023
Výnosy
2022
Výnosy
Úroky z poskytnutého financování
187 417
182 264
Celkem
187 417
182 264
v tisících Kč
2023
Náklady
2022
Náklady
Úroky z přijatého financování
64
39
Celkem
64
39
Transakce s klíčovými členy vedení
Jednatelé společnosti JTRE Financing 3, s.r.o. neobdrželi žádné významné peněžní či nepeněžní
plnění v roce 2023 ani ve srovnatelném období. Současně byli tito členové zaměstnanci jiných společností
v rámci Skupiny JTRE.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
31
16.
Podmíněná aktiva a podmíněné závazky
Společnost nevede žádné spory, neposkytla žádné záruky a není si vědoma ani žádných jiných podmíněných
aktiv a závazků, které by případně v budoucnu mohly ovlivnit finanční situaci Společnosti.
17.
Následné události po rozvahovém dni a předpoklad nepřetržitého trvání podniku
Na základě veřejně dostupných informací ke dni sestavení účetní závěrky vedení Společnosti posoudilo
vývoj na trhu v důsledku inflace a nárůstu úrokových sazeb a jeho očekávaný dopad na Společnost a
ekonomické prostředí, ve kterém Společnost působí, včetně opatření, která byla přijata českou vládou a
vládami jiných států, ve kterých působí hlavní obchodní partneři.
Kolaudační rozhodnutí pro kancelářskou část bylo získáno v březnu 2022 a pro rezidenční část se získalo
v červenci 2023. K dnešnímu dni jsou kancelářské prostory plně obsazeny a je prodaných 118 bytů a z toho
115 předaných.
Aktivita na prodejním trhu se ke konci roku 2023 zpomalila, přičemž čtvrtý kvartál zaznamenal nejnižší
počet prodejů a nejvyšší slevy v roce. Londýnský Prime trh se však historicky zotavil rychleji než širší trh
a podobné zlepšení se očekává i tento rok v důsledku zlepšujícího se makroekonomického prostředí.
Aktivita na trhu pronájmu se v posledním čtvrtletí podle očekávání zpomalila po obvyklém nárůstu v 3.
čtvrtletí. Navzdory tomu bylo dosaženo nájemné zhruba na úrovní předcházejícího čtvrtletí. Průměrný
výnos se za poslední rok zvýšil ve většině regionů Londýna, což je způsobené silným růstem nájemného.
Ve všeobecnosti platí, že trh s pronájmem zůstává nedostatkový a tato nerovnováha bude v roce 2024
nadále podporovat růst pronájmů.
V důsledku invaze ruských vojenských sil na Ukrajinu v únoru 2022 vypukl válečný konflikt mezi těmito
zeměmi, který stále probíhá. Řada západních zemí včetně Velké Británie uvalila na Rusko ekonomické
sankce. Na základě dostupných informací a aktuálního vývoje Společnost neustále analyzuje situaci a
posuzuje její přímý dopad na Společnost, ale vzhledem k tomu, že hlavní klientelou tohoto projektu jsou
občané Asijských státu, vedení Společnosti dospělo k závěru, že pokračující válečný konflikt v současnosti
nemá významný vliv na činnost Společnosti. Společnost bude sledovat další vývoj konfliktu a kde to bude
možné, bude iniciovat vhodná protiopatření. Další vývoj a intenzitu současného dění nelze v tuto chvíli
předvídat.
V průběhu roku 2024 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku a efektivní
hospodaření. Žádné další investice Společnost v dalším roce neplánuje a bude se snažit dosáhnout zisku
prostřednictvím poskytnutých úvěrů Původním dlužníkům, které byly následně postoupeny Novým
sesterským společnostem, jelikož žádné další aktivity Společnost nemá. Společnost se bude snažit
dosáhnout kladného hospodářského výsledku prostřednictvím úrokového spreadu na poskytnutých
úvěrech.
Vzhledem k úspěšnému dokončení rezidenčního i kancelářského projektu, který je plně obsazen a zároveň
z důvodu postupného předávání bytů a inkasování kupních cen od klientů, které byly použity na splátku
seniorního věřitele, společnost plánuje splacení dluhopisů realizovat z postupného prodeje zbylých
neprodaných bytů a prodeje kancelářské budovy, což bude záviset na podmínkách na trhu.
V případě, že by prodej zbylých bytů a kanceláří neměl příznivý vývoj, Společnost má připraveny
plány, které realizuje, aby dostála svým závazkům dluhopisy splatit.
Žádné další významné události po rozvahovém dni nenastaly.
Vzhledem k výše popsaným skutečnostem byla účetní závěrka k 31. 12. 2023 zpracována za předpokladu,
že Společnost bude nadále schopna pokračovat ve své činnosti.
Účetní závěrka JTRE Financing 3, s.r.o. za období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
32
18.
Schválení účetní závěrky
Tato účetní závěrka byla schválena jednateli Společnosti ke zveřejnění dne 29. dubna 2024.
Datum:
Podpis statutárního orgánu
29. dubna 2024
Ing. Peter Remenár
Jednatel
Ing. Pavel Pelikán
Jednatel
Zpráva
auditora
k
účetní
závěrce
a
výroční
finanční
zprávě
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
za
účetní
období
roku
2023
Identifikační
údaje:
Obchodní
firma:
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
IČ:
076
35
362
Sídlo:
Sokolovská
700/113a,
Karlín,
186
00
Praha
8
Předmět
auditu:
Ověření
účetní
závěrky
a
ostatních
informací
uvedených
ve
výroční
finanční
zprávě
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
za
rok
2023
Ověřované
období:
účetní
období
od
1.
ledna
2023
do
31.
prosince
2023
Rozvahový
den:
31.
prosinec
2023
Datum
podepsání
zprávy:
29.
dubna
2024
Auditoři:
EURO-Trend
Audit,
a.s.
Oprávnění
KAČR
Č.
317
Ing.
Michal
Šindelář,
Ph.D.
Oprávnění
KAČR
Č.
2463
Zpráva
auditora
k
účetní
závěrce
a
výroční
finanční
zprávě
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
za
účetní
období
roku
2023
C.
EURO-Trend
Audit,
a.s.
Zapsaná
v
obchodním
rejstříku
-
oddíl
B,
vložka
5767,
IČ:
25733834
Senovážné
náměstí
23,
110
00
Praha
1,
www.
eurotrend-audit.cz
ZPRÁVA
NEZÁVISLÉHO
A
11)1
ORA
Jedinému
společníkovi
společnosti
JTRF,
Financing
3,
s.r.o.
Výrok
auditora
Russel
l
Bedford
taking
you
further
Member
of
Russell
Bedford
International
Provedli
jsme
audit
přiložené
účetní
závěrky
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
(dále
také
„účetní
jednotka")
sestavené
na
základě
mezinárodních
standardů
účetního
výkaznictví
IFRS
ve
znění
přijatém
Evropskou
unií,
která
se
skládá
z
výkazu
o
finanční
pozici
k
31.
12.
2023,
výkazu
o
úpiném
výsledku
hospodaření
za
rok
končící
31.
12.
2023,
výkazu
změn
vlastního
kapitálu
za
rok
končící
31.
12.
2023
a
výkazu
o
peněžních
tocích
za
rok
končící
31.
12.
2023
a
přílohy
k
těmto
výkazům,
včetně
významných
(materiálních)
informací
o
použitých
účetních
metodách.
Údaje
o
účetní
jednotce
jsou
uvedeny
v
bodě
1.
přílohy
této
účetní
závěrky.
Podle
našeho
názoru
účetní
závěrka
podává
věrný
a
poctivý
obraz
finanční
situace
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
k
31.
12.
2023
a
finanční
výkonnosti
a
peněžních
toků
za
rok
končící
31.
12.2023
v
souladu
s
mezinárodními
standardy
účetního
výkaznictví
IFRS
ve
znění
přijatém
Evropskou
unií.
Základ
pro
výrok
Audit
jsme
provedli
v
souladu
se
zákonem
o
auditorech,
nařízením
Evropského
parlamentu
a
Rady
(EU)
č.
537/2014
a
standardy
Komory
auditorů
České
republiky
pro
audit,
kterými
jsou
mezinárodní
standardy
pro
audit
(ISA),
případně
dopiněné
a
upravené
souvisejícími
aplikačními
doložkami.
Naše
odpovědnost
stanovená
těmito
předpisy
je
podrobněji
popsána
v
oddílu
Odpovědnost
auditora
za
audit
účetní
závěrky.
V
souladu
se
zákonem
o
auditorech
a
Etickým
kodexem
přijatým
Komorou
auditorů
České
republiky
jsme
na
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
nezávislí
a
spinili
jsme
i
další
etické
povinnosti
vyplývající
z
uvedených
předpisů.
Domníváme
se,
že
důkazní
informace,
které
jsme
shromáždili,
poskytují
dostatečný
a
vhodný
základ
pro
vyjádření
našeho
výroku.
Hlavni'
záležitosti
auditu
Hlavní
záležitosti
auditu
jsou
záležitosti,
které
byly
podle
našeho
odborného
úsudku
při
auditu
účetní
závěrky
za
běžné
období
nejvýznamnější.
Těmito
záležitostmi
jsme
se
zabývali
v
kontextu
auditu
účetní
závěrky
jako
celku
a
v
souvislosti
s
utvářením
našeho
názoru
na
tuto
účetní
závěrku.
Samostatný
výrok
k
těmto
záležitostem
nevyjadřujeme.
1
Hladina
významnosti
byla
stanovena
před
zahájením
auditu
ve
výši
1
%
ze
základny
„Celková
aktiva",
protože
rozvahová
položka
„Poskytnuté
úvěry"
je
nejvýznamnější
položkou
aktiv,
jejímž
prostřednictvím
účetní
jednotka
generuje
převažuj
ící
část
výnosů.
V
rámci
auditu
účetní
závěrky
byly
provedeny
kompletní
analytické
a
detailní
testy
věcné
správnosti.
Jako
hlavní
záležitosti
auditu
jsme
u
účetní
jednotky
identifikovali:
Výnosové
úroky
a
kurzové
rozdíly
Převažující
část
výnosů
tvoří
výnosové
úroky
z
poskytnutých
úvěrů
vykazovaných
v
rozvahové
položce
„Poskytnuté
úvěry"
a
dále
kurzové
rozdíly
vzniklé
zejména
přepočtem
daných
poskytnutých
úvěrů
v
cizí
měně
k
rozvahovému
dni
(viz
bod
5
a
13
přílohy
v
účetní
závěrce).
V
rámci
auditu
byla
zejména
ověřována
výše
zaúčtovaných
úroků
na
úrokové
sazby
uvedené
v
uzavřených
smlouvách
a
byly
ověřeny
kurzové
rozdíly
na
přepočet
cizoměnového
zůstatku
poskytnutých
úvěrů
k
rozvahovému
dni
denním
kurzem
ČNB.
Dále
bylo
testováno
zahrnutí
výnosů
do
příslušného
účetního
období
a
správnost
vykázání
výnosů
v
účetní
závěrce.
Poskytnuté
úvěry
včetně
naběhlých
úroků
Jedná
se
o
nejvýznamnější
složku
aktiv
blíže
popsanou
v
bodu
5
a
13
přílohy
v
účetní
závěrce.
V
rámci
auditu
byla
testována
existence
uvedených
aktiv
na
uzavřené
smlouvy
a
externí
konfirmace.
Dále
byl
testován
přepočet
cizoměnového
zůstatku
poskytnutých
úvěrů
k
rozvahovému
dni
denním
kurzem
ČNB.
Dále
jsme
věnovali
pozornost
ověření
způsobu
stanovení
opravných
položek,
které
jsou
významným
odhadem,
a
správnému
vykázání
v
účetní
závěrce.
Vydané
dluhopisy
včetně
naběhlých
úroků
Jedná
se
o
nejvýznamnější
složku
pasiv
blíže
popsanou
v
bodu
7
přílohy
v
účetní
závěrce.
V
rámci
auditu
byly
testovány
emitované
dluhopisy
především
na
úpinost
a
ocenění.
K
testování
bylo
využito
podrobné
analýzy
emisních
podmínek,
dokumentace
k
jednotlivým
tranžím
a
seznamu
držitelů
dluhopisů
k
rozvahovému
dni
poskytnutého
Centrálním
depozitářem
cenných
papírů.
Dále
byl
proveden
propočet
nákladových
úroků
dle
uvedené
dokumentace
a
ověřena
správnost
vykázání
v
účetní
závěrce.
Derivátové
operace
Derivátové
operace
jsou
nejvýznamnějším
odhadem
v
účetní
závěrce
a
jsou
dle
účetních
předpisů
oceňovány
reálnou
hodnotou.
Popis
derivátových
operací
je
uveden
v
bodu
10
a
13
přílohy
v
účetní
závěrce.
V
rámci
auditu
jsme
se
seznámili
s
postupy
uplatňovanými
pro
ocenění
reálnou
hodnotou
derivátových
obchodů
měnových
swapů.
Prověřili
jsme
ocenění
aktiv
a
závazků
z
derivátových
operací
na
bankovní
konfirmace
a
ověřili
jsme
správné
vykázání
derivátových
operací
v
účetní
závěrce.
2
Zdůraznění
skutečnosti
Upozorňujeme
na
bod
5.
Poskytnuté
úvěry,
bod
7.
Vydané
dluhopisy
a
bod
17.
Následné
události
po
rozvahovém
dni
a
předpoklad nepřetržitého
trvání
podniku
přílohy
účetní
závěrky
popisující
vypořádání
poskytnutých
úvěrů
a
vydaných
dluhopisů
v
průběhu
roku
2024.
Náš
výrok
není
v
souvislosti
s
touto
záležitostí
modifikován.
Ostatní
informace
uvedené
ve
výroční
finanční
zprávě
Ostatními
informacemi
jsou
v
souladu
s
§
2
písm.
b)
zákona
o
auditorech
informace
uvedené
ve
výroční
fi
nanční
zprávě
mimo
účetní
závěrku
a
naši
zprávu
auditora.
Za
ostatní
informace
odpovídají
jednatelé
účetní
j
ednotky.
Náš
výrok
k
účetní
závěrce
sek
ostatním
informacím
nevztahuje.
Přesto
je
však
součástí
našich
povinností
souvisejících
s
ověřením
účetní
závěrky
seznámení
se
s
ostatními
informacemi
a
posouzení,
zda
ostatní
informace
nejsou
ve
významném
(materiálním)
nesouladu
s
účetní
závěrkou
či
s
našimi
znalostmi
o
účetní
jednotce
získanými
během
ověřování
účetní
závěrky
nebo
zda
se
jinak
tyto
informace
nejeví
jako
významně
(materiálně)
nesprávné.
Také
posuzujeme,
zda
ostatní
informace
byly
ve
všech
významných
(materiálních)
ohledech
vypracovány
v
souladu
s
příslušnými
právními
předpisy.
Tímto
posouzením
se
rozumí,
zda
ostatní
informace
splňují
požadavky
právních
předpisů
na
formální
náležitosti
a
postup
vypracování
ostatních
informací
v
kontextu
významnosti
(materiality),
tj.
zda
případné
nedodržení
uvedených
požadavků
by
bylo
způsobilé
ovlivnit
úsudek
činěný
na
základě
ostatních
informací.
Na
základě
provedených
postupů,
do
míry,
již
dokážeme
posoudit,
uvádíme,
že
ostatní
informace,
které
popisují
skutečnosti,
jež
jsou
též
předmětem
zobrazení
v
účetní
závěrce,
jsou
ve
všech
významných
(materiálních)
ohledech
v
souladu
s
účetní
závěrkou
a
ostatní
informace
byly
vypracovány
v
souladu
s
právními
předpisy.
Dále
jsme
povinni
uvést,
zda
na
základě
poznatků
a
povědomí
o
účetní
jednotce,
k
nimž
jsme
dospěli
při
provádění
auditu,
ostatní
informace
neobsahují
významné
(materiální)
věcné
nesprávnosti.
V
rámci
uvedených
postupů
jsme
v
obdržených
ostatních
informacích
žádné
významné
(materiální)
věcné
nesprávnosti
nezjistili.
Odpovědnos/jednatelů
a
výboru
pro
audit
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
za
účetní
závěrku
Jednatelé
účetní
jednotky
odpovídají
za
sestavení
účetní
závěrky
podávající
věrný
a
poctivý
obraz
v
souladu
s
mezinárodními
standardy
účetního
výkaznictví
IFRS
ve
znění
přijatém
Evropskou
unií,
a
za
takový
vnitřní
kontrolní
systém,
který
považují
za
nezbytný
pro
sestavení
3
účetní
závěrky
tak,
aby
neobsahovala
významné
(materiální)
nesprávnosti
způsobené
podvodem
nebo
chybou.
Při
sestavování
účetní
závěrky
jsou
jednatelé
účetní
jednotky
povinni
posoudit,
zda
je
účetní
jednotka
schopna
pokračovat
v
trvání
podniku,
a
pokud
je
to
relevantní,
popsat
v
příloze
účetní
závěrky
záležitosti
týkající
se
trvání
podniku
a
použití
předpokladu
trvání
podniku
při
sestavení
účetní
závěrky,
s
výjimkou
případů,
kdy
jednatelé
plánují
zrušení
účetní
jednotky
nebo
ukončení
její
činnosti,
resp.
kdy
nemá
jinou
reálnou
možnost
než
tak
učinit.
Výbor
pro
audit
odpovídá
za
dohled
nad
procesem
sestavování
účetní
závěrky
a
systémem
účinnosti
vnitřní
kontroly
a
vnitřního
auditu.
Odpovědnost
auditora
za
audit
účetní
závěrky
Naším
cílem
je
získat
přiměřenou
jistotu,
že
účetní
závěrka
jako
celek
neobsahuje
významnou
(materiální)
nesprávnost
způsobenou
podvodem
nebo
chybou
a
vydat
zprávu
auditora
obsahující
náš
výrok.
Přiměřená
míra
jistoty
je
velká
míra
jistoty,
nicméně
není
zárukou,
že
audit
provedený
v
souladu
s
výše
uvedenými
předpisy
ve
všech
případech
v
účetní
závěrce
odhalí
případnou
existující
významnou
(materiální)
nesprávnost.
Nesprávnosti
mohou
vznikat
v
důsledku
podvodů
nebo
chyb
a
považují
se
za
významné
(materiální),
pokud
lze
reálně
předpokládat,
že
by
jednotlivě
nebo
v
souhrnu
mohly
ovlivnit
ekonomická
rozhodnutí,
která
uživatelé
účetní
závěrky
na
jejím
základě
přijmou.
Při
provádění
auditu
v
souladu
s
výše
uvedenými
předpisy
je
naší
povinností
uplatňovat
během
celého
auditu
odborný
úsudek
a
zachovávat
profesní
skepticismus.
Dále
je
naší
povinností:
Identifikovat
a
vyhodnotit
rizika
významné
(materiální)
nesprávnosti
účetní
závěrky
způsobené
podvodem
nebo
chybou,
navrhnout
a
provést
auditorské
postupy
reagující
na
tato
rizika
a
získat
dostatečné
a
vhodné
důkazní
informace,
abychom
na
jejich
základě
mohli
vyjádřit
výrok.
Riziko,
že
neodhalíme
významnou
(materiální)
nesprávnost,
k
níž
došlo
v
důsledku
podvodu,
je
větší
než
riziko
neodhalení
významné
(materiální)
nesprávnosti
způsobené
chybou,
protože
součástí
podvodu
mohou
být
tajné
dohody
(koluze),
falšování,
úmyslná
opomenutí,
nepravdivá
prohlášení
nebo
obcházení
vnitřních
kontrol.
Seznámit
se
s
vnitřním
kontrolním
systémem
účetní
jednotky
relevantním
pro
audit
v
takovém
rozsahu,
abychom
mohli
navrhnout
auditorské
postupy
vhodné
s
ohledem
na
dané
okolnosti,
nikoli
abychom
mohli
vyjádřit
názor
na
účinnost
jejího
vnitřního
kontrolního
systému.
Posoudit
vhodnost
použitých
účetních
metod,
přiměřenost
provedených
účetních
odhadů
a
informace,
které
v
této
souvislosti
jednatelé
účetní
jednotky
uvedli
v
příloze
účetní
závěrky.
4
Posoudit
vhodnost
použití
předpokladu
trvání
podniku
při
sestavení
účetní
závěrky
jednateli
a
to,
zda
s
ohledem
na
shromážděné
důkazní
informace
existuje
významná
(materiální)
nejistota
vyplývající
z
událostí
nebo
podmínek,
které
mohou
významně
zpochybnit
schopnost
účetní
jednotky
pokračovat
v
trvání
podniku.
Jestliže
dojdeme
k
závěru,
že
taková
významná
(materiální)
nejistota
existuje,
je
naší
povinností
upozornit
v
naší
zprávě
na
informace
uvedené
v
této
souvislosti
v
příloze
účetní
závěrky,
a
pokud
tyto
informace
nejsou
dostatečné,
vyjádřit
modifikovaný
výrok.
Naše
závěry
týkající
se
schopnosti
účetní
jednotky
pokračovat
v
trvání
podniku
vycházejí
z
důkazních
informací,
které
jsme
získali
do
data
naší
zprávy.
Nicméně
budoucí
události
nebo
podmínky
mohou
vést
k
tomu,
že
účetní
jednotka
ztratí
schopnost
pokračovat
v
trvání
podniku.
Vyhodnotit
celkovou
prezentaci,
členění
a
obsah
účetní
závěrky,
včetně
přílohy,
a
dále
to,
zda
účetní
závěrka
zobrazuje
podkladové
transakce
a
události
způsobem,
který
vede
k
věrnému
zobrazení.
Naší
povinností
je
informovat
jednatele
a
výbor
pro
audit
mimo
jiné
o
plánovaném
rozsahu
a
načasování
auditu
a
o
významných
zjištěních,
která
jsme
v
jeho
průběhu
učinili,
včetně
zjištěných
významných
nedostatků
ve
vnitřním
kontrolním
systému.
Naší
povinností
je
rovněž
poskytnout
výboru
pro
audit
prohlášení
o
tom,
že
jsme
spinili
příslušné
etické
požadavky
týkající
se
nezávislosti,
a
informovat
ho
o veškerých
vztazích
a
dalších
záležitostech,
u
nichž
se
lze
reálně
domnívat,
že
by
mohly
mít
vliv
na
naši
nezávislost,
a
případných
souvisejících
opatřeních.
Dále
je
naší
povinností
vybrat
na
základě
záležitostí,
o
nichž
jsme
informovali
jednatele
a
výbor
pro
audit,
ty,
které
jsou
z
hlediska
auditu
účetní
závěrky
za
běžný
rok
nejvýznamnější,
a
které
tudíž
představují
hlavní
záležitosti
auditu,
a
tyto
záležitosti
popsat
v
naší
zprávě.
Tato
povinnost
neplatí,
když
právní
předpisy
zakazují
zveřejnění
takové
záležitosti
nebo
jestliže
ve
zcela
výjimečném
případě
usoudíme,
že
bychom
o
dané
záležitosti
neměli
v
naší
zprávě
informovat,
protože
lze
reálně
očekávat,
že
možné
negativní
dopady
zveřejnění
převáží
nad
přínosem
z
hlediska
veřejného
zájmu.
Zprávy
o
jiných
požadavcích
stanovených
právními
předpisy
Informace
vyžadované
nařízením
Evropského
parlamentu
a
Rady
(EU)
Č.
537/2014
V
souladu
s
článkem
10
odst.
2
nařízení
Evropského
parlamentu
a
Rady
(EU)
č.
537/2014
uvádíme
v
naší
zprávě
nezávislého
auditora
následující
informace
vyžadované
nad
rámec
mezinárodních
standardů
pro
audit:
5
Určení
auditora
a
délka
provádění
auditu
Auditorem
účetní
jednotky
nás
dne
11.
9.
2023
určila
valná
hromada
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.
Auditorem
společnosti
jako
subjektu
veřejného
zájmu
podle
§
la),
písmeno
a)
zákona
o
účetnictví
jsme
čtyři
roky.
Soulad
s
dodatečnou
zprávou
pro
výbor
pro
audit
Potvrzujeme,
že
náš
výrok
k
účetní
závěrce
uvedený
v
této
zprávě
je
v
souladu
s
naší
dodatečnou
zprávou
pro
výbor
pro
audit
společnosti
JTRE
Financing
3,
s.r.o.,
kterou
jsme
dne
29.
dubna
2024
vyhotovili
dle
článku
11
nařízení
Evropského
parlamentu
a
Rady
(EU)
č.
537/2014.
Poskytování
neauditorských
služeb
Prohlašujeme,
že
nebyly
poskytnuty
žádné
zakázané
služby
uvedené
v
čl.
5
nařízení
Evropského
parlamentu
a
Rady
(EU)
č.
537/2014.
Zpráva
o
souladu
s
nařízením
o
ESEF
Provedli
jsme
zakázku
poskytující
přiměřenou
jistotu,
jejímž
předmětem
bylo
ověření
souladu
účetní
závěrky
obsažené
ve
výroční
finanční
zprávě
s
ustanoveními
nařízení
Komise
v
přenesené
pravomoci
(EU)
2019/815
ze
dne
17.
prosince
2018,
kterým
se
doplňuje
směrnice
Evropského
parlamentu
a
Rady
2004/109/ES,
pokud
jde
o
regulační
technické
normy
specifikace
jednotného
elektronického
formátu
pro
podávání
zpráv
(„nařízení
o
ESEF"),
která
se
vztahují
k
účetní
závěrce.
Odpovědnost
jednatelů
Za
vypracování
účetní
závěrky
v
souladu
s
nařízením
o
ESEF
jsou
zodpovědní
jednatelé
účetní
jednotky.
Jednatelé
účetní
jednotky
nesou
odpovědnost
mimo
jiné
za:
návrh,
zavedení
a
udržování
vnitřního
kontrolního
systému
relevantního
pro
uplatňování
požadavků
nařízení
o
ESEF,
sestavení
účetní
závěrky
obsažené
ve
výroční
finanční
zprávě
v
platném
formátu
XHTML.
Odpovědnost
auditora
Naším
úkolem
je
vyjádřit
na
základě
získaných
důkazních
informací
názor
na
to,
zdali
účetní
závěrka
obsažená
ve
výroční
fi
nanční
zprávě
je
ve
všech
významných
(materiálních)
ohledech
v
souladu
s
požadavky
nařízení
o
ESEF.
Tuto
zakázku
poskytující
přiměřenou
jistotu
jsme
provedli
podle
mezinárodního
standardu
pro
ověřovací
zakázky
ISAE
3000
(revidované
znění)
„Ověřovací
zakázky,
které
nejsou
auditem
ani
prověrkou
historických
finančních
informací"
(dále
jen
„ISAE
3000").
6
Charakter,
načasování
a
rozsah
zvolených
postupů
závisí
na
úsudku
auditora.
Přiměřená
míra
jistoty
je
velká
míra
jistoty,
nicméně
není
zárukou,
že
ověření
provedené
v
souladu
s
výše
uvedeným
standardem
ve
všech
případech
odhalí
případný
existující
významný
(materiální)
nesoulad
s
požadavky
nařízení
o
ESEF.
V
rámci
zvolených
postupů
jsme
provedli
následující
činnosti:
seznámili
jsme
se
s
požadavky
nařízení
o
ESEF,
seznámili
jsme
se
s
vnitřními
kontrolami
účetní
jednotky
relevantními
pro
uplatňování
požadavků
nařízení
o
ESEF,
identifikovali
a
vyhodnotili
jsme
rizika
významného
(materiálního)
nesouladu
s
požadavky
nařízení
o
ESEF
způsobeného
podvodem
nebo
chybou
a
na
základě
toho
navrhli
a
provedli
postupy
s
cílem
reagovat
na
vyhodnocená
rizika
a
získat
přiměřenou
jistotu
pro
účely
vyjádření
našeho
závěru.
Cílem
našich
postupů
bylo
posoudit,
zdali
účetní
závěrka,
která
je
obsažena
ve
výroční
finanční
zprávě,
byla
sestavena
ve
formátu
XHTML.
Domníváme
se,
že
důkazní
informace,
které
jsme
získali,
poskytují
dostatečný
a
vhodný
základ
pro
vyjádření
našeho
závěru.
Závěr
Podle
našeho
názoru
účetní
závěrka
účetní
jednotky
za
rok
končící
31.
prosince
2023
obsažená
ve
výroční
finanční
zprávě
je
ve
všech
významných
(materiálních)
ohledech
v
souladu
s
požadavky
nařízení
o
ESEF.
Praha,
29.
dubna
2024
/..0‘
Aud
.
rská
společnost:
EU
O
-Trend
Audit,
a.s.
Senovážné
nám.
978/23,
Praha
1
Oprávnění
KAČR
Č.
317
,
Za
společnost:
Ing.
Petr
Ryneš,
předseda
správní
rady
Klíčový
auditorský
partner:
Ing.
Michal
Šindelář,
Ph.D.
Oprávnění
KAČR
Č.
2463
7
ZPRÁVA O VZTAZÍCH
zpracovaná jednateli Ovládané osoby v souladu s ustanovením § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o
obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění
pozdějších předpisů (dále jen „
ZOK
“) za účetní období roku 2023
(dále jen „
Zpráva o vztazích
“)
I.
Struktura vztahů
1.
Ovládaná osoba
Obchodní firma:
JTRE Financing 3, s.r.o.
Sídlo:
Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika
Identifikační číslo:
076 35 362
Rejstříkový zápis:
Obchodní rejstřík vedený Městským soudem v Praze, sp. zn. C
304478
(dále jen „
Společnost
“ nebo „
Ovládaná osoba
“)
2.
Ovládající osoba
Obchodní firma:
J&T REAL ESTATE HOLDING PLC
Sídlo:
Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office
12, 1061 Nicosia, Kyperská republika
Registrační číslo:
HE 217553
Zapsaná:
v
Oddělení
zápisů
společností
Ministerstvem
energetiky,
obchodu a průmyslu, Oddělení registrátora společností a
duševního vlastnictví Nikósie
(dále jen „
Ovládající osoba
“)
Ovládající osoba vlastnila k 31. 12. 2023 podíl odpovídající 100 % podílu na základním
kapitálu a 100 % hlasovacích práv Ovládané osoby.
Ovládající osoba je ovládána těmito osobami s následujícími podíly na jejím základním
kapitálu a hlasovacích právech: Peter Korbačka (19%) (nar. 14. 12. 1970) (bytem Dvořákovo
nábrežie 7571/8A, 811 02 Bratislava, Slovenská republika), Peter Remenár (16,2%) (nar.
24. 1. 1971) (bytem Heyrovského 4638/7, 841 03 Bratislava, Slovenská republika), Pavel
Pelikán (16,2%) (nar. 15. 7. 1971) (bytem Karpatská 385/13, 900 25 Chorvátsky Grob,
Slovenská republika), Juraj Kalman (16,2%) (nar. 16. 3. 1973) (bytem Karloveské rameno
3498/6, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Peter Píš (16,2%) (nar. 11. 02. 1978)
(bytem Karloveské rameno 5538/2A, 841 04 Bratislava, Slovenská republika), Michal
Borguľa (16,2%) (nar. 3. 11. 1970) (bytem Novozámocká 12/29, 949 05 Nitra, Slovenská
republika). Žádná z těchto fyzických osob Ovládající osobu samostatně neovládá.
3.
Osoby ovládané stejnou Ovládající osobou
Ovládající osoba je součástí skupiny JTRE, do které k 31. 12. 2023 patří kromě Ovládané
osoby také všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Ovládající osobou (dále
jen „
Skupina
“).
Zjednodušená struktura Skupiny je zobrazena v následujícím grafu (procentní údaje
představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech):
(graf je umístěn na samostatné straně)
(dále jen „
Osoby ovládané stejnou ovládající osobou
)
II.
Úloha Ovládané osoby
Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Ovládající osobě, což vyplývá z jejího
vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti.
Společnost byla založena výhradně za účelem vydání dluhopisů a následného poskytnutí
získaných prostředků formou úvěru, sesterským společnostem Park Side London Ltd., založené
a řídící se právem Britských Panenských ostrovů, se sídlem P.O. Box 3483, Road Town,
Tortola, Britské Panenské ostrovy, reg. č. 1983456, zapsanou v obchodním rejstříku Britských
panenských ostrovů (dále jen „
Park Side London Ltd.
“) a Park Side Offices Ltd., založené
dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, se sídlem Wellbeck Street 22,
W1G 8EF Londýn, reg. číslo 11736963, zapsanou v obchodním rejstříku Anglie a Walesu (dále
jen „
Park Side Offices Ltd.
“), které jsou ovládány Ovládající osobou.
Dne 17. července 2020
došlo ke změně ve struktuře financování poskytnutých úvěrů, v nichž původní dlužníky Park
Side London Ltd a Park Side Offices Ltd. (dále jen „
Původní dlužníci
“), nahradily společnosti
TRIPTYCH OFFICES LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a
Severního Irska, se sídlem Warnford Court,, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N
2AT, registrační číslo 12073341 (dále jen „
TRIPTYCH OFFICES LTD
“) a TRIPTYCH
RESIDENTIAL LTD, založené dle práva Spojeného království Velké Británie a Severního
Irska, se sídlem Warnford Court, 29 Throgmorton Street, London, England EC2N 2AT,
registrační číslo 12057972, (dále jen „
TRIPTYCH RESIDENTIAL LTD
“), jež jsou
mateřskými společnostmi Původních dlužníků.
III.
Způsob a prostředky ovládání
Společnost není ovládána jinak než korporátní cestou prostřednictvím rozhodnutí jediného
společníka (Ovládající osoby) Společnosti.
Mezi Společností, Ovládající osobou a/nebo Osobami ovládanými stejnou ovládající osobou
není uzavřena žádná speciální smlouva a tyto osoby společně nevyvíjely žádnou podnikatelskou
či nepodnikatelskou činnost, a to kromě uzavření smluv uvedených v čl. V. této Zprávy o
vztazích.
IV.
Přehled jednání dle § 82 odst. 2 písm. d) ZOK
Společnost v relevantním období neučinila žádná jiná jednání, která by byla učiněna na popud
nebo v zájmu Ovládající osoby nebo Osob ovládaných stejnou ovládající osobou, týkající se
majetku, který přesahuje 10% vlastního kapitálu Společnosti zjištěného podle účetní závěrky
za účetní období bezprostředně předcházejícímu účetnímu období, za něž se zpracovává zpráva
o vztazích.
V.
Přehled vzájemných smluv
V relevantním období nebyly uzavřeny žádné smlouvy s Ovládající osobou nebo Osobami
ovládanými stejnou ovládající osobou.
VI.
Posouzení vzniku újmy Ovládané osobě
Vzhledem ke skutečnosti, že Ovládaná osoba neuzavřela dle shora uvedeného žádné smlouvy
s Ovládající osobou či s Osobami ovládanými stejnou ovládající osobou, nevznikla tak
Ovládané osobě ze vztahů s těmito propojenými osobami žádná újma, která by měla být
předmětem vyrovnání dle ustanovení § 71 či § 72 ZOK
VII.
Závěr
1.
Jednatelé Společnosti vyhodnotili na základě dostupných informací výhody a nevýhody
plynoucí z výše uvedených vztahů a dospěli k závěru, že Společnosti z nich neplynuly
žádné zvláštní výhody. Vzhledem k transparentní struktuře a financování, které bylo
poskytnuté osobám ve Skupině, může toto financování vést k menšímu riziku s ohledem na
finanční garanci ze strany mateřské společnosti, než by bylo financování projektu mimo
Skupinu.
2.
Jednatelé dále prohlašují, že tato Zpráva o vztazích je úplná a pravdivá a byla jimi
vypracována na základě veškerých dostupných informací a s péčí řádného hospodáře.
V Bratislavě dne 29. 3. 2024
Ing. Peter Remenár
jednatel
Ing. Pavel Pelikán
jednatel
ZPRÁVA
JEDNATELŮ K ÚČETNÍ
ZÁVĚRCE A NÁVRH NA VYPOŘÁDÁNÍ
HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU
REPORT OF THE EXECUTIVE
DIRECTORS ON THE YEAR-END
CLOSING FINANCIAL STATEMENTS
AND PROPOSAL ON SETTLEMENT OF
PROFIT AND LOSS
ke schválení jedinému společníkovi v působnosti
valné hromady společnosti:
to the Sole Member when exercising the powers
of General Meeting of the Company:
JTRE Financing 3, s.r.o.
JTRE Financing 3, s.r.o.
se sídlem: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00
Praha 8, Česká republika, IČO: 076 35 362,
zapsané
v Obchodním
rejstříku
vedeném
Městským soudem v Praze, sp.zn.
C 304478
(dále jen „
Společnost
“)
with registered office at Sokolovská 700/113a,
Karlín,
186 00 Prague 8, Czech Republic,
identification No. 076 35 362, registered in
Commercial register maintained by Municipal
court in Prague, file No. C 304478
(hereinafter
referred to as the “
Company
“)
Jednatelé Společnosti prohlašují, že účetní závěrka
sestavená ke dni 31. 12. 2023 zahrnuje veškeré
operace patřící do účetního období roku 2023.
Podrobnosti k jednotlivým částem účetní závěrky
jsou obsaženy v přiložené účetní závěrce.
Executive Directors of the Company declare that
the year-end closing financial statements by
December 31, 2023 include all operations
belonging to the fiscal year 2023. Details on
individual parts of the financial statements are
included in attached financial statements.
Jednatelé Společnosti konstatují, že řádná účetní
závěrka Společnosti odpovídá skutečnosti, je
sestavena ve smyslu platných právních předpisů
České republiky, účetnictví je vedeno průkazně a
věrně vyjadřuje stav majetku Společnosti.
Executive Directors of the Company declare that
the year-end closing financial statements of the
Company are free from material misstatement
and complies with laws of the Czech Republic,
accounting is appropriate and accurately reflects
the status of the Company´s assets.
Hlavní ukazatele řádné účetní závěrky za rok 2023 (v tis. Kč)
The main indicators of the year-end closing financial statements for the year 2023 (in thous.
CZK)
Aktiva celkem
Total Assets
3 184 861
Pasiva celkem
Total Liabilities
3 184 861
Dlouhodobý majetek
fixed assets
-
Vlastní kapitál
Equity
13 326
Oběžná aktiva
Current assets
3 184 861
Cizí zdroje
Liabilities
3 171 535
Ostatní aktiva
Other assets
-
Ostatní pasiva
Other liabilities
-
Hospodářským výsledkem za rok 2023 je zisk ve
výši 23 035 004,39 Kč.
Profit and loss of the Company for the year
2023 is profit in the amount of CZK
23 035 004,39
Jednatelé
Společnosti
navrhují
jedinému
společníkovi schválit řádnou účetní závěrku
Společnosti za rok 2023.
Executive Directors of the Company propose
that the Sole Member of the Company
approves the year-end closing financial
statements for the year 2023.
Návrh na vypořádání hospodářského výsledku
Společnosti za rok 2023:
Proposal for the settlement of the Company’s
profit and loss of the year 2023:
Jednatelé
Společnosti
navrhují
jedinému
společníkovi Společnosti vypořádat hospodářský
výsledek Společnosti za rok 2023 tak, že zisk ve
výši 23 035 004,39 Kč
bude použit na úhradu
Neuhrazené ztráty minulých let a zbytek bude
ponechán ve Společnosti jako Nerozdělený zisk
minulých let.
Executive of the Company proposes that the
Sole Member of the Company settles the profit
and loss of the year 2023 in such way that the
profit of CZK 23 035 004,39 will be used to
cover Unreimbursed Losses of previous years
and the remainder will be retained in the
Company as Accumulated profit of previous
years.
V Bratislavě dne/ In Bratislava on 29. 4. 2024
____________________
Ing. Peter Remenár
jednatel / Executive Director
____________________
Ing. Pavel Pelikán
jednatel / Executive Director